Guia essencial sobre as regras do condomínio para o alojamento local

Novembro 2025

Os proprietários que pretendam explorar o Alojamento Local (AL) em Portugal para aproveitar a popularidade do país enquanto destino turístico enfrentam um mercado em mudança que pode originar várias dúvidas quanto às normas legais e ao registo da atividade. Assim, antes de confiar a sua propriedade a um website de alojamentos de férias como a Holidu, é importante conhecer as normas em vigor.

Um dos aspetos a conhecer antes de anunciar casa de férias relaciona-se com a figura do condomínio, sendo que a exploração de um apartamento inserido em edifícios em propriedade horizontal não afeta apenas o anfitrião, mas todos os moradores permanentes.

Considerando que um AL faz uso de partes comuns, pode ser gerador de ruído ou motivar problemas de segurança, o Decreto-Lei n.º 76/2024 (em vigor desde 2024) definiu regras para a proteção dos condóminos. Se, por um lado, eliminou o papel decisório da assembleia de condomínio quanto ao registo e abertura do AL no edifício; por outro, deu novos poderes ao condomínio na determinação da sua continuidade.

Publique as suas propriedades na Holidu

AL em condomínios: o que precisa de saber

Se pretende explorar um alojamento local num edifício em propriedade horizontal, a primeira coisa que deve entender é que existe uma diferença entre iniciar alojamento local numa habitação coletiva e mantê-lo ativo e em pleno funcionamento após a sua criação.

Esta diferença foi reforçada pelo supramencionado Decreto-Lei n.º 76/2024, que veio eliminar algumas das exigências prévias – incluindo a necessidade de autorização da assembleia de condóminos para registar e abrir o AL. Mas reforçou alguns dos mecanismos de controlo, atribuindo poderes ao condomínio para se proteger de ações que desrespeitem as normas internas ou perturbem os residentes permanentes.

Vale a pena salientar que, contrariamente ao AL, os hostels, regidos pelo Decreto-Lei n.º 62/2018, continuam a precisar de apresentar a aprovação unânime dos condóminos para a exploração da atividade, sendo que neste caso específico o condomínio pode proibir alojamento local.

Assembleia de condóminos: o que é?

Para que possa entender plenamente como esta questão afeta quem quer alugar casas de férias, é necessário que entenda, primeiro, o que é uma assembleia de condomínio.

Este é um órgão composto pelos condóminos de um edifício de propriedade horizontal, no qual as decisões são tomadas por votação usando como critério a permilagem, isto é, a área da fração do condómino votante. As ações mais comuns neste tipo de assembleia são:

• Discutir as regras de utilização das partes comuns do edifício (como elevadores, escadas, átrios, etc.);
  
• Aprovar quotas e orçamentos;
  
• Votar alterações práticas ou regulamentares para o prédio;
  
• Definir regras e boas práticas relacionadas com atividades que afetem a convivência entre as frações.
  

No que diz respeito ao AL, portanto, a assembleia de condóminos pode definir regras específicas relacionadas com segurança ou ruído, exigir um contacto de emergência ou definir condições adicionais para a operação do AL. Caso se manifeste o incumprimento das regras aprovadas em reunião, o condomínio pode deliberar a oposição à continuação da atividade, comunicando à autarquia a necessidade de cancelamento do registo em vigor para um AL.

Assembleia de Condóminos: gestão de áreas comuns e ALs

Se pretende instalar um AL poderá questionar-se sobre qual o impacto efetivo que esta ação pode ter nos residentes e o que levaria um condomínio a proibir alojamento local.

A razão pela qual muitos residentes têm uma posição contra este tipo de atividade deve-se com o maior uso das zonas comuns. A maior rotatividade de pessoas e eventuais problemas de segurança, higiene ou manutenção de utilitários comuns (como o elevador ou as portas) e também com o potencial de aumento do ruído, principalmente quando este sucede em horários irregulares segundo o disposto no Regulamento Geral do Ruído.

