Requisitos legais para AL na Alemanha

Maio 2025

Na Alemanha, o mercado turístico tem um grande potencial de rentabilidade e, por isso, arrendar casas de férias pode ser lucrativo para os anfitriões.

Antes de iniciar esta prática e de registar a casa ou apartamento numa plataforma como a Holidu, é fundamental que o proprietário compreenda melhor os requisitos legais, de forma a garantir total conformidade com a legislação em vigor.

Neste artigo, daremos as principais informações sobre os requisitos legais, incluindo a regulamentações locais, requisitos de registo, obrigações fiscais e normas de segurança.

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A lei e as regulamentações locais

Ao arrendar casas para férias não só estarei sujeito ao estipulado pelas leis federais, como estará também sujeito a normativas estaduais e municipais. De seguida, falaremos sobre alguns dos aspetos a considerar, incluindo:

• Caraterísticas do espaço de alojamento;
• Restrições legais.

Caraterísticas do espaço de alojamento

Para arrendar alojamentos de férias poderá, em algumas localidades, estar sujeito a estritas normas relacionadas com caraterísticas de construção do imóvel. Os regulamentos de construção dependem do estado federal em que se encontra e informam o anfitrião sobre os requisitos específicos para que uma casa ou apartamento possa operar como espaço de alojamento. Ainda que existam variações, o mais comum é que os quartos individuais tenham de ter pelo menos 8 metros quadrados, ou 12 metros quadrados, no caso dos quartos duplos. A instalação de equipamentos de segurança, incluindo detetores de fumo, é uma norma comum às várias regiões alemãs.

Além das caraterísticas do espaço, deve também considerar que algumas localidades apresentam regulamentos para o controlo da atividade, colocando limites ao número de dias anuais de aluguer. Estas medidas são mais comuns em centros urbanos com maior densidade populacional e surgem, maioritariamente, para proteger o mercado da habitação.

Eventuais restrições

O direito de arrendamento de apartamento de férias na Alemanha pode também estar sujeito a outras restrições locais. Em algumas cidades (como Berlim ou Hamburgo, por exemplo), a obtenção da Licença de Utilização – Zweckentfremdungsgenehmigung – é crucial para que possa abrir um espaço de alojamento de curta duração. Neste caso, o incumprimento pode motivar a aplicação de coimas que podem ascender – dependendo da região – até 500 mil euros.

Tendo isto em consideração, antes de começar a utilizar indevidamente o espaço como casa de férias, é fundamental que se informe junto das autoridades competentes do seu estado federal.

Requisitos de registo e operação

Uma vez que, antes de anunciar alojamentos de férias, existem vários passos a seguir, deixaremos as principais informações sobre o procedimento de registo do espaço de alojamento e a comunicação dos hóspedes: elementos fundamentais para começar a operar no setor. Ainda assim, e uma vez que alguma legislação tem recentemente sofrido alterações, recomendamos que se mantenha atento a eventuais alterações e que se informe junto das entidades competentes do estado federal em que se encontra a casa que pretende arrendar para fins turísticos.

Registo da casa de férias

O processo de registo da casa de férias envolve que esteja atento a várias questões, incluindo:

• Alteração de uso do imóvel: conforme já mencionámos, a Zweckentfremdungsgenehmigung está prevista na lei alemã e serve para evitar que o crescimento do alojamento local prejudique a habitação para os residentes. Assim, se tiver um imóvel residencial e pretender explorá-lo como alojamento turístico terá se solicitar a alteração de uso junto das entidades urbanísticas da sua região e aguardar a aprovação antes de iniciar a atividade;
• Alteração de seguros do imóvel: mediante a aprovação de uso do imóvel como casa de férias, deve garantir que ajusta os seguros, para que estes incluam a responsabilidade civil. Vale a pena destacar que este seguro não é obrigatório, mas fortemente recomendado para os anfitriões de espaços de alojamento turístico;
• Obtenção de autorização de construção: ao transformar a sua propriedade num alojamento turístico precisará de requerer uma autorização de construção, para estar em conformidade com o Plano de Utilização do Solo – BauNVO (Baunutzungsverordnung);
• Registo no município e nas finanças: independentemente do tipo de alojamento que detenha – e incluindo para o arrendamento privado de um quarto na Alemanha – existe a obrigatoriedade de registo junto das entidades municipais ou departamentos de registo civil que gerem o setor na sua região. A comunicação às fianças e decorrente registo são um processo normalmente automático, sendo que caberá à entidade tributária a decisão, com base em fatores como a regularidade, os serviços oferecidos e o volume de negócios, a decisão de se operará no âmbito privado ou comercial;
• Registo no departamento de comércio: por norma, a atividade será tributada como atividade comercial quando o rendimento anual ultrapassa os 24,5 mil euros. Neste caso, terá também de registá-la no departamento de comércio da sua região.

