Onde estão as zonas de contenção para os alojamentos locais?
O que são as zonas de contenção para os alojamentos locais?
Novembro 2025
O Alojamento Local (AL) é um dos temas de debate em Portugal, motivado pela atual crise da habitação. O aumento do turismo fez com que algumas das regiões nacionais sentissem os efeitos da criação de um grande número de espaços de alojamento, o que fez aumentar a tensão sobre a necessidade de encontrar um equilíbrio entre a habitação acessível para os residentes permanentes e a exploração de espaços de alojamento turístico.
Assim, foram criadas Áreas de Contenção (ou zonas de contenção), colocando em marcha para controlar a expansão desenfreada destas estruturas em meios urbanos com maior densidade populacional, estabelecendo limites ao número de novos registos AL.
Atualmente, para alugar a sua casa de férias não basta que a anuncie num portal de alojamentos como a Holidu. Este é um mercado regulado, com regras estritas e exigência de registo, sendo que esse mesmo registo poderá ser limitado dependendo da localização do imóvel.
Zonas de contenção: o que são?
Antes de tomar a decisão é importante perceber se este se encontra numa área/zona de contenção. Importa, portanto, entender este conceito.
Uma zona de contenção é uma área geográfica na qual se aplicam regras específicas ao AL, que podem incluir a suspensão de novos registos, a limitação à transmissibilidade do título para exploração, restrições quanto ao número de estabelecimentos de alojamento por zona ou por titular, ou até mesmo normas fiscais específicas.
A intenção da criação de zonas de contenção é evitar que o aumento de unidades de AL crie uma concentração excessiva em zonas saturadas, visto que isto pode motivar a especulação e prejudicar os residentes, reduzindo o número de imóveis disponíveis e encarecendo-os. Além disso, manter a identidade local é também uma prioridade das entidades regulamentares.
Critérios para a criação de áreas de contenção
As câmaras municipais analisam vários fatores na tomada de decisão sobre esta matéria. Elas consideram a percentagem de AL face ao número total de imóveis, o impacto que estas unidades têm na vida comunitária e no comércio local, a evolução dos preços no mercado de arrendamento para os residentes locais e também a pressão turística nas freguesias abrangidas. Por norma, quando se manifestam desequilíbrios, são tomadas medidas para proteger a identidade bairrista e o acesso dos residentes a habitação acessível.
Alterações legais e lei em vigor
As questões do alojamento local em zonas de contenção têm evoluído ao longo do tempo, como comprovam as alterações de 2018, 2023 e 2024. Este processo decorreu da seguinte forma:
- A 22 de agosto, a Lei n.º 62/2018 criou o conceito de Área de Contenção e estabeleceu as primeiras normas de limitação aos registos;
- Em 2023 e no começo de 2024, o Programa Mais Habitação veio alterar este mercado, com a integração de medidas como a suspensão de novos registos, a introdução de limites à validade dos registos e restrições de transmissibilidade das licenças;
- Em outubro de 2024, no entanto, o Decreto-Lei n.º 76/2024 fez novas atualizações ao regime do AL, incluindo a necessidade de revisão obrigatória das zonas de contenção a cada 3 anos, a revogação das medidas mais restritivas, a reatribuição do poder decisório municipal sobre questões relacionadas com os novos registos e o seu condicionamento e a criação de Áreas de Crescimento Sustentável, sendo que esta medida preventiva se revela menos restritiva do que as originais áreas de contenção.
Locais com restrições/limitações ao AL
Apesar de todas as alterações legais, as Áreas de contenção são ainda a realidade do AL em várias cidades, havendo zonas em que a atribuição de licenças é condicionada. Exemplo disso são as zonas de contenção em Lisboa, das quais falaremos de seguida.
Ainda que tenham por base estrutural a lei nacional, as regras que vigoram sobre espaços de alojamento turístico dependem de regulamentos municipais, o que justifica que algumas cidades e regiões possam ter regras mais limitativas. Lisboa, Porto, vários municípios do Algarve e ainda outras cidades nacionais sentem o impacto destas restrições.
Lisboa
As áreas de contenção de Alojamento Local em Lisboa são as mais conhecidas. A pressão do turismo na cidade levou ao aumento significativo no número de espaços de alojamento e, assim, também à redução de espaços de arrendamento tradicional e ao encarecimento das unidades disponíveis, o que motivou parcialmente a atual crise da habitação em Lisboa.
Atualmente, para dar resposta a isto e garantir que a identidade bairrista não se perde, regras diversas foram aplicadas a algumas freguesias, variando entre zonas de contenção relativa e zonas de contenção absoluta.
A suspensão completa de registos acontece nas zonas em que o rácio de AL por habitação tradicional é especialmente elevado. Exemplos são as freguesias da Misericórdia, de Santa Maria Maior, de São Vicente e de Santo António. Noutras freguesias existem limitações menos intensas, havendo restrições para a obtenção de licenças, mas não a sua completa suspensão.
Uma vez que o município se encontra atento e a avaliar a evolução da situação, as medidas e zonas abrangidas poderão ser atualizadas.
Porto
Medidas restritivas foram também aplicadas nas zonas mais populosas do Porto e no seu centro histórico.