Deste modo, um proprietário que queira evitar a intervenção da assembleia de condóminos deve garantir que a atividade decorre nos termos previstos, sem violar termos legais ou as regras internas do regulamento do condomínio.

Poderes legais do condomínio

Em resumo, os poderes legais de um condomínio que podem afetar o anfitrião em caso de aprovação por voto em assembleia são:

• Definição de uma quota anual extra de 30% pelo desgaste acrescido nas zonas comuns do prédio, mediante aprovação da assembleia;
  
• Reforço de segurança e acessos (portas, câmaras de vigilância, rampas de acesso) a encargo do proprietário do AL;
  
• Estabelecimento da obrigação de o proprietário incluir as normas em regulamento no documento de regras internas do AL fornecido aos hóspedes;
  
• Criação da obrigatoriedade ao anfitrião de disponibilizar aos vizinhos um contacto permanente de emergência;
  
• Exigir o reforço das medidas de segurança para proteção de todos os moradores.

Com este tipo de normas, que podem ser votadas e estipuladas em reunião de condóminos, o anfitrião poderá ter gastos significativos, que deve considerar desde o primeiro momento. Além disso, ficará sujeito a responsabilidades extra, que deverá cumprir para garantir a continuidade do negócio.

8 dicas para a gestão relacional com vizinhos

Muitas vezes, manter uma boa relação com os vizinhos e escutar as suas queixas e exigências é o primeiro passo para garantir que tudo corre da melhor forma. Algumas das práticas positivas que pode integrar são:

1. Ter uma comunicação aberta e transparente;
2. Fornecer o contacto de emergência ao condomínio e manter-se atento em todos os momentos;
3. Fazer uma triagem criteriosa dos hóspedes;
4. Implementar regras claras e disponibilizá-las, de forma visível, no AL (incluindo sobre descarte de lixos, uso de espaços comuns e horários de ruído);
5. Reforçar a segurança do prédio;
6. Responder de forma colaborativa a qualquer reclamação de vizinhos;
7. Ter uma presença ativa na assembleia de condomínio, com uma presença que manifeste a escuta ativa;
8. Assumir a responsabilidade exigida pelo seu papel de anfitrião.

Perguntas frequentes dos proprietários

Seguidamente, deixamos as respostas a algumas das dúvidas mais comuns sobre as normas do Decreto-Lei n.º 76/2024.

O condomínio tem de autorizar um registo de AL?

Não. O registo de um alojamento local em frações habitacionais não depende do condomínio e qualquer proprietário pode, se assim desejar, registar um AL na sua fração sem qualquer pedido de autorização. Uma vez obtida a licença correspondente, o AL poderá operar segundo as normas estipuladas no regime jurídico em vigor para o AL. Existem apenas duas exceções a esta regra: os hostels e as frações com restrições no título constitutivo, que as definam como exclusivas para uso habitacional.

O condomínio pode proibir ou cancelar o registo de AL?

Ainda que não precise de aprovar o AL, o condomínio pode cancelar o registo do alojamento local se, depois do início da atividade, se verificar o incumprimento das normas internas do prédio.

Deste modo, a licença de um AL poderá ser cancelada quando se comprove que existem perturbações (problemas de segurança, ruído noturno, acumulação de lixo ou danos no edifício) ou o uso indevido de áreas comuns. Assim, qualquer uso que comprometa a tranquilidade e bem-estar dos proprietários residentes pode motivar uma reunião e a votação da anulação da licença, contanto que mais de metade da permilagem do condomínio vote pelo seu cancelamento. Se esta situação se verificar, o condomínio pode comunicar a decisão à Câmara Municipal, sendo o cancelamento efetivado 60 dias após a receção da denúncia. Enquanto anfitrião, deve saber que tem direito contraditório e defesa neste tipo de situação. Em caso de cancelamento, considere que a proibição de exploração daquela fração como alojamento turístico pode ser de até 5 anos.

Publique as suas propriedades na Holidu