Habitação permanente vs. secundária em Portugal
Impostos, mais-valias e encargos: saiba distingui-los
Dezembro 2025
Muitas pessoas olham para o alojamento local (AL) como uma oportunidade de negócio. Motivadas pela facilidade de difundir o negócio num portal de alojamentos para férias como a Holidu, surge a ideia de comprar uma propriedade para anunciar casa de férias e rentabilizar o espaço por via do crescimento turístico a que assistimos em Portugal.
Esta forma de pensar está correta e o investimento poderá, de facto, justificar-se, garantindo uma fonte de rentabilidade apetecível. Ainda assim, é importante que não o faça sem perceber claramente as diferenças entre a habitação permanente e a habitação de segurança, já que se deparará com regras distintas para o financiamento da segunda habitação e também com outras normas no que diz respeito aos impostos da segunda casa.
Para evitar surpresas financeiras e fiscais e conhecer todos os detalhes sobre o acesso ao crédito neste tipo de situação, importa que avance para a compra de uma segunda propriedade com todas as informações relevantes, para calcular os riscos e benefícios desta decisão.
Neste artigo, apresentamos as principais diferenças financeiras e fiscais entre habitação permanente e habitação secundária em Portugal, focando-nos nos investidores de AL. Explicaremos como funciona o rácio LTV e a percentagem de financiamento no crédito de uma segunda habitação e focaremos as questões relacionadas com a tributação de mais-valias. Em foco estará também a importância de registar esta aquisição como imóvel para alojamento local. Saiba mais.
Habitação permanente e secundária: as diferenças
Antes de comprar uma propriedade para alugar casas de férias, é fundamental que perceba as diferenças entre habitação própria e habitação secundária, já que a legislação nacional estabelece esta distinção (entre outras, menos relevantes no momento).
Segundo o definido legislativamente, é habitação própria permanente todo o imóvel que sirva para residência principal do seu proprietário. Por outro lado, imóveis que não sejam utilizados como residência habitual são considerados habitação própria secundária.
A distinção não é apenas formal, impactando diretamente em aspetos como o financiamento, as taxas de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a tributação de mais-valias.
Caraterísticas da habitação própria permanente
Uma habitação própria permanente é aquela em que o proprietário (e seu agregado familiar) efetivamente residem, de forma regular e contínua. Esta propriedade representa também a morada fiscal do proprietário, estando desta forma destacada e registada no Portal das Finanças para todos os fins legais.
As principais caraterísticas de uma habitação própria permanente são:
- Corresponde à morada fiscal do proprietário/agregado;
- Garante melhores condições de financiamento no crédito à habitação;
- Beneficia de eventuais isenções ou reduções fiscais (IMT e IMI);
- Pode beneficiar, no momento da venda, de isenções sobre as mais-valias, mediante reinvestimento noutra habitação própria permanente.
Em alguns casos excecionais, a habitação principal pode corresponder a um AL, como aqueles em que o proprietário reside na propriedade, arrendando quartos disponíveis para fins turísticos.
Caraterísticas da habitação secundária
Uma habitação própria secundária, por outro lado pode ser uma casa de férias, uma segunda casa noutra zona do país, um imóvel para arrendamento convencional ou para Alojamento Local, tendo as seguintes caraterísticas:
- Ausência de benefícios fiscais na aquisição, incluindo IMT;
- Ausência de benefícios fiscais posteriores, incluindo IMI;
- Limitações no financiamento bancário;
- Tributação de mais-valias na venda do imóvel;
- Serve de segunda habitação, para arrendamento tradicional ou como AL.
LTV e financiamento: como funciona numa habitação secundária
Os investidores encontram condições bastante distintas na compra de uma segunda habitação do que as de uma residência para fins habitacionais.
Para começar, o Banco de Portugal estabelece um rácio Loan to Value (LTV) máximo, que define qual o valor máximo percentual para um crédito habitação secundária. A percentagem de financiamento é, por isso, sempre superior para uma habitação permanente, já que o financiamento bancário segunda casa LTV goza de um teto percentual inferior.