As áreas delimitadas pelo município portuense incluem a zona de Vitória, da Sé, de São Nicolau, de Santo Ildefonso e de Miragaia, estando consideradas como áreas de contenção aquelas em que o rácio de pressão dos AL sobre a habitação permanente igual a ou ultrapassa os 15%.
Nestas zonas os novos registos podem estar suspensos ou condicionados, com algumas exceções.
As zonas de contenção no Algarve são visíveis em diversos municípios, incluindo:
- Albufeira (foram aplicadas medidas preventivas para garantir o crescimento sustentável dos AL);
- Faro (zonas concretas da cidade, como o centro histórico, enfrentam limitações de registo como AL);
- Lagos (tendo uma das maiores taxas de AL por habitante, a cidade optou por condicionar ou suspender o registo de AL em algumas áreas urbanas);
- Portimão (regras limitativas ao AL em zonas específicas de maior densidade turística).
Outras localidades
Para além dos casos referidos, vale a pena referir casos como o Funchal, Braga e Coimbra.
No caso do Funchal, na Ilha da Madeira, foram temporariamente suspensos os registos. Já Braga e Coimbra estão atualmente a avaliar a situação, mantendo algumas áreas das cidades sob monitorização e avaliação técnica.
Registos de AL: entender a suspensão e limitação
A pressão do turismo sobre o mercado da habitação pode, portanto, levar as autarquias a tomar decisões sobre a limitação ou suspensão de licenças para alojamento local.
A entidade municipal tem o poder de:
- Impedir completamente a realização de novos registos;
- Limitar o número de registos ou impor restrições concretas para tipos de AL específicos (por exemplo, impedir a abertura de um AL num apartamento, permitindo a exploração de alojamento turístico em moradias);
- Condicionar a transmissibilidade da titularidade dos registos;
- Permitir exceções em casos particulares, como em casos de obras de reabilitação total.
Deve considerar que, ainda que a suspensão de novos registos impeça a abertura de um novo AL, ela não afeta os registos existentes, salvo em caso de querer transmitir o registo para um novo titular.
Como verificar se o imóvel se encontra numa área de contenção?
Se pretende verificar se o seu imóvel está numa zona de contenção deve verificá-lo nos mapas e regulamentos da câmara municipal responsável pela área em que reside. O processo de consulta destes documentos é feito da seguinte forma:
- Aceda ao site oficial do município onde se encontra o imóvel;
- Procure a secção de Urbanismo (em alguns casos existe uma de Alojamento Local);
- Consulte o mapa relativo às áreas de contenção;
- Verifique se a morada está numa zona delimitada (pode usar também o artigo matricial).
Caso não encontre a informação online ou tenha alguma dúvida, pode também obter esclarecimento no gabinete técnico da Câmara municipal. Lembre-se de que esta informação é essencial, devendo obtê-la antes de formular o seu pedido para registo do AL.
Informações úteis: o que saber antes de abrir o AL
Antes de anunciar casa de férias num portal online, ou mesmo de tomar a decisão final de investir em AL, existem muitos aspetos a considerar, incluindo:
- Os municípios podem ter requisitos específicos para os AL, mesmo se não estiverem numa zona de contenção;
- A atualização das zonas de contenção é feita a cada 3 anos, podendo afetar o seu registo ou a sua transmissibilidade no futuro;
- Os coeficientes de IRS podem ser afetados por decisões relacionadas com a fiscalidade para ALs em zonas de contenção;
- O tipo de imóvel pode influenciar as decisões relacionadas com a aprovação do seu pedido de registo (em alguns municípios, por exemplo, não estão a ser aprovados registos para apartamentos de férias);
- Zonas com restrição mais leves , como as áreas de crescimento sustentável, podem vir a ser declaradas futuramente zonas de contenção.
Perguntas frequentes dos proprietários
Seguidamente, deixamos as respostas a algumas das dúvidas mais comuns sobre as normas do Decreto-Lei n.º 76/2024.
O condomínio tem de autorizar um registo de AL?
Não. O registo de um alojamento local em frações habitacionais não depende do condomínio e qualquer proprietário pode, se assim desejar, registar um AL na sua fração sem qualquer pedido de autorização. Uma vez obtida a licença correspondente, o AL poderá operar segundo as normas estipuladas no regime jurídico em vigor para o AL. Existem apenas duas exceções a esta regra: os hostels e as frações com restrições no título constitutivo, que as definam como exclusivas para uso habitacional.
O condomínio pode proibir ou cancelar o registo de AL?
Ainda que não precise de aprovar o AL, o condomínio pode cancelar o registo do alojamento local se, depois do início da atividade, se verificar o incumprimento das normas internas do prédio.
Deste modo, a licença de um AL poderá ser cancelada quando se comprove que existem perturbações (problemas de segurança, ruído noturno, acumulação de lixo ou danos no edifício) ou o uso indevido de áreas comuns. Assim, qualquer uso que comprometa a tranquilidade e bem-estar dos proprietários residentes pode motivar uma reunião e a votação da anulação da licença, contanto que mais de metade da permilagem do condomínio vote pelo seu cancelamento. Se esta situação se verificar, o condomínio pode comunicar a decisão à Câmara Municipal, sendo o cancelamento efetivado 60 dias após a receção da denúncia. Enquanto anfitrião, deve saber que tem direito contraditório e defesa neste tipo de situação. Em caso de cancelamento, considere que a proibição de exploração daquela fração como alojamento turístico pode ser de até 5 anos.