Manutenção de telhados para a sua casa de férias
Descubra como fazer a manutenção do telhado no seu AL
Dezembro 2025
O dia em que decide “vou alugar a minha casa de férias”, é também um dia em que assume uma responsabilidade para com a sua propriedade, os hóspedes e consigo mesmo. Ao registar o alojamento local (AL) e anunciar casa de férias num website de alojamentos de férias como a Holidu, importará mais do que nunca cuidar de todas as estruturas da habitação, para garantir a sua segurança e conforto. Afinal, as avaliações dos hóspedes e a sua satisfação com a estadia são o que constrói a reputação de um AL, permitindo um índice mais elevado de reservas e a ambicionada rentabilidade.
Principalmente tendo em consideração que as alterações climáticas estão a trazer para Portugal tempestades intensas e imprevisíveis, proteger a casa de férias implica também cuidar da estrutura que fica mais exposta e que defende a propriedade das intempéries: o telhado.
Isolar um telhado da chuva irá proteger o imóvel contra infiltrações que possam manchar o teto, criar odores desagradáveis ou gerar fugas de água que prejudiquem a estadia dos hóspedes.
Para que isto não aconteça, criámos um guia para que saiba como fazer a manutenção do telhado de forma adequada, agindo preventivamente. Abordaremos também os custos típicos associados a esta manutenção e algumas das estratégias fundamentais para garantir que a sua propriedade – e a sua reputação – não são vítimas do tempo invernoso.
O essencial da manutenção de telhados num AL
O telhado é a estrutura da propriedade que fica na primeira linha para defendê-la do mau tempo. Ele tem um impacto crucial na proteção contra o calor extremo, o frio intenso, a humidade, a chuva e o vento. Ainda assim, frequentemente esquecemos a sua importância, negligenciando cuidados como limpar telhado ou reparar pequenos danos.
Quando se trata de uma casa de férias, cujo uso é, muitas vezes, sazonal, a falta de manutenção pode agravar-se, fazendo com que eventuais problemas passem despercebidos. Assim, principalmente quando um AL tem uso ocasional, promover uma manutenção regular e preventiva torna-se ainda mais importante. Entre os essenciais de manutenção de telhados, encontram-se ações como:
- Limpar acumulação de detritos, incluindo folhas, ninhos, galhos ou poeira;
- Verificar as telhas e substituir/reajustar telhas partidas, rachadas ou deslocadas;
- Verificar as estruturas de ventilação e suporte (incluindo calhas e ventilação);
- Garantir que não existem zonas de estagnação e problemas de impermeabilização;
- Agendar uma revisão regular, principalmente depois de fenómenos meteorológicos extremos.
A manutenção tem alguns custos associados, mas é bastante menos dispendiosa do que a reparação depois de se manifestarem problemas concretos relacionados com danos no telhado.
Medidas preventivas a considerar
A manutenção de casas de férias é, como dissemos, essencial para que não precise, depois, de investir numa reparação de telhados de emergência. Algumas ações preventivas que deve mesmo considerar são:
- Limpeza de musgo e detritos;
- Isolamento térmico;
- Impermeabilização.
Limpeza de musgo e detritos
Com o tempo, algo que inevitavelmente acontecerá, principalmente em zonas húmidas e com pouca exposição solar, é o surgimento de musgo e de verdete no telhado. Além de darem um aspeto descuidado ao AL, estes podem aumentar o desgaste das telhas e gerar problemas futuros. Assim, um dos cuidados com telhado implica a sua limpeza adequada para remover estes e outros detritos.
Geralmente efetuada por profissionais, esta remoção é feita com recurso cuidado a máquinas de alta pressão, produtos antifúngicos e também com pinturas protetoras de fortalecimento. Lembre-se de que este processo deve ser feito por técnicos especializados, já que, por exemplo, o uso indevido da máquina de alta pressão pode provocar danos nas telhas, gerando problemas ainda mais severos do que telhados com musgo.
Isolamento térmico
O isolamento térmico telhado também é um aspeto importante a considerar e, neste caso, não apenas no inverno! Um isolamento incorreto ou insuficiente pode tornar o seu AL demasiado quente no verão e gerar perdas rápidas de calor no inverno. Assim, os gastos com a climatização serão maiores e o conforto dos seus hóspedes estará em risco.
Além disso, um telhado mal isolado pode também gerar condensação e provocar humidade, fazendo com que surjam bolores nas paredes e tetos. Estes, além de inestéticos, são também bastante perigosos para a saúde respiratória.
Deste modo, é essencial que invista no isolamento do telhado. Este pode ser feito como lã de rocha, subtelhas térmicas, painéis de poliuretano ou XPS (Poliestireno Extrudido) e EPS (Poliestireno Expandido).
Além de valorizar o AL, a aplicação de isolamento vai contribuir para reduzir gastos futuros, tanto com a climatização como com reparações.
Impermeabilização
A impermeabilização de telhados é outro aspeto fundamental da manutenção, principalmente para quem pretende alugar apartamento de férias. As infiltrações são um dos problemas mais temidos pelos proprietários de imóveis, sendo responsáveis por problemas como danos estruturais, humidade nas paredes e divisões, surgimento de manchas de água e/ou bolores.