Comunicação dos hóspedes

Ainda segundo a Bundesmeldegesetz (Lei Federal de Registo), o anfitrião deve manter uma comunicação ativa com as autoridades, informando sobre a estadia e fornecendo os dados legalmente exigidos.

A obrigação de informação está prevista no Decreto de Obrigação de Informação sobre Serviços (DL-InfoV) e obriga os anfitriões a comprovar a estadia dos hóspedes, podendo para tal preencher o boletim relativo ao registo de visitantes – Meldeschein – ou realizar o processo digitalmente com recurso a software específico. No caso do boletim, este deverá ser assinado pelo hóspede. Devem ser fornecidas as seguintes informações:

• Dados do hóspede que efetua a reserva (nome completo, nacionalidade, data de nascimento, morada);
• Número total de hóspedes;
• Nacionalidade dos hóspedes;
• Número de passaporte (caso o hóspede seja estrangeiro).

Se as autoridades competentes o solicitarem, terá, durante um ano, a obrigatoriedade de apresentar o boletim. Findo esse prazo e para a proteção dos dados do hóspede, deverá, depois, destruir o documento no prazo de três meses.

Obrigações fiscais

Outra questão a considerar quando inicia um negócio de alojamento turístico, é que estará sujeito a diversas obrigações fiscais, segundo o previsto pela lei tributária alemã. Assim, terá de garantir o cumprimento dos prazos nacionais para a apresentação de eventuais declarações e o pagamento de impostos como:

• Imposto sobre o rendimento;
• IVA;
• Imposto turístico municipal;
• Imposto de contribuição autárquica predial.

Imposto sobre o rendimento

O chamado Einkommensteuer é um imposto semelhante ao IRS. Os anfitriões devem declarar os rendimentos auferidos com o aluguer da casa de férias à autoridade tributária no prazo previsto (usualmente, até 31 de julho). Com base nos rendimentos obtidos, o imposto poderá variar entre 14% e 45%.

IVA

Nos casos em que o rendimento do proprietário ultrapassa os limites estipulados, a cobrança do IVA torna-se obrigatória. A taxa de IVA alemã é de 19%, mas existem alguns serviços de alojamento aos quais poderá ser aplicada a taxa reduzida de 7%.

Imposto turístico municipal

O Beherbergungssteuer corresponde à taxa municipal e aplica-se apenas a algumas regiões. Este imposto tem uma taxa variável, percentualmente calculada, de acordo com o preço da estadia. Este valor é cobrado aos hóspedes e entregue às autoridades competentes pelo anfitrião.

Imposto de contribuição autárquica predial

Por fim, os anfitriões estão também sujeitos ao imposto predial – Grundsteuer – sendo que este, como acontece no IMI português, é cobrado pelos municípios com taxas variáveis de acordo com a localização e o valor do imóvel.

Tenha em mente que, uma vez que as obrigações fiscais são fulcrais para a conformidade legal, poderá ser indicado que tenha o apoio de um contabilista ou consultor para o ajudar a mover-se no complexo sistema tributário alemão.

Normas de segurança

Para operar um alojamento turístico na Alemanha deve igualmente considerar a Verkehrssicherungspflicht, isto é, a obrigação de garantir a segurança. Esta obrigatoriedade é estipulada pelo Código Civil (823 do BGB) e atribui ao anfitrião a obrigação de indemnizar o hóspede em caso de acidente por negligência. Assim, ao anfitrião cabe a responsabilidade de assegurar que a propriedade arrendada é segura, eliminando os riscos que possam resultar em acidentes e provocar danos físicos ou problemas de saúde aos ocupantes. Assegurar a manutenção de equipamentos, verificar os pisos, desobstruir passagens e saídas e iluminar o espaço adequadamente são algumas das ações recomendadas.

Além disso, é recomendado que os anfitriões invistam em seguros multi riscos e de responsabilidade civil, para estarem protegidos em situações imprevistas ou em caso de litígio.

Outros aspetos relevantes

Por fim, ao iniciar um negócio de aluguer de férias deve considerar que todo o processo de apresentação do imóvel a eventuais hóspedes pode ser facilitado com as ferramentas de um portal de aluguer de férias como a Holidu ou a Airbnb. Ainda assim, a cada momento, deve garantir a veracidade da informação fornecida. Comunique claramente sobre as regras de segurança e outras regras inerentes ao espaço, e solicite um contrato de arrendamento para garantir a sua proteção em caso de litígio.

Em suma

O primeiro passo para garantir que está preparado para abrir o seu espaço de alojamento local é estar bem informado sobre os regulamentos aplicáveis ao setor na Alemanha. Conheça as normas federais, estaduais e municipais, e solicite a ajuda de profissionais da área legal e financeira para o ajudarem ao longo do processo. Depois, confie em plataformas de renome, como a Holidu, para aceder a um público amplo e diversificado e começar a rentabilizar o seu negócio. Deste modo, estará informado, protegido e poderá operar conforme a lei.

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