Requisitos legais para AL em França

Maio 2025

Arrendar uma casa de férias ou mesmo um quarto pode ser uma experiência muito positiva e rentável para os proprietários. Por esta razão, é comum que casas de residência ou segundas habitações sejam utilizadas como espaço de alojamento, ou que investidores adquiram imóveis em França especialmente para os transformarem num espaço de alojamento local.

Tratando-se de um país com muita procura turística, as oportunidades para a rentabilização de imóveis multiplicam-se. Ainda assim, antes de decidir abrir e anunciar alojamento de férias numa plataforma como a Holidu, é importante compreender quais são os requisitos legais para os alojamentos de férias em França. Assim, o melhor e que saiba quais as normas obrigatórias para que esteja conforme a lei quanto ao licenciamento, obrigações fiscais e padrões de segurança.

Conhecer os requisitos legais relativas a casas de férias em França permitirá arrendá-las de forma legítima e sem preocupações.

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Requisitos legais para AL em França

Em França, os regulamentos e leis sobre alojamentos de férias em França abrangem diferentes tipos de alojamento – incluindo residência principal ou secundária – havendo regras distintas aplicáveis a cada um destes tipos de alojamento. No geral, os imóveis conhecidos como meubés de tourisme apresentam-se como espaços com atividade declaradamente turística e, independentemente de se tratar de um apartamento, uma casa ou um quarto privado, os imóveis deverão estar equipados com roupas de cama, mobiliário, frigorífico, fogão ou placa, e utensílios de cozinha.

Além desta exigência, aplicam-se ainda ao setor:

• Normas de licenciamento;
• Regulamentações específicas;
• Obrigações fiscais e tributárias;
• Padrões legais de segurança.

Normas de licenciamento

Os regulamentos sobre AL em França variam considerando o tipo de habitação. Caso se trate da residência principal, poderá não ser obrigatório o registo do imóvel no município. Ainda assim, como existem variações regionais nas normas de licenciamento, é importante que verifique junto das entidades locais se deve ou não registar a propriedade. A declaração da intenção de exploração do imóvel como alojamento e subsequente obtenção de um número de registo será obrigatória em cidades como Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse ou Tours.

Já uma residência secundária terá a obrigação de declarar e registar o imóvel enquanto meublé de tourisme. Cidades como Bordeaux, Lyon ou Toulouse, entre outras, exigem ao proprietário que solicite inicialmente uma alteração no uso do imóvel, declarando-o de seguida como propriedade de aluguer turístico. Já em Paris e nas comunas com mais de 200 mil habitantes, deverá primeiro registar o meublé de tourisme e, já na posse desta declaração, formular o pedido para a alteração dos termos de utilização do imóvel. Existem também algumas regiões que solicitam apenas que o imóvel seja declarado como espaço de alojamento local, não existindo outras exigências de licenciamento.

Lembre-se, no entanto, de que, além do registo do alojamento, deverá também abrir a sua atividade como trabalhador independente – régime social des travailleurs non-salariés (TNS) – na Segurança Social sempre que o rendimento anual auferido ultrapasse os 6028 euros.

Sanções por incumprimento

O registo do apartamento deve ser feito antes de iniciar a atividade, sempre que tal seja exigido na sua região. Tenha em mente que a ausência de uma declaração pode levar à aplicação de coimas e sanções. A coima prevista caso não registe o imóvel é de 450 euros.

Regulamentações de arrendamento

Para o proprietário e para o inquilino, conhecer os deveres e direitos de aluguer de apartamentos de férias em França é crucial.

No que diz respeito à permanência dos hóspedes, as normas variam também com o tipo de residência. Algumas regiões francesas impõem um máximo de 120 dias de aluguer por ano para residências principais. Além disso, as estadias devem ser breves, podendo haver um aluguer diário, semanal ou mensal, contando que a estadia não ultrapasse os 90 dias consecutivos. É preciso destacar que o proprietário não deverá residir no imóvel nos dias de ocupação por hóspedes. As residências secundárias não estão sujeitas a limites anuais, podendo receber hóspedes permanentemente, mas igualmente para estadias breves.

Os seus hóspedes deverão solicitar uma autorização escrita para garantirem um contrato legalmente válido, sendo que, enquanto proprietário do imóvel, deverá fornecê-lo. Este documento será útil para garantir o cumprimento das normas previstas, estabelecendo a divisão das responsabilidades e sendo crucial na resolução de eventuais litígios.

