É obrigatório pagar IVA da sua casa de férias? Tudo o que precisa de saber
Tudo o que precisa de saber sobre o assunto
Janeiro 2025
Um anfitrião de Alojamento Local (AL) deve estar informado e manter-se permanentemente atualizado sobre a legislação do setor, incluindo a tributação dos alojamentos para férias em Portugal, já que o cumprimento da lei no que diz respeito aos pagamentos devidos ao Estado é essencial para evitar coimas ou outras situações indesejadas.
Assim, quem anunciar casa de férias numa plataforma como a Holidu, deve ter em mente que impostos como o IRS, o IMI e o IVA farão parte da sua rotina anual, tendo prazos específicos a cumprir e normas inerentes a considerar.
O Imposto Sobre o Valor Acrescentado (IVA) é um dos aspetos que mais gera dúvidas no setor do arrendamento turístico, já que a legislação sobre a questão é vasta, densa e nem sempre fácil de interpretar, por apresentar taxas variáveis conforme a região (Portugal continental ou Arquipélago da Madeira e Açores), e por existirem situações de isenção particulares. Também é bastante importante saber como calcular a rentabilidade da sua casa de férias para que mais tarde conheça o IVA a pagar.
Desta forma, hoje iremos olhar para o IVA da hospedagem turística, tentando oferecer informações mais claras e detalhadas sobre os pagamentos, as circunstâncias nas quais o IVA para alugueres por temporada é aplicável, a forma de calcular este imposto e as principais obrigações fiscais que terá como proprietário. Daremos ainda algumas orientações, para que saiba como se registar para o IVA e como fazer a declaração e pagamento deste imposto.
O IVA no Alojamento Local
O IVA apartamentos turísticos é um pagamento comum para quem quer arrendar apartamento de férias. Este imposto, aplicado ao consumo de bens e serviços, corresponde ao Valor Acrescentado e aplica-se a vários setores de atividade, incluindo o arrendamento de férias.
Os proprietários de AL podem desenvolver esta atividade de duas formas: enquanto pessoa singular (trabalhador independente) ou como pessoa coletiva (empresa), existindo algumas diferenças no que diz respeito ao IVA dependendo da decisão tomada pelo gerente do AL. Assim sendo:
Pessoas singulares
Os proprietários que trabalham de forma independente, como pessoa singular, apenas terão a obrigatoriedade de integrar o regime de IVA no caso de o seu volume de negócios nesta atividade ser superior a 12.500 euros. Se o montante anual auferido for igual ou inferior, haverá a isenção prevista pelo Artigo 53.º do CIVA. A oferta de serviços extra alojamento, como atividades turísticas, serviços de limpeza ou outros poderão exigir a cobrança do IVA, independentemente da faturação.
Empresas
As empresas estão sempre sujeitas à cobrança do IVA, não estando previstas isenções. Deste modo, deverão aplicar a taxa de IVA relativa à região onde operam (veremos os índices mais adiante), considerando as taxas relativas ao alojamento e as taxas aplicáveis aos serviços complementares.
IVA: a importância do pagamento
Quem tem a sua propriedade num portal de casas de férias tem de ter em mente que existe algo a pensar quando se explora um aluguer por temporada: IVA e os seus prazos.
Para qualquer pessoa que promova o aluguer turístico, o IVA terá de ser apresentado e pago nos prazos legalmente estipulados, para o proprietário evitar coimas, processos jurídicos ou outras sanções que dificultem ou proíbam a atividade.
Estando no regime de IVA, o proprietário será, então, obrigado a cobrar o valor do IVA aos seus hóspedes, informando as entidades responsáveis (Autoridade Tributária – AT) sobre o IVA recebido e pagando-o ao Estado dentro do prazo previsto, para não correr o risco de coimas ou outras punições legais.
Coimas previstas para o incumprimento do IVA
As infrações por incumprimento na apresentação ou pagamento do IVA estão, em Portugal, previstas no n.º 1 e n.º 2 do artigo 114.º do RGIT.
Esta lei prevê que atrasos ou ausência de pagamento possa resultar em sanções e coimas que variam entre 30% e 100% do montante da dívida (até 45 mil euros) para empresas e de 15% a 50% (até 22.500 euros) para pessoas singulares. Em casos mais graves de incumprimento e fraude, chegar mesmo a corresponder a penas criminais. O valor mínimo das coimas cobradas pela AT é de 25 euros.
