Como investir em AL em Espanha

Maio 2025

Na Europa, o turismo tem-se revelado um mercado de grande interesse para investidores e Espanha não é uma exceção. O património natural e edificado do país, juntamente com as caraterísticas climáticas e a oferta lúdica crescente são chamativas para os viajantes e motivam muitas pessoas a comprar casas de férias em Espanha, com a intenção de a rentabilizar.

Aliado a isto, o arrendamento turístico tem também atraído novos empreendedores pela facilidade crescente trazida pelos meios digitais. Hoje, a gestão de um alojamento é possível à distância e mesmo para quem reside noutros países europeus, havendo também a facilidade de apresentar o espaço a viajantes de todo o mundo numa plataforma de reserva para casas de férias como a Holidu.

Ainda que este mercado seja dinâmico e atrativo, é importante que quem deseja aventurar-se no setor turístico compreenda como obter uma licença de aluguer de férias em Espanha e conheça as especificidades legais e operacionais que podem afetar a gestão do negócio.

Neste artigo, forneceremos estas informações para que saiba a melhor forma de investir em casas de férias em Espanha.

Publique as suas propriedades na Holidu

Aspetos essenciais do mercado espanhol

Se quer arrendar casas para férias, independentemente do local onde o faça, é crucial conhecer, primeiro, o mercado imobiliário, as caraterísticas do país e a legislação aplicável à compra do imóvel e à sua rentabilização como aluguer de férias.

Neste caso, antes de investir num AL, é importante que se questione sobre o que pode esperar do mercado do AL neste país e conheça as regiões onde o investimento pode traduzir-se numa maior rentabilidade. Conhecer as tendências turísticas e as opções de financiamento que podem apoiá-lo nesta demanda empreendedora é também muito importante para que tenha sucesso enquanto anfitrião.

O que esperar deste mercado

Para investir em Espanha deve, primeiramente, considerar que este país assiste, atualmente, a um crescimento significativo do seu mercado imobiliário. Principalmente nas cidades com maior procura turística e nas regiões costeiras, Espanha sente-se o aumento na procura por imóveis, o que encarece o preço por metro quadrado. O país tem, ainda assim, preços relativamente competitivos, quando comparado com outros países europeus.

Atualmente, os investidores podem encontrar boas oportunidades de negócio, incluindo entre as propriedades para remodelar ou em regiões mais remotas.

Propriedades mais rentáveis

Se o seu plano é comprar um imóvel para o transformar num negócio de aluguer de curta duração e explorar como uma casa de férias em Espanha, poderá ser útil avaliar quais os tipos de propriedades mais procurados por turistas. Além de considerar a região, onde facilmente se destacam cidades como Sevilha ou Valência, poderá ainda considerar que os turistas internacionais tendem a privilegiar:

• Apartamentos próximos das praias;
• Espaços rurais ou em aldeias históricas;
• Moradias de luxo e com piscina;
• Casas de férias com terraços, varandas e jardins;
• Propriedades com vistas apelativas;
• Locais com estacionamento e de fácil acesso;
• Proximidade aos centros culturais e transportes;
• Localidades que ofereçam atividades diversas e dinâmicas.  

Tendências do turismo espanhol

Além disso, ao utilizar um portal como a Airbnb ou a Holidu para anunciar alojamento de férias, é importante compreender quais as tendências do turismo em Espanha. Isto permitirá que adapte as suas estratégias de marketing, influenciando positivamente a forma como comunica o seu AL.

Neste caso, o turismo espanhol é pautado pela diversidade, atraindo viajantes que procuram:

• Turismo balnear;
• Turismo rural;
• Turismo gastronómico;
• Turismo sustentável;
• Turismo lúdico e de aventura (incluindo parques temáticos);
• Turismo de imersão cultural com experiências autênticas;
• Turismo de negócios e eventos.

Opções de financiamento

Se vai comprar um apartamento ou uma casa em Espanha com a intenção de o rentabilizar, possivelmente questiona-se se, enquanto anfitrião português, terá acesso a opções de financiamento. De facto, muitas pessoas que pretendem arrendar alojamentos de férias procuram apoio bancário para a compra, sendo que tanto as entidades espanholas como portuguesas poderão oferecer condições de crédito que permitam a concretização da aquisição de imóveis.

Por norma, as condições de um crédito à habitação variam, não só entre os países, mas entre bancos. Estas dependem do tipo de propriedade pretendida, do seu valor de mercado e do perfil do comprador. Frequentemente, para a obtenção do crédito, o investidor precisará de dar uma entrada inicial (aproximadamente 20% a 30% do valor total). A este montante acrescem ainda os custos operacionais relacionados com impostos, taxas e custos da escritura.

