Descubra se é elegível para a certificazione unica

Maio 2025

Uma das obrigações para quem explora o mercado de alojamento italiano é a Certificazione Unica. Muito importante para estar em conformidade com a lei, este documento destinado à declaração fiscal é crucial caso utilize uma plataforma de reserva para casas de férias como a Holidu. Tendo esta exigência sido adicionada após, em 2023, a Airbnb ter sido sancionada em quase 600 milhões de dólares por incumprimento da regulamentação.

Hoje, para arrendar casas para férias e garantir conformidade com as normas, é crucial perceber a CU e o que representa, quais os critérios de elegibilidade, como solicitar o certificado e as melhores formas para a manutenção de uma prática legal.

Neste artigo daremos a conhecer melhor a Certificazione Unica para que conheça as suas obrigações enquanto utilizar das plataformas online de reserva, com destaque para as novas regras fiscais introduzidas pela Legge n. 213/2023 e posteriormente regulamentadas no Provvedimento n. 9454/2025 da Agenzia delle Entrate.

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O que é a Certificazione Unica (CU)?

O primeiro passo para compeender esta obrigação será perceber o que é a Certificazione Unica. Este documento, emitido pelo sostituti d’imposta serve para certificar os rendimentos e as retenções efetuadas ao longo do ano fiscal anterior, incluindo os rendimentos obtidos ao arrendar casas de férias.

A importância deste documento tornou-se ainda mais crucial neste ano, sendo que as plataformas online de reserva de espaços de alojamento tiveram a obrigação de emissão da certificação até ao dia 17 de março de 2025 para estarem em cumprimento do DPR n.600/1973, contribuindo assim para a correta declaração dos impostos.

Quem é elegível para esta certificação

No contexto do alojamento turístico, esta certificação destina-se a quem faz registo de contrato de locação taxa única em Itália, garantindo a conformidade com a lei fiscal. Assim, a CU destina-se a:

• Proprietários de imóvel de arrendamento de curta duração (até 30 dias); 
• Anfitriões de AL que anunciem em plataformas de reservas ou num portal de aluguer de férias como a Holidu, a Booking.com ou a Airbnb; 
• Proprietários que residam na UE (se tiverem um representante fiscal ou empresa em Itália); 
• Quem arrenda até 4 casas/apartamentos por ano fiscal.

Vale a pena destacar que os proprietários que arrendem mais do que 4 espaços de alojamento por ano fiscal não são elegíveis para a CU, passando a estar sujeitos às normas tributárias empresariais, estabelecidas pelo artigo 2082 do Codice Civile italiano.

Para os anfitriões privados (que não sejam profissionais/empresas e não possuam IVA válido na UE) que utilizam a intermediação de sites como a Holidu, Airbnb ou equivalentes, torna-se obrigatória a retenção de 21% do imposto (a chamada cedolare secca), ficando estas plataformas obrigadas a entregar o valor retido às autoridades fiscais italianas. Esta medida, por muitos conhecida como “taxa Airbnb” foi aplicada em 2017 e vigora desde então, tendo sido reforçada a 1 de março de 2024, após a multa sofrida pela plataforma em 2023.

As vantagens da Certificazione Unica

A retenção na fonte pode ser, na verdade, uma vantagem para o anfitrião. Ainda que, no momento de receber o valor da reservam o valor seja menor (sendo 21% do mesmo retido pela plataforma e entregue às autoridades fiscais), no momento da declaração anual de rendimentos, pelo modelo 730 ou Redditi PF, terá este valor de crédito, sendo provável que o pagamento ao estado italiano seja menor. Além disso, esta CU contribui para uma maior transparência em termos de fiscalidade e evita situações de dupla tributação (bastante comuns para anfitriões que residem no estrangeiro).

Além disso, os rendimentos declarados desta forma permitem o acesso à atividade privada com a Cedolare Secca, permitindo que usufrua de uma taxa única, em vez das taxas variáveis que se aplicam às atividades profissionais e empresariais (com Partita IVA).

Certificazione Unica e os seus usos para a declaração fiscal

Se tem uma atividade privada com a qual efetua um contrato de aluguer curto taxa única em Itália, então deverá compreender que está sujeito às normas legais e tributárias que vigoram no país, incluindo a certificazione unica. Esta certificação contém alguns dados importantes, incluindo:

• O rendimento bruto auferido com o aluguer ao longo do ano; 
• As retenções (usualmente de 21%) aplicadas a esse rendimento; 
• A identificação do anfitrião; 
• O tipo de contrato efetuado entre as partes e a tipologia desta relação; 
• O ano ao qual se referem os rendimentos (ano anterior à entrega da declaração. Por exemplo, no caso da CU de 2025, o ano será 2024).  

Esta certificação servirá para que o contribuinte comprove a realização das retenções, reduzindo o valor do imposto a pagar, já que terá esse crédito fiscal sobre a tributação aos rendimentos.

Como solicitar a certificação

Neste momento poderá estar a questionar-se sobre onde encontra a certificazione unica. A emissão deste documento é uma obrigação das plataformas online que utiliza – incluindo a Airbnb, a Booking.com, a Holidu ou equivalentes), devendo ser emitidas sempre que existe a sua intermediação. Ainda que, usualmente, seja automática, os anfitriões podem (e devem) solicitá-la no caso de não a receberem.

Documentação essencial

Para que possa aceder e verificar esta certificação deverá apresentar:

• Uma cópia do contrato – ainda que informal – de arrendamento breve;
• O codice fiscale do anfitrião;
• Informações sobre a propriedade alugada;
• Comprovativos de pagamento;
• Identificação da(s) plataforma(s) utilizada(s).

Procedimentos necessários

Deixamos ainda os passos a seguir para que saiba como baixar a certificazione unica e como proceder para a sua verificação:

• Aceda à sua área pessoal na plataforma que utiliza; 
• Procure a secção dedicada à documentação fiscal; 
• Faça o download da CU correspondente ao ano anterior (e contacte a plataforma caso não tenha o documento disponível). Também pode solicitar o documento na área reservada da plataforma oficial da da Agenzia delle Entrate utilizado o SPID ou o CIE; 
• Verifique se os valores apresentados correspondem aos recebidos ao longo do ano.

Em suma

Agora que entende o que é e para que serve a certificazione unica, lembre-se de que é importante considerá-la ao anunciar alojamento de férias numa plataforma como a Holidu, não só para que esteja em total conformidade com as normas legais, mas também para evitar situações indesejadas de dupla tributação.

A conformidade com as leis fiscais italianas fará com que possa, de forma tranquila, transparente e segura continuar a gerir o seu espaço de alojamento em território italiano.

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