A lei de Le Meur: guia para os anfitriões em França
Os impactos da lei Le Meur sobre os alugueres sazonais em 2025
Dezembro 2025
A Lei de Le Meur, recentemente implementada em França, trouxe novas regras que impactam diretamente os anfitriões de alojamentos de férias e de curta duração. Criada para equilibrar o mercado imobiliário e regular a atividade de arrendamento turístico, esta legislação estabelece limites mais claros, obrigações adicionais e novas responsabilidades para proprietários e gestores de alojamentos. Para anfitriões, compreender estas mudanças é essencial para garantir conformidade legal, evitar penalizações e manter a atividade de forma sustentável e transparente.
Os objetivos da lei Le Meur
O objetivo da lei Le Meur é regular o alojamento que se terá tornado, para alguns contribuintes franceses, um meio de obter uma isenção exagerada do imposto sobre o rendimento.
Apesar da lei Le Meur ainda pode alugar o seu imóvel? Claro, esta legislação não visa proibir o uso das plataformas de alojamento para férias como a Holidu, mas quer restabelecer um equilíbrio entre o alojamento turístico e aquele de longa duração.
Neste contexto, esta lei decidiu reduzir drasticamente os abatimentos fiscais relativos ao alojamento turístico, dar mais poder aos presidentes da câmara para regular este tipo de alojamentos e aplicar-lhes a obrigação de diagnostic de performance énergétique (DPE – diagnóstico de desempenho energético) de forma gradual.
A diminuição das taxas de abatimento fiscal com a lei Le Meur 2025
Desde a aplicação da lei Le Meur, são aplicadas novas taxas de abatimento fiscal aos impostos sobre rendimentos de alojamento local em França. Estas são mais baixas do que as aplicadas anteriormente:
- Abatimento de 30% com um limite máximo de 15.000 €/ano para os bens não classificados (em 2024, 50% e 77.700 €);
- Abatimento de 50% e limite máximo de 77.700 €/ano para os quartos de hóspedes e os bens classificados (em 2024, 71% e 188.700 €).
A aplicação da lei Le Meur nestas novas taxas diz respeito aos rendimentos de aluguer ganhos a partir de 01/01/2025.
Mais poder concedido às câmaras municipais
Redução da duração máxima anual
Anteriormente, podia alugar uma casa para férias até 120 dias por ano no máximo. A partir de 2025, os presidentes da câmara poderão definir uma duração mais curta, até 90 dias por ano, além da qual já não será possível alugar uma residência principal a turistas.
Em caso de infração e de superação do número de dias autorizados, o proprietário arrisca uma multa civil num montante máximo de 15.000 €.
Quotas de autorização consoante a localização dos imóveis turísticos
Alguns municípios consideram que o desenvolvimento não controlado do alojamento local prejudica o bem-estar dos habitantes locais, nomeadamente ao tornar mais complexo o acesso aos alojamentos. Poderão definir quotas de autorizações de imóveis turísticos por bairros. Setores especificados no seu plano local de urbanismo serão reservados aos habitantes do município.
Esta possibilidade de criar quotas é concedida às cidades nas quais se aplica uma taxa anual sobre os alojamentos vagos ou se a proporção de residências secundárias excede 20%.
- Conselho: Se pensa em investir num imóvel e convertê-lo em alojamento local, verifique previamente quais são as regras específicas do seu município para garantir a pertinência da sua compra.
Alargamento da obrigação de registo do alojamento local
Quaisquer que sejam os municípios, todos os alojamentos locais, relativos a residências principais ou não, devem não só ser declaradas, mas também registadas. A obrigação de declaração e de registo inicia-se o mais tardar a 20/05/2026.
O objetivo deste registo obrigatório é poder conhecer de forma mais precisa o parque de alojamento local, nomeadamente através do pedido de certas peças justificativas aos proprietários. Isso permite também aos presidentes da câmara ter a possibilidade de controlar se as regras legais são respeitadas: segurança contra incêndios, DPE, etc.
Efeitos da lei Le Meur sobre a alteração de uso
A nova regulamentação pode ser aplicada por um maior número de municípios, sem ter a necessidade de pedir uma autorização préfectorale.
Para as cidades já dotadas de uma regulamentação sobre a alteração de uso, esta pode ser estendida aos locais que não se destinam a ser habitações, tais como os escritórios.
A obrigação de um diagnóstico de desempenho energético
O diagnostic de performance énergétique (DPE) é progressivamente tornado obrigatório pela lei Le Meur 2025. O proprietário deve fornecê-lo unicamente se propuser um novo alojamento como imóvel turístico e que seja objeto de um pedido de alteração de uso. Neste caso, na França metropolitana, as classificações DPE seguintes são autorizadas:
- De 21/11/2024 a 31/12/2033: classes A a E;
- A partir de 01/01/2034: classes A a D.
A partir de 01/01/2034, a regra diz respeito também às residências principais alugadas ocasionalmente.
Se o presidente da câmara do município solicitar o DPE e este não for fornecido, pode ser infligida uma multa de 100 € por dia. No caso de um DPE de uma classe não autorizada, a multa administrativa não pode exceder 5.000 €.
- Bom saber: As residências principais que nunca são alugadas e as construções situadas no estrangeiro não são afetadas pela lei Le Meur.
- Conselho: Se pensa em investir num imóvel e convertê-lo em alojamento local, verifique previamente qual é o regime fiscal para alojamento local e os requisitos específicos do seu município para garantir a pertinência da sua compra
O impacto da lei Le Meur Airbnb no condomínio
Os condomínios que incluem uma cláusula denominada “d’habitation bourgeoise” (de habitação burguesa) no seu regulamento são aqueles que autorizam atividades comerciais em zonas específicas (geralmente no rés do chão) e o exercício de profissões liberais para além das habitações noutros locais (nos andares).
Neste tipo de condomínios, tornou-se possível proibir o alojamento local por um voto de dupla maioria dos votos (ou seja, 2/3 dos coproprietários). Até agora, era necessária a totalidade dos votos. A partir de 21/11/2024, cada novo regulamento de condomínio deve incluir uma cláusula explicitando se é possível ou não alugar alojamento local em França.
Qualquer arrendatário ou proprietário que tenha feito uma declaração prévia de transformação do seu alojamento em imóvel turístico é obrigado a informar o seu syndic (administrador de condomínio). Esta informação deve ser incluída na ordem do dia da próxima assembleia geral. O objetivo é que todos os coproprietários saibam qual alojamento se destina a turistas na sua vizinhança.
O melhor meio para evitar uma proibição de imóveis turísticos num condomínio é que todos os proprietários e arrendatários envolvidos tomem as medidas necessárias para limitar as perturbações criadas por este tipo de alojamento.
- Conselho: Não hesite em participar regularmente nas assembleias gerais ou em ler atentamente os relatórios correspondentes para verificar que alguns coproprietários não estão descontentes por causa dos imóveis turísticos.