Número de Registro de Alquiler (NRA) em Espanha: o que mudou e como afeta o seu alojamento de férias
Tudo o que precisa de saber sobre o Real Decreto 1312/2024.
- O NRA é obrigatório desde julho de 2025 para todos os alugueres de férias em Espanha, segundo o Real Decreto 1312/2024.
- O NRA identifica propriedades, melhora a segurança e está ligado ao Ministério das Finanças e à Agência Tributária.
- O processo é realizado online através do balcão único de registo de propriedade, fornecendo documentação sobre a habitação.
- Publicar uma propriedade sem NRA expõe a sanções de até 600.000 euros e ao bloqueio em plataformas de alojamentos para casas de férias.
- O NRA é necessário para alugueres temporários por férias ou negócios, exceto para hotéis e alugueres não remunerados.
Novembro 2025
As mudanças em matéria de legalidade turística geram sempre um período de incerteza durante o qual todos os atores envolvidos no âmbito dos alugueres de férias têm de se adaptar à nova situação. A entrada em vigor do Real Decreto 1312/2024 gerou muitas questões entre proprietários e profissionais do setor. Alinhado com as diretrizes da União Europeia, o real decreto faz parte de um plano de transparência e rastreabilidade com vigência em todo o continente europeu procurando unificar processos.
Não há motivo para alarme; proprietários, habitações e hóspedes irão adaptar-se pouco a pouco ao novo quadro jurídico, conhecido na indústria dos alojamentos de férias como Registo Único de Aluguer Turístico e de Temporada. Neste artigo, iremos explicar as novidades da Airbnb e outras plataformas, e como solicitar o número de registo de alojamento em Espanha, adequando o estado legal da habitação à legislação de aluguer de férias em Espanha para 2025.
O que é o NRA?
Em primeiro lugar, fazemos uma breve revisão. Já passaram alguns meses desde que foi aprovada a nova lei que entrou em vigor em julho de 2025. NRA é o acrónimo de Número de Registro de Alquiler, um identificador de caráter obrigatório que cada alojamento destinado ao aluguer turístico de curta duração tem de exibir já em Espanha. Trata-se de uma espécie de BI destinado a cada alojamento que reflete com transparência os dados do proprietário e da habitação.
O NRA ajuda a identificar tanto o proprietário como o apartamento de férias que gere. Além disso, é uma medida que oferece mais segurança aos utilizadores, favorece a colaboração das agências de aluguer de férias e reduz a concorrência desleal. Da mesma forma, com esta identificação procura-se que todas as habitações cumpram com as normativas vigentes do setor. O NRA é, na realidade, uma combinação de até 53 carateres alfanuméricos, única e intransmissível. Este registo está ligado ao Ministério das Finanças e à Agência Tributária, pelo que a informação de cada alojamento estará sempre disponível para as autoridades competentes.
Quando entrou em vigor o novo NRA
A 1 de julho de 2025, entrou em vigor o registo obrigatório para os alojamentos turísticos de temporada que são anunciados em plataformas comuns. Isto significa que as habitações que são publicitadas num website de aluguer de férias como a Airbnb ou a Holidu terão de ter um NRA próprio. Caso contrário, os seus perfis nas plataformas digitais onde estão a operar terão de ser eliminados. Se quiser estar a par da nova lei de aluguer turístico, aceda ao balcão digital que lhe corresponde, obtenha o seu NRA, insira o número nos anúncios que habilitou e declare os seus rendimentos.
Como conseguir o NRA
Todos os trâmites são realizados através do balcão único de registo de propriedade, uma plataforma habilitada pelo Ministério da Habitação e Agenda Urbana do Governo de Espanha.
