Tributação dos alojamentos para férias em Espanha
Descubra este guia fiscal completo sobre como declarar os seus rendimentos
Dezembro 2025
Oferecemos-lhe um guia fiscal completo e detalhado para que saiba como declarar os seus rendimentos, quais os regimes que existem e como fazer para otimizar a rentabilidade da sua atividade.
Se possui uma casa ou um apartamento em Espanha destinado a alojamento local e procura otimizar a sua rentabilidade, é fundamental que conheça os impostos a pagar. Distinguir-se no mundo complexo das normas fiscais pode ser uma verdadeira dor de cabeça, assim como procurar informações no portal de alojamento para casa de férias.
Escolher o regime fiscal de alojamento local em Espanha idóneo ou o método correto para declarar pode garantir-lhe uma boa poupança. E, o que é ainda mais importante: evita-lhe problemas com a Hacienda (Autoridade Tributária espanhola). Nesta análise, explicamos-lhe como funciona a tributação de alojamento local. Concentrar-nos-emos no IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares) e no IVA aplicável, juntamente com os regimes existentes e o seu impacto no proprietário. Por isso, é crucial saber em qual anexo da declaração de rendimentos de alojamento local em Espanha inserir os seus rendimentos.
Como é tributado o alojamento de férias
Começamos pelo tratamento para efeitos do IRPF. Os rendimentos provenientes das casas de férias são considerados “rendimentos de atividades económicas”, ao contrário dos alugueres tradicionais, que são considerados rendas de capital imobiliário. Conhecer esta diferença é fundamental, pois define a sua declaração e as suas obrigações.
Os proprietários e anfitriões que superam 2.000 euros anuais em rendimentos derivados do alojamento local devem declarar o Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE – Imposto sobre Atividades Económicas), especificado no epígrafe 631. Estes rendimentos são declarados através do IRPF, que, por sua vez, prevê dois tipos de regimes tributários: a estimativa direta e a estimativa objetiva.
Passamos à aplicação do IVA. O tratamento do IVA no que diz respeito ao alojamento local gera frequentemente confusão nos proprietários. A norma específica que o simples alugar um apartamento de férias não prevê IVA. Mas, se oferece serviços extra como limpeza diária, mudança de roupa de cama, tours pelos arredores ou serviço de refeições, então aplica-se 21% de IVA.
E lembre-se de que, se o aluguer incluir IVA ou o inquilino for uma empresa, a emissão de uma fatura é obrigatória. Por outro lado, no que diz respeito aos alugueres sem IVA, o contrato ou a reserva podem valer como comprovativo para os hóspedes privados (pessoas singulares).
Regimes fiscais das casas de férias
As pessoas singulares ou os particulares que decidem alugar a sua casa de férias apenas esporadicamente (por exemplo, só no verão) podem aderir ao Regime de Rendimento de Aluguer de Imóveis, mesmo que não o gerenciem como atividade económica principal.
Neste caso, o total dos rendimentos que se declara é 100% do aluguer, embora se aplique uma redução de 60%. Isto significa que apenas 40% restante é tributado, adicionado à renda geral e tributado com a taxa marginal do IRPF, que varia de 19% a 47%. Por exemplo: se fatura 6.000 euros por ano pelo aluguer da sua casa na praia, a redução de 60% deixa 2.400 euros sujeitos a imposto. Com uma taxa de 30%, pagaria 720 euros, de acordo com o Modelo 100 da renda anual, isento de IVA e sem ter de fazer declarações trimestrais. Isto enquadra-se num exemplo de declaração de rendimentos de alojamento local.
As pessoas jurídicas ou empresas aderem a outro tipo de regime, gerindo as casas de férias através de uma Sociedade por Quotas. Uma vez que são empresas, são tributadas através do Impuesto de Sociedades (Imposto sobre Sociedades). Este regime consiste em tributar os lucros com 25% para as pequenas empresas e incluir o IVA de 21% em cada fatura.
Isto significa que se a sua Sociedade por Quotas faturar 100.000 euros por ano pelas casas de férias, teriam de ser subtraídos cerca de 40.000 euros em despesas (manutenção, salários, etc.), e os seus lucros seriam, aproximadamente, 60.000 euros, devendo liquidar 15.000 euros em impostos (25%) e o IVA de 21% adicionado em cada fatura.
Aconselhamos a manter uma contabilidade exaustiva e a fazer as declarações trimestrais, através do Modelo 303 para o IVA, e anuais com o Modelo 200 para o Impuesto de Sociedades. Isto implica muito mais trabalho de gestão, mas pode ser uma grande vantagem para atividades sólidas sustentadas por várias propriedades para aluguer.
Conselhos para uma melhor implementação
Transmita os seus rendimentos na íntegra às plataformas de alojamento local. Airbnb, Holidu ou Booking devem informar a Agencia Tributaria (Autoridade Tributária) sobre os seus ganhos, pelo que não deve ocultar nem subdeclarar nada. Certifique-se de que os dados fornecidos nestas plataformas são os mesmos que inclui na sua declaração. Se a Hacienda detetar incongruências, poderá ter de enfrentar inspeções e/ou sanções.
Informe-se sobre as deduções fiscais especiais para as casas de férias e beneficie delas. Se está sujeito a impostos, poderá deduzir despesas diretas como as de limpeza, reparações ou condomínio. Mas também outras despesas como a parte da hipoteca relativa a juros e seguros, os serviços de gestão e a amortização do imóvel de 3% do valor cadastral anual. Além disso, é possível incluir as despesas de publicidade e as comissões das plataformas. Considerar estes aspetos pode reduzir consideravelmente a sua fatura fiscal.
Planeie o seu calendário de alojamento local e o seu regime de tributação. Combinar alojamento local em Espanha com alugueres de longa duração pode aliviar os encargos fiscais. Por exemplo, se arrenda a sua casa menos de três meses por ano, não deveria declará-la como atividade económica. Desta forma, evitaria o IVA e as declarações trimestrais. Se, pelo contrário, ultrapassar este limite, talvez lhe convenha declarar como renda de capital imobiliário (com uma redução de 60%) ou como atividade económica (com deduções, obviamente).
Respeite as obrigações municipais e regionais. Para além dos impostos estatais como o IVA ou o IRPF, algumas Comunidades Autónomas aplicam taxas turísticas ou exigem licenças específicas para as casas de férias. É o caso da Catalunha, Ilhas Baleares e Canárias. É fundamental que se informe sobre os requisitos da sua região, já que operar sem licença pode implicar multas desagradáveis. Deve também verificar se o seu município estabelece impostos adicionais, como o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Imposto sobre Bens Imóveis) aumentado para as casas de férias, já que isso influenciará a rentabilidade final do seu alojamento local.
Por último, se considera que necessita de aconselhamento legal para a tributação das casas de férias, não hesite em consultar um profissional, seja um advogado especializado em propriedades ou simplesmente uma consultoria. A consultoria técnica pode ajudá-lo a poupar e oferece também tranquilidade e segurança. Para quem quer aprofundar, há que estudar como funciona a tributação de alojamento local em Espanha em detalhe.
Um anfitrião deve conhecer o website de alojamento local fiável para cruzar os dados com a declaração. Muitos proprietários procuram informações específicas como as taxas de alojamento local em Espanha para entender quanto o imposto impacta. Lembre-se de que o total dos seus rendimentos estabelece se o alojamento local deve ser declarado como renda ou atividade económica.