Enquanto uma instituição credora pode financiar uma habitação permanente até 90%, o financiamento para uma habitação secundária não poderá ultrapassar os 80%. Para que tenha uma noção efetiva, deixamos o seguinte exemplo: imagine uma propriedade com o valor de 200 mil euros. Se se tratar de uma casa para habitação principal do proprietário a percentagem de financiamento poderá ser de 90% (equivalente a 180 mil euros). Já uma propriedade secundária receberia apenas 160 mil euros de financiamento (à taxa de 80%).
Deste modo, um investidor de AL teria de fazer um maior investimento de capital próprio. Além disso, não é raro que o banco aplique spreads mais elevados neste tipo de situação, já que o risco de incumprimento é considerado maior.
Implicações fiscais
Além do financiamento, a aquisição de uma segunda casa para alugar afeta também outras questões financeiras e relacionadas com impostos. No caso, deve considerar o impacto nas taxas IMT habitação secundária, o IMI e as mais-valias habitação secundária, pagas com o seu IRS. De seguida, veremos as principais implicações fiscais.
IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) tem uma taxa reduzida na compra de um imóvel para habitação própria permanente. No entanto, isto não acontece com as propriedades secundárias.
Enquanto uma propriedade principal pode ter isenção (no caso de Portugal Continental esta isenção é válida para imóveis até 101.917 euros), não existem isenções para as propriedades secundárias, havendo, na verdade, um agravamento percetual que pode tornar o IMT até 25% mais dispendioso. Este valor deve ser considerado antes de tomar a decisão final de adquirir um imóvel para AL.
IMI
O IMI segunda habitação também é uma despesa a considerar. Enquanto uma propriedade para habitação própria permanente pode receber três anos de isenção quando o rendimento do agregado não ultrapasse os 153.300 euros ou se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) for igual ou inferir a 125 mil euros; nunca existe isenção IMI na segunda habitação, havendo a cobrança anual (aproximadamente de 0,3% a 0,45% do VPT, dependendo do município) deste imposto, com acréscimo do AIMI no caso de a soma do valor patrimonial das propriedades detidas pelo contribuinte ser superior a 600 mil euros.
Mais-valias
As mais-valias da segunda casa são outro aspeto que deve considerar, sendo que a sua tributação é englobada a 50%. Ou seja: no momento da venda, o lucro obtido com uma habitação secundária será tributado a 50%, sendo calculado mediante o escalão de IRS do proprietário.
Ou seja, usando o exemplo anterior: imagine que vendeu o imóvel adquirido a 200 mil euros por 260 mil euros. Deste valor a mais-valia seria 60 mil euros, com 30 mil euros tributáveis, que entrariam no cálculo global do seu IRS.
Registo de compra como imóvel para AL
Se o seu investimento visar a exploração da propriedade como alojamento local é importante que isto seja clarificado. Comprar um imóvel para AL significa que pretende entrar num regime de atividade económica e permitirá que opte por uma tributação na categoria B, num regime simplificado ou com contabilidade organizada.
Além disso, comprar imóvel para alojamento local pode também afetar a tributação das mais-valias.
A clareza do propósito com o qual adquire esta segunda propriedade evitará que tenha problemas com a Autoridade Tributária, permitirá que deduza eventuais despesas relacionadas com a atividade profissional e facilitará a definição do espaço como propriedade de uso comercial. Lembre-se de que comprar um imóvel com a categorização incorreta pode gerar problemas futuros por uso indevido, originando situações desagradáveis e penalizações fiscais evitáveis.
Em suma
Perceber a diferença entre habitação permanente vs. habitação secundária é crucial para quem quer comprar segunda casa e começar a investir em AL.
Assim, ao pensar “quero comprar uma propriedade e alugar a minha casa de férias”, deve começar por analisar claramente todos os gastos que isso implica, tanto no imediato quanto com impostos futuros.
Depois de ter toda a informação, poderá decidir avançar com a compra e o negócio, aproveitando a facilidade dos anúncios online num website de alojamentos de férias de renome, como a Holidu ou a Airbnb, para cativar os seus hóspedes e começar a rentabilizar a sua propriedade.