Melhores regiões para investir

Como referimos, algumas regiões podem ser mais vantajosas para os investidores que desejam arrendar um apartamento em Espanha. Ainda que cidades como Barcelona ou Madrid possam ser interessantes, o custo dos imóveis, as novas restrições legais e a concorrência excessiva poderão torná-las menos interessantes. Por outro lado, algumas das regiões espanholas que talvez não tenha ponderado poderão ser apelativas para um investidor imobiliário que visa o setor do AL. Destacamos as seguintes:

• Ilhas: tanto as Ilhas Baleares quanto as Ilhas Canárias são verdadeiros tesouros do turismo espanhol. Estes destinos têm uma procura intensa ao longo de todo o ano, garantindo uma boa taxa de ocupação e tornando, por norma, bastante rentável o investimento em alojamento de férias;
• Andaluzia: cultura e praia são dois dos motores do mercado turístico espanhol e que, em localidades como Málaga, Granada ou Cádiz, se reúnem, atraindo inúmeros turistas e motivando o sucesso das casas de férias na região;
• Galiza: a procura crescente pelo turismo sustentável, turismo natural e ecoturismo estão a fazer com que a procura por alojamento nesta região tenha um crescimento significativo;
• Valência: com imóveis a preços competitivos, esta é uma região que conjuga a proximidade das praias com caraterísticas artísticas, culturais e gastronómicas de relevo, sendo altamente relevante para os investidores;
• Catalunha: cultura, praia e natureza conjugam-se para criar o cenário ideal para o turismo, o que se traduz numa elevada taxa de rentabilidade para quem explora o alojamento local.

Considerações legais

Para iniciar a sua prática como anfitrião não basta que tenha adquirido e preparado o imóvel. Antes de iniciar a sua prática, deverá considerar as exigências legais para o início da atividade, considerando os custos da licença e ainda:

1.   Exercício da atividade (registo e licenças legais);
2.   Normas de segurança;
3.   Obrigações tributárias;
4.   As diferentes zonas e possíveis restrições;
5.   Aspetos de comunicação e recolha de dados.

1. Exercício da atividade (registo e licenças legais)

Para que possa legalmente explorar o setor do alojamento turístico em Espanha, será necessário que obtenha a licença turística, registando a propriedade como Vivienda de Uso Turístico. Atualmente, a criação de uma Ventanilla Única permite que possa fazê-lo nos portais da comunidade autónoma onde tem a sua propriedade. A atribuição desta licença está sujeita a exigências legais, sendo fundamental que comprove que o imóvel cumpre os requisitos de acessibilidade, segurança, habitabilidade e salubridade. A entrega de documentos de identificação do anfitrião e outros –  como a escritura, o certificado energético ou, em algumas regiões, o comprovativo de zoneamento turístico – são obrigatórios.

Vale a pena salientar que ainda que o processo tenha sido simplificado com criação do portal digital da Ventanilla Única, é importante que se mantenha atento às regras específicas que vigoram em cada uma das comunidades autónomas para garantir que atua em conformidade.

Sem este registo, a exploração de um AL é ilegal, podendo motivar a aplicação de severas coimas e sanções.

2. Normas de segurança

O imóvel terá de estar equipado com extintores, sinalética, alarmes, saídas e kits de emergência. Além disso, o imóvel precisará de respeitar as normas de higiene e manutenção, assim como as normativas previstas na Lei 51/2003, de 2 de dezembro, relativa à acessibilidade, caso se apresente como um AL apto para receber pessoas com mobilidade reduzida.

É ainda exigido aos proprietários que adquiram um seguro de responsabilidade civil com cobertura em caso de danos ou acidentes causados a terceiros (incluindo os hóspedes).

Deve ter em conta que as entidades responsáveis podem realizar inspeções periódicas para garantir a conformidade, podendo as coimas por incumprimento ascender aos 40 mil euros ou motivar o encerramento do negócio e a proibição de exercício da atividade.

3. Obrigações tributárias

O pagamento dos impostos e a conformidade com as normas tributárias é também essencial para quem quer investir em casas de férias. Entre os impostos a considerar destacamos:

• IVA (à taxa de 10%, para a qual pode haver isenção);
• IRPF ou IRNR (imposto sobre o rendimento, equivalente ao IRS. Se o proprietário não for residente em Espanha, aplicar-se-á a taxa e 24% sobre os rendimentos auferidos com o AL espanhol);
• Ecotaxa (imposto sustentável aplicado aos hóspedes em algumas regiões e de valor variável entre 1 a 4 euros por noite de estadia).

4. As diferentes zonas e possíveis restrições

Conhecer as restrições inerentes à localização do imóvel é fundamental, já que algumas áreas podem impedir a exploração de imóveis com fins turísticos ou impor limites ao número de empreendimento deste género. Áreas rurais e protegidas ou zonas de grande densidade turística são algumas das que apresentam restrições mais rigorosas.

5. Aspetos de comunicação e recolha de dados

Por fim, ao arrendar uma casa de férias deve considerar as questões relacionadas com a promoção do AL e o tratamento dos dados obtidos nas reservas.

O anúncio em plataformas online como a Holidu implica a apresentação do número de registo (VUT), comprovando a legitimidade do negócio. Além disso, todos os dados recolhidos deverão cumprir as normas estipuladas no Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD), para garantir a segurança e a privacidade dos hóspedes.

Dicas para aumentar a rentabilidade do AL

Além de garantir que cumpre todas as normativas enunciadas, um anfitrião de uma casa de férias em Espanha poderá garantir maior retorno financeiro com estas 8 dicas:

1.   Escolha uma localização apelativa e dinâmica;
2.   Renove o imóvel tendo em mente as tendências turísticas;
3.   Aproveite as ferramentas da plataforma que utiliza;
4.   Aposte em bons conteúdos visuais e de redação;
5.   Prefira os preços dinâmicos inteligentes;
6.   Ofereça serviços diferentes e detalhes que fazem a diferença;
7.   Garanta o total cumprimento com as normas e leis em vigor;
8.   Solicite aos hóspedes que avaliem o seu AL.

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