Revender ou arrendar: conheça a diferença

Maio 2025

O universo do imobiliário em Portugal tem vindo a revelar-se uma verdadeira surpresa, tornando-se uma apelativa forma de investimento, principalmente nas regiões mais turísticas.

Para rentabilizarem este investimento, muitas pessoas compram imóveis e investem no aluguer de férias (AL), registando a propriedade e começando a anunciar alojamento de férias num portal de reservas para casas de férias como a Holidu. Outros, optam por comprar, renovar e revender o imóvel (processo conhecido como flipping), rentabilizando-o desta forma.

Ainda que a diferença entre revenda e arrendar possa parecer clara, não será tão simples perceber qual destas formas de investimento é mais vantajosa.

Assim, para que possa tomar uma decisão mais informada, iremos, neste artigo, esclarecer as principais diferenças entre revender propriedades (flipping) e alugá-las para férias. Destacaremos as vantagens e desvantagens de cada estratégia e abordaremos aspetos como o investimento inicial, o retorno esperado, o risco envolvido e as habilidades necessárias para ter sucesso em cada uma destas abordagens. Deste modo, esperamos ajudar os anfitriões a tomar decisões informadas sobre como gerir seus investimentos imobiliários.

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Revender (flipping) vs alugar (AL): as diferenças

Adquirir um imóvel para converter num alojamento de férias ou para revender tem como base o mesmo princípio: o investimento imobiliário. Ainda assim, os processos, caminhos, riscos envolvidos e potencial de rentabilidade diferem substancialmente.

Para compreender o que é revenda, considere a compra de um imóvel que se encontre abaixo do valor de mercado e a sua renovação, através de obras e melhoramento, para que possa novamente colocá-lo à venda e obter lucro.

Já o mercado do AL consiste em adquirir esse mesmo imóvel, transformando-o num espaço de alojamento turístico, que lhe permita obter um rendimento recorrente e passivo.

Estas estratégias, bem diferentes entre si, contam com vantagens e desvantagens, que deverá conhecer antes de tomar a sua decisão. 

Vantagens e desvantagens de cada estratégia

Como explicámos, para ter a resposta à questão mais importante – se é melhor revender ou alugar – é fundamental que entenda quais os benefícios e desafios com os quais poderá deparar-se.

No caso do flipping, descobrirá uma opção de lucro rápido com um menor envolvimento pessoal e sem necessidade de adaptação a uma gestão permanente. Esta opção pode ser particularmente lucrativa em mercados pautados pela elevada procura e parca oferta, permitindo margens de lucro mais elevadas. Além das vantagens de revender casas, no entanto, irá também deparar-se com algumas dificuldades, onde incluímos o elevado valor do investimento económico inicial (relativo à compra do imóvel e às obras de remodelação), o investimento pessoal no planeamento e execução do plano de melhoria e também o pagamento de impostos relacionados com as mais-valias.

O AL, apesar de ser uma escolha cada vez mais comum dos investidores, não deixa também de apresentar benefícios e constrangimentos. Este mercado permite que obtenha um rendimento contínuo e passivo, dando-lhe uma maior flexibilidade de gestão e permitindo que aproveite a valorização do imóvel ao longo dos anos, o que poderá ser pertinente caso deseje vendê-lo futuramente. Além disso, terá a possibilidade de dar, também, um uso pessoal a este imóvel. Por outro lado, numa nota menos positiva, o mercado do alojamento turístico conta com regras e regulamentos locais e nacionais cada vez mais estritos, obrigando os anfitriões a estarem atentos a alterações legais e de tributação. Além disso, requer continuamente uma gestão operacional ativa, tem custos regulares envolvidos na sua manutenção e o lucro está dependente da ocupação e, por isso, também da sazonalidade.

Deste modo, independentemente da estratégia adotada, descobrirá um caminho pejado de desafios e oportunidades, sendo importante que se foque ainda noutros aspetos, para definir o seu perfil como investidor e optar pela solução mais vantajosa no seu caso em particular.

Aspetos relevantes a considerar

Com caraterísticas, vantagens e desafios próprios, as estratégias de comprar para revender ou de alugar casas de férias levam os proprietários a questionar-se. Se pretende investir em imobiliário e sente esta dúvida, sugerimos que analise ainda quatro aspetos fulcrais antes tomar a sua decisão, já que estas têm um impacto significativo no seu potencial de sucesso e rentabilidade. São eles: 

1. Investimento inicial;
2. Retorno esperado e rentabilidade;
3. Risco envolvido;
4. Habilidades necessárias para ter sucesso.