Principalmente quando um AL tem uso sazonal ou menos frequente, este tipo de problema pode passar inicialmente despercebido, transformando-se, depois, num grande transtorno, passível de afetar as avaliações e a taxa de ocupação do imóvel.
Assim, é importante que faça uma inspeção anual para garantir que não se encontra vulnerável a este tipo de situações, e investir na impermeabilização quando necessário. Esta ação é feita através da colocação de mantas asfálticas, de membranas liquidas ou elásticas, de telhas cerâmicas hidrodugadas ou de produtos vedantes em zonas mais propensas a problemas, como claraboias, chaminés ou caleiras.
Problemas no telhados: os riscos para o anfitrião
A manutenção de telhados, como pode perceber, não visa apenas solucionar problemas estéticos, mas evitar riscos reais para o AL e o seu anfitrião. Veremos, de seguida, como os problemas no telhado podem afetar disponibilidade da casa de férias e a reputação e orçamento do proprietário.
Como afeta a disponibilidade do AL
Nas infiltrações, mesmo uma situação aparentemente pequena pode rapidamente evoluir para algo mais severo, danificando tetos, criando mofo e bolores e exigindo reparação de tetos ou pintura de paredes. Além disso, corre ainda o risco de mobiliário danificado pela humidade e a entrada de água. Assim, é comum que este tipo de situação deixe o AL inutilizável, levando ao cancelamento de reservas ou obrigando o anfitrião a desativar temporariamente o perfil da propriedade. No inverno, principalmente quando a época natalícia corresponde a uma época alta, esta situação pode afetar significativamente o proprietário.
Como afeta a reputação do anfitrião
Se uma situação como a entrada de águas ou o cheiro a mofo acontecer num AL ativo e em funcionamento, a experiência dos hóspedes pode ser afetada. Normalmente, as avaliações negativas que se fazem acompanhar de queixa quanto a telhados a pingar ou humidade levam novos hóspedes a hesitar. Este tipo de situação afeta profundamente a reputação do imóvel e leva a uma redução da taxa de ocupação que afeta a rentabilidade global do imóvel.
Como afeta a nível financeiro
Além do que já mencionámos – a perda de rentabilidade motivada por experiências e avaliações negativas – ignorar os problemas relacionados com danos no telhado também poderá afetar o orçamento do anfitrião, obrigando-o, depois, a fazer reparações de grande dimensão para resolver problemas reais que se tenham manifestado.
O orçamento do telhado será sempre bastante mais reduzido em modo de prevenção, antes que o escalar do problema cause danos internos e estruturais. Afinal, a humidade pode atingir as vigas, danificar o isolamento e levar à perda completa da impermeabilização do telhado, gerando custos astronómicos, que podem incluir a substituição completa da estrutura.
Em suma: ignorar o problema fará, a longo prazo, com que despenda valores muitos mais elevados com a reparação.
Custos e orçamentos para manutenção de telhados
Os custos de manutenção de um telhado são uma das principais justificações de proprietários para adiar o processo. Ainda assim, em alguns casos, como diz a sabedoria popular, a poupança sai cara. Então, importa ter uma noção realista de quanto custa um telhado de 100m² e como o preço pode escalar quando um problema severo já se manifestou.
Quanto custa um telhado de 100 m²?
O valor de um telhado de 100m² pode variar de acordo com a mão de obra e os materiais utilizados. Ainda assim, deve considerar que os valores oscilam entre os 5 mil e os 12 mil euros para uma substituição simples e comum, sendo de entre 8 mil e 12 mil euros para uma obra completa, que inclua isolamento térmico.
Esta variação de valores depende do tipo de telha (maioritariamente do material usado, havendo telhas metálicas, de ardósia, cerâmica e betão), da facilidade de acesso ao local, da inclinação do telhado, do estado global da estrutura e do custo da mão de obra.
Recomenda-se vivamente que peça orçamentos a várias empresas, comparando os custos e também o que está incluído no orçamento. Lembre-se de que garantias, materiais e serviços devem estar incluídos no orçamento apresentado, para que não haja valores extra no momento de efetivar o pagamento.
Investimento em mão de obra especializada
O recurso a mão de obra especializada garantirá a segurança do imóvel, o uso de materiais adequados, a aplicação de técnicas duráveis e a identificação de problemas impossíveis de ver a olho nu. Este tipo de trabalho oferece garantias, sendo seu aliado na manutenção preventiva ou na reparação de uma das estruturas mais importantes de qualquer habitação.
Em suma
Quem tem um espaço de AL deve proteger casa de férias contra infiltrações para evitar que o negócio e a reputação sejam comprometidos. Manter o telhado limpo, impermeabilizado e isolado ajudará a que a casa se mantenha estruturalmente impecável e aumentará o conforto e a segurança dos hóspedes durante a estadia. Além disso, uma ação preventiva ajudará a manter o telhado em condições, evitando que tenha gastos maiores numa fase de resolução de problemas.
Lembre-se de que a manutenção preventiva é particularmente importante para quem anuncia num portal de alojamentos de férias como a Holidu, evitando que os hóspedes tenham experiências negativas e façam comentários e avaliações prejudiciais para si e a taxa de ocupação do AL.