Antes de solicitar o número de registo de alojamento em Espanha, certifique-se de dispor de todos os dados necessários sobre a habitação. O trâmite realiza-se de forma telemática através da Sede Eletrónica do Colégio de Registradores, onde deverá identificar-se e preencher o formulário correspondente com a informação do imóvel. Também terá de apresentar a documentação necessária para habilitar a habitação como alojamento turístico. Uma vez aprovado o processo e pagas as taxas, poderá anunciar a sua casa de férias em qualquer plataforma online.
Entre os dados que terá de fornecer encontram-se a licença de habitabilidade, o CRU (Código de Registo Único de Propriedade), o número de licença turística a nível autonómico, a referência cadastral e a morada exata do alojamento. Este trâmite também pode ser realizado presencialmente nos escritórios dos organismos competentes distribuídos por todo o território nacional.
O que mudou com a entrada em vigor da nova lei
Após o período de adaptação de seis meses concedido pela administração, todas as regiões do país estão agora sujeitas à nova normativa.
A aplicação da lei é de âmbito nacional e já está em vigor. O que implica isto? Que as principais plataformas do setor em Espanha bloquearão de forma automática qualquer anúncio que não conte com o Número de Registo de Alojamento (NRA).
Caso se publique uma habitação sem esse número, a responsabilidade recai diretamente sobre o proprietário, que se expõe a sanções que podem atingir os 600.000 euros. Dado que a maioria dos proprietários utiliza as plataformas de Airbnb, Booking ou Holidu como parte essencial das suas estratégias de marketing, o mais recomendável é adaptar-se o quanto antes à normativa vigente.
Portanto, dispor do NRA é um requisito imprescindível para poder operar; atualmente, o número de registo de aluguer é obrigatório em Espanha. A grande incógnita é se esta medida afetará o mercado, reduzindo a oferta e provocando um aumento dos preços. Ainda é cedo para saber, mas o que o setor de aluguer de férias demonstrou nos últimos anos é uma notável capacidade para se adaptar às mudanças.
Que casos requerem NRA
A lei é clara e não deixa margem para dúvidas: o Número de Registo de Aluguer é obrigatório para todas as habitações que são alugadas com caráter temporal, seja para férias, estadias por motivos laborais, programas de estudos como Erasmus, tratamentos médicos ou qualquer outro uso que não implique a necessidade de residência habitual por parte do inquilino. Ficam excluídos desta normativa os alojamentos sem remuneração, bem como os hotéis (incluindo apart-hotéis, motéis e hostais), os alojamentos em campings e as áreas de estacionamento para caravanas.
Consulte a nossa secção de perguntas frequentes sobre o NRA.
Para ter toda a informação sobre o processamento do NRA sempre à mão, criámos uma secção de perguntas frequentes que o ajudará a cumprir com a legislação de alojamento de férias em Espanha em 2025. Como pôde comprovar, solicitar o número de registo de alojamento em Espanha e completar todo o processo digital é muito mais simples do que parece. Agora que conta com a informação adequada graças à Holidu, resta-lhe apenas adaptar-se a esta nova realidade e continuar a atrair hóspedes para a sua habitação de férias.
O que acontece se alugar uma casa de férias sem NRA?
Se optar por alugar o seu apartamento de férias sem NRA, arrisca-se a múltiplas e severas penalizações. As multas económicas, que são já frequentes, podem variar segundo as leis em cada comunidade autónoma. Para citar um exemplo, em comunidades como Catalunha, Andaluzia e Madrid, as multas oscilam entre os 3.000 e os 60.000 euros, dependendo da gravidade da infração. Por outro lado, as autoridades podem solicitar o fim imediato da atividade turística na propriedade e inclusivamente impedir temporariamente o proprietário de alugar a habitação ou o acesso a este.
Apesar de as novas medidas reguladoras estarem a afetar o mercado de alugueres a curto prazo, Espanha continua a ser um destino predileto e seguro, tanto para turistas como para quem procura oportunidades imobiliárias. No magazine da Holidu, contamos-lhe tudo sobre as últimas notícias da Airbnb em Espanha relativas ao mercado espanhol.