 1. Investimento inicial

O investimento inicial depende muito do seu caso em particular. Ainda assim, podemos considerar que, no flipping a tendência é para que este valor seja mais elevado, já que implica a aquisição do imóvel, os gastos com obras de remodelação, o pagamento de taxas legais e de impostos anexos. Além disso, para os investidores que procuram estratégias para revender casas sem dinheiro, é necessário o recurso a acordos de financiamento, créditos bancários ou parcerias, que resultarão em mensalidades posteriores.

Tendo isto em mente, o AL poderá exigir um menor investimento numa fase inicial, principalmente se as condições de habitabilidade do imóvel permitirem que este seja alugado. Os custos serão relativos a eventuais melhorias (como o isolamento ou a colocação de equipamentos de climatização), com o mobiliário, a decoração e as licenças e processos relacionados com o início da atividade. No entanto, esta solução oferece um retorno mais lento do valor investido e tem também, além dos custos iniciais, custos recorrentes com a manutenção do alojamento.

2. Retorno esperado

Para revender ou alugar casas para férias é também preciso considerar o potencial lucrativo. Assim:

• Flipping/revenda: gera lucros rápidos e significativos, que podem variar entre os 15% e os 30% do investimento.
• Alojamento local: o lucro é variável e acontece a médio/longo prazo. É uma estratégia particularmente lucrativa em localizações turísticas e com boa taxa de ocupação.

3. Risco envolvido

Seja na revenda de casas ou no seu aluguer, existem sempre riscos envolvidos no investimento. Estes riscos, ainda assim, são bastante diferentes nos dois planos.

O risco da revenda relaciona-se com as variações do mercado imobiliário e com a possibilidade de não conseguir vender a propriedade pelo valor que esperava, obtendo um lucro inferior ao pretendido. Além disso, é frequente que as obras de remodelação sofram atrasos ou impliquem custos extra inesperados, principalmente se tiver optado por um edifício mais antigo.

Por sua vez, o alojamento local tem riscos como os custos inesperados (causados por ação dos hóspedes ou por imprevistos operacionais), pelas alterações legais ou surgimento de novas taxas (em 2025, por exemplo, novas taxas turísticas foram aplicadas, assim como regras mais estritas para a aprovação do registo) e ainda as variações na procura, que podem motivar um lucro variável e inconstante.

Para ter sucesso

Executar de forma bem-sucedida qualquer uma destas estratégias relaciona-se também com o próprio perfil do investidor, já que as habilidades necessárias para a revenda de casas diferem daquelas que deverá ter para se tornar anfitrião de AL.

No flipping:

• Conhecimentos de orçamentação;
• Conhecimentos de remodelação;
• Capacidade para a gestão de prazos e equipas;
• Sentido de oportunidade e compreensão sobre os tempos do mercado imobiliário;
• Mente analítica e personalidade proativa.  

Para gerir um AL:

• Conhecimentos legais e tributários sobre o setor;
• Dinamismo e vontade de trabalhar com equipas;
• Capacidade de comunicação e conhecimentos de marketing;
• Presença online (incluindo em sites de reservas como a Holidu) e vontade de aprender mais sobre as ferramentas disponíveis;
• Perfil de liderança e capacidade de gestão.  

5 dicas para tomar uma decisão

Depois de considerar revenda e aluguer, resta tomar uma decisão e, para que tal aconteça, deixamos estas 5 dicas:

1. Analise se gostaria de obter um lucro rápido ou um rendimento estável a longo prazo: isto será uma ajuda para que defina qual o seu perfil de investimento;
2. Considere a sua disponibilidade, recordando que a gestão de um AL implica que tenha algum tempo disponível ou que invista numa equipa especializada para as questões relacionadas com a comunicação, gestão operacional e manutenção;
3. Veja qual das opções é mais vantajosa em termos fiscais. Para isto, consulte um contabilista e saiba mais sobre os impostos aplicáveis em ambas as situações;
4. Tenha em mente o impacto da localização do imóvel e o potencial de rentabilidade do AL face à revenda;
5. Perceba como o mercado de compra e venda de imóveis e o setor do alojamento local se encontram a cada momento. Estes setores encontram-se globalmente em crescimento, mas estão sujeitos a variações de mercado que deve considerar. 

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