Cabe ainda ao anfitrião o preenchimento de uma ficha individual com os dados de cada visitante, caso se tratem de hóspedes estrangeiros. Este documento deve ser entregue na polícia local.

É ainda importante que saiba que existem cláusulas de habitação exclusiva – habitation bourgeoise – nos quais a exploração de um arrendamento de curta duração está proibida. Esta medida aplica-se a vários condomínios e visa proteger o direito à habitação.  

Aluguer turístico de quartos

O aluguer de um quarto privado em França está também previsto na legislação, sendo possível o arrendamento de férias de até 5 quartos (e 15 hóspedes). Quando um espaço de alojamento excede estes números, a sua atividade é equiparada à de uma unidade hoteleira, gozando de normas legais distintas, já num regime comercial. Neste caso, haveria exigências extra de segurança e acessibilidade, assim como normas tributárias distintas.

Para alugar, enquanto meublé de tourisme um quarto privado aos seus hóspedes, deverá considerar o seguinte:

• A área mínima por quarto – excluindo wc privado – deve ser de 9 metros quadrados;
• A altura mínima estipulada é de 2,20 metros;
• O quarto terá acesso a sanitários e casa de banho (direto ou indireto);
• O cumprimento das normas de segurança é obrigatório;
• O cumprimento das normas de higiene é obrigatório.  

Obrigações fiscais

Ao arrendar casas de férias ficará também sujeito às normas tributárias que vigoram em França. Para estar legal e em conformidade com a lei, deverá inscrever-se no diretório Sirene de l’INSEE – Instituto Nacional de Estatística e Estudos Económicos – para obter o número de identificação fiscal SIRET, essencial para o cumprimento de obrigações fiscais como:

• Segurança Social: pagamento de contribuições calculadas com base nos rendimentos provenientes da atividade; 
• Imposto sobre rendimentos: é fundamental que preencha o formulário 11222 relativo às atividades exercidas enquanto trabalhador independente; 
• IVA: normalmente, é aplicável uma taxa de 10% para empresas ou trabalhadores com um volume de negócios mais elevado. Avalie o seu caso em particular, já que poderá ter direito a isenção; 
• CET (CFE e CVAE): correspondente à contribuição predial de empresas e à contribuição sobre o valor acrescentado das empresas. Benefícios ou isenção podem ser aplicáveis; 
• Taxa turística municipal: algumas regiões de França exigem que cobre aos seus hóspedes uma taxa de turismo, cujo valor depende do número de dias da estadia e da localidade.

Padrões de segurança

Por fim, deve ainda considerar as disposições legais relativas a apartamentos de férias em França no que se refere à segurança.

Crucial para o exercício da atividade, a regulamentação em vigor coloca sobre o proprietário a obrigação de realizar uma avaliação de riscos e a manutenção necessária para a prevenção de acidentes. Para as entidades comerciais, a adoção de medidas e a instalação de equipamentos para a prevenção de incêndios é obrigatória, assim como a regular inspeção das instalações de eletricidade e gás.

É ainda obrigatória a realização de um contrato entre o anfitrião e o hóspede, e a contratação de um seguro que proteja terceiros (seguro de responsabilidade civil) e também eventuais danos causados pelos hóspedes durante a estadia.

Uma comunicação proactiva com os hóspedes será importante para que estes conheçam as especificidades do alojamento e possam agir em conformidade, para garantir a manutenção da segurança e higiene durante a sua permanência.

Ainda no que se refere à segurança, caberá ao anfitrião assegurar que os dados recolhidos estão seguros. A proteção de dados está prevista no RGPD europeu (Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados) e também na lei Informatique et Libertés, de 6 de janeiro de 1978.

Em suma

Antes de anunciar o seu aluguer de férias em França num portal de aluguer de férias como a Holidu ou a Airbnb, é fundamental que conheça os requisitos legais para operar neste país. Recordando que, em muitas regiões francesas, é obrigatório o registo para poder operar legalmente este tipo de negócio.

Conhecer as normas, regulamentos, obrigações tributárias e de segurança é crucial para aplicar boas práticas e edifique um negócio rentável e com boa reputação. Assim, é importante contratar as entidades locais para garantir a total conformidade com a legislação em vigor.

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