Dos ALs aos hotéis: o IVA aplicado
O IVA é um imposto aplicado em diversos países. No caso de Portugal, o IVA de aluguer turístico (tanto no caso das casas de férias para alugar como do IVA em hotéis) baseia-se nas seguintes taxas:
- taxa reduzida de IVA para o alojamento, de 6% no continente e respetivamente 5% e 6% nas regiões autónomas da Madeira e Açores;
- taxas de 13%, 9% e 8% (respetivamente) para bens alimentares e bebidas, com a exceção de bebidas alcoólicas, refrigerantes e águas gaseificadas;
- taxas de 23%, 18% e 16% (respetivamente) para bebidas alcoólicas, refrigerantes e águas gaseificadas, bem como para serviços extra, como serviços de SPA, ginásios e outros.
Espanha seria um bom exemplo de um local onde as leis são diferentes para o setor. O IVA depende do serviço oferecido, mas os AL’s sem serviços extra ficam isentos do pagamento do imposto.
Ainda assim os hóspedes pagam IVA hospedagem em hotéis, sendo este cobrado a uma taxa de 10%.
IVA para AL: quem está isento?
A isenção do IVA para espaços de aluguer turístico depende de critérios específicos, principalmente relacionados com o volume de negócios. Se o valor auferido com o negócio no ano transato for inferior a 12.500 euros, segundo o Artigo 53.º do CIVA, o proprietário fica isento de cobrar IVA aos seus hóspedes, não precisando também de pagar este valor.
Alguns benefícios são também atribuídos, sob a forma de regime especial, para as microempresas. Isto poderá implicar isenção ou fórmulas de cálculo distintas, benéficas para os empresários.
Como funciona o IVA nas comissões de portais de aluguer de férias?
Num website de alojamentos de férias o valor da comissão já inclui o imposto.O IVA Airbnb ou o IVA das comissões Booking é cobrado com a taxa padronizada de 23%. Ainda assim, em plataformas como a Airbnb o imposto é automaticamente adicionado à comissão, não constando já do valor que o proprietário recebe. Se o proprietário for uma empresa ou estiver a trabalhar sob o regime de IVA, em alguns casos e dependendo da sua situação em particular, será possível deduzir o IVA pago sobre essas comissões.
Como calcular o IVA?
O cálculo do IVA não é complexo, mas exige que os proprietários conheçam alguns termos específicos relacionados com o mesmo, incluindo:
- Base tributável: custo do serviço sem incluir o IVA
- Taxa de IVA: percentagem aplicável ao IVA (variável consoante a região e o tipo de serviço)
Sabendo isto, a fórmula de cálculo do IVA, será a seguinte:
Base Tributável × (Taxa de IVA/100) = IVA
IVA: do registo ao pagamento
A cobrança e pagamento de IVA será obrigatória para todos os proprietários que se apresentem como pessoa coletiva e para os proprietários que, agindo como pessoa singular, tenham apresentado no ano anterior um volume de negócios superior a 12.500 euros.
Para conseguir realizar os passos necessários para efetuar o pagamento e cumprir os seus deveres legais, o proprietário deve:
- Registar-se presencialmente ou online na Autoridade Tributária (AT);
- Ter um número de contribuinte e um Número de identificação IVA ou GST;
- Emitir faturas por cada hóspede recebido, com toda a informação fiscal de ambas as partes, que incluam o total cobrado e especifiquem a taxa de IVA aplicada;
- Apresentar a declaração periódica de IVA trimestralmente, informando a AT sobre o valor de IVA cobrado e o valor de IVA gasto com despesas inerentes ao imóvel para sua dedução;
- Efetuar o pagamento do valor de IVA devido ao Estado nos prazos legais estabelecidos pela AT.
*Aviso de responsabilidade: a informação contida neste artigo não substitui a consulta de um especialista da área jurídica ou de contabilidade. Uma vez que as normas do setor do arrendamento de curta duração são frequentemente atualizadas é muito importante que encontre apoio especializado para o esclarecer sobre qualquer dúvida que possa ter.