Relatório anual NRA: o que os anfitriões precisam de saber
Guia prático para o cumprimento do relatório anual NRA
Janeiro 2026
O que é a obrigação de apresentação do relatório anual de NRA?
A obrigação de apresentação do relatório anual de NRA exige que os anfitriões com um NRA válido apresentem, todos os anos, um modelo informativo sobre os contratos de arrendamento de curta duração celebrados. Neste documento, é detalhado o uso dado à propriedade para alojamento local durante o ano civil anterior.
Esta obrigação baseia-se no Real Decreto 1312/2024 e na Ordem VAU/1560/2025, que estabelecem um quadro de transparência a nível da União Europeia para os alojamentos de férias.
Esta medida cria uma nova licença ou registo para os alojamentos de férias?
Não, esta obrigação não introduz uma nova licença nem substitui as autorizações turísticas regionais já existentes.
Quem deve apresentar o relatório anual de NRA?
Que anfitriões são afetados?
Deve apresentar o relatório anual se:
- For titular de um NRA;
- A sua propriedade tenha sido alugada para estadias de curta duração, ainda que de forma ocasional.
Isto inclui alugueres utilizados para:
- Férias ou turismo;
- Estadias temporárias por motivos de trabalho;
- Estadias académicas ou de estudantes;
- Estadias por motivos médicos;
- Qualquer outro propósito temporário e não permanente.
Aplica-se apenas aos alugueres turísticos?
Não, a obrigação aplica-se a todos os contratos de arrendamento de curta duração registados com um NRA (Número de Registro Único de Alquiler), não apenas aos alojamentos turísticos.
Existem propriedades isentas?
Sim, se a sua propriedade estiver legalmente isenta de necessitar de um NRA, então não tem de apresentar o relatório anual.
E se o meu NRA for provisório ou for rejeitado posteriormente?
Se não tiver um NRA válido, não tem a obrigação de informar.
Quando devo apresentá-lo?
O primeiro prazo decorre entre 1 de fevereiro e 2 de março de 2026, abrangendo as reservas concluídas no ano civil de 2025.
Trata-se de uma obrigação pontual ou anual?
É obrigatória todos os anos. Em fevereiro de cada ano, os anfitriões devem informar sobre a atividade (ou a falta desta) do ano civil anterior, através do relatório anual do NRA.
Quem é responsável por apresentar o relatório anual do NRA?
Quem é o responsável legal?
O titular do NRA (o anfitrião ou o proprietário registado) é sempre o responsável.
Pode ser apresentado por um gestor de propriedades ou por uma empresa?
Sim, desde que sejam os titulares do código ou tenham sido formalmente autorizados pelo titular (por exemplo, através de uma procuração ou de um contrato de gestão que lhes permita a representação perante o Registo).
No entanto, a responsabilidade legal recai sempre sobre o titular do registo.
Que informação deve ser comunicada?
É necessário apresentar um relatório mesmo que não tenham havido reservas?
Sim. Se a sua propriedade não tiver tido reservas, deverá igualmente apresentar um modelo informativo NRA, declarando “Sem atividade”.
Que informações inclui o relatório anual da NRA?
Para cada NRA, o relatório deve incluir:
- Morada completa da unidade;
- O código correspondente à unidade;
- A referência cadastral da unidade;
- Tipo de alojamento (por exemplo, vivenda inteira, quarto, ou embarcação);
- Se a unidade não teve atividade → declara-se “sem atividade”;
- Se a unidade teve atividade → anexa-se uma lista anonimizada de reservas concluídas que inclua:
- Motivo do aluguer (férias, trabalho, estudos, motivos médicos ou outros);
- Número de hóspedes;
- Datas de check-in e check-out*.
Todos os dados devem ser facultados de forma anónima.
*Só devem ser declaradas as estadias finalizadas no ano civil anterior; as reservas canceladas ou com data de saída posterior ao ano anterior ficam excluídas.
Incluem-se os nomes dos hóspedes ou outros dados pessoais?
Não, não é comunicada qualquer informação pessoal identificável dos hóspedes.
Como é apresentado o relatório NRA?
Onde devem os anfitriões apresentar o relatório?
Os relatórios devem ser apresentados através do Colegio de Registradores, seja:
- De forma eletrónica; ou
- Presencialmente, mediante um formulário em papel.
Que formato eletrónico é utilizado?
O formato eletrónico preferido é o XBRL, com a taxonomia oficial Arrendamentos 2025. Os requisitos exatos do formato XBRL ainda estão pendentes de publicação por parte do Colegio de Registradores.
O formulário pode ser enviado através da aplicação N2, que os registadores de Espanha colocarão à disposição de todos os utilizadores na sua sede eletrónica.
A apresentação em papel continua a ser possível.
Há custos associados à apresentação da declaração anual?
Sim. A apresentação da declaração anual NRA está sujeita a custos de registo.
– Os custos atuais são de 27,05 € por apresentação e por NRA, excluindo impostos ou deduções aplicáveis.
– Irá pagar esses custos diretamente ao registo de propriedade ou registo de bens móveis competente no momento em que apresenta a declaração.
– Se submeter a declaração online através da plataforma eletrónica dos registadores, poderão ser cobrados custos adicionais, dependendo do tipo de certificado eletrónico ou do método de identificação utilizado.
Estes custos são determinados e faturados pelos registadores. A Holidu não cobra estes montantes e não tem qualquer controlo sobre os mesmos.
O XBRL é obrigatório?
Não, mas é muito recomendável pois:
- Reduz os erros
- Acelera a validação;
- É totalmente compatível com os sistemas de registo.
Como é que a Holidu ajudará os anfitriões?
Exportação de dados de reservas para o relatório NRA
Quando o Colegio de Registradores publicar oficialmente o formato XBRL final e as respetivas especificações técnicas, a Holidu lançará uma nova função no seu PMS para ajudar os anfitriões a preparar o seu modelo NRUA.
Esta função permitirá aos utilizadores da Holidu descarregar os seus dados de reservas diretamente a partir do sistema, facilitando o cumprimento dos requisitos de informação.
Que função terá esta opção?
A exportação ajudará a preparar a apresentação e fornecerá os seguintes dados:
- Dados da unidade (morada, código de registo, referência cadastral e tipo de unidade);
- Estadias concluídas para o ano correspondente;
- Motivo do aluguer (por defeito, “férias”);
- Número de hóspedes;
- Datas de entrada e saída.
Todos os dados serão apresentados num formato concebido para se ajustar aos requisitos legais de elaboração de relatórios.
Quem beneficia mais desta função?
É especialmente útil para:
- Anfitriões que trabalhem exclusivamente com a Holidu, já que poderão obter todos os dados de que necessitam num só lugar;
- Gestores com várias propriedades ou registos;
- Anfitriões que pretendam reduzir o trabalho manual e evitar erros.
Os anfitriões que também utilizam outras plataformas poderão continuar a necessitar de combinar dados de várias fontes, consoante a origem das reservas.
A Holidu apresenta o relatório em nome dos anfitriões?
Não, de acordo com a legislação espanhola, os anfitriões continuam plenamente responsáveis por apresentar o seu relatório anual.
Embora a Holidu facilite o acesso aos dados e ajude na sua preparação, a apresentação final deve sempre ser realizada pelo anfitrião ou pelo seu representante autorizado.
Quando estará esta função disponível?
A função será lançada após a publicação da taxonomia XBRL definitiva e das especificações de apresentação pelo Colegio de Registradores.
Controlos, documentação e cumprimento
O Registo pode rever o meu relatório?
Sim, os registradores podem solicitar documentação adicional, se necessário, para confirmar a natureza temporal dos alugueres.
Quanto tempo devo conservar a documentação?
Os anfitriões devem ser capazes de comprovar as informações declaradas no seu registo anual junto da NRA, caso seja realizada uma inspeção ou verificação.
Embora a normativa não especifique um período exato, recomenda-se a conservação dos documentos durante, pelo menos, cinco anos.
Isto inclui registos de reservas e provas do motivo do aluguer ou da declaração de “sem atividade”.
O que acontece se o relatório indicar um uso indevido do registo?
As autoridades podem:
- Retirar o código de registo;
- Cancelar a anotação do registo.
Tal pode impedir que a propriedade seja publicada legalmente nas plataformas de alojamento para férias.
Relação com outros sistemas
Substitui isto a informação fiscal ou o registo policial em SES.Hospedajes?
Não, o relatório de registo não substitui as obrigações fiscais e é independente do registo de viajantes ou dos sistemas de segurança.
Conclusão para os anfitriões
Se tem um NRA, a apresentação de relatórios anuais é agora uma obrigação legal padrão em Espanha.
As próximas ferramentas da Holidu foram concebidas para:
- Facilitar o cumprimento normativo;
- Reduzir o esforço administrativo.
No entanto, a responsabilidade legal recai sempre sobre o anfitrião.