Novas regras para licenças de AL em Lisboa
Entrando em vigor em 2026, esta atualização corresponde a um significativo endurecimento das regras
Janeiro 2026
O aumento do turismo em Portugal, principalmente nas cidades de Lisboa, Porto e na região do Algarve, tem sido encarado simultaneamente como uma oportunidade e um problema. Enquanto proprietários de alojamentos veem neste enquadramento um potencial negócio, principalmente com a ascensão de websites de alojamento local como a Holidu, questões relacionadas com a atual crise da habitação obrigam as autarquias mais turísticas a estudar novos modelos de gestão. Foi neste contexto que surgiram as novas regras de AL.
Lisboa, tratando-se da capital e de um apelativo destino turístico, é também uma das cidades onde os problemas de habitação se tornaram mais evidentes, com cada vez mais proprietários a optarem por alugar a sua casa para férias em vez do tradicional arrendamento a longo prazo. Perante o impacto do turismo na cidade, a Câmara Municipal de Lisboa aprovou, em novembro de 2025, uma atualização ao RMAL (Regulamento Municipal do Alojamento Local) que apresenta novas normas para o setor.
Entrando em vigor em 2026, esta atualização corresponde a um significativo endurecimento das regras, nomeadamente no que diz respeito à atribuição de novas licenças, à redução dos rácios permitidos para AL e ao alargamento das zonas de contenção.
O objetivo principal destas medidas é aliviar a pressão que o turismo exerce sobre algumas áreas da cidade e a sua aplicação impacta diretamente na experiência de atuais e futuros anfitriões.
Neste artigo explicaremos melhor o que muda, quais os novos rácios aplicáveis às zonas de contenção absoluta e relativa, e como os anfitriões de AL serão afetados pelas novas regras.
RMAL: o que muda?
O novo regulamento de alojamento local, definido pelo RMAL, sofreu alterações significativas em novembro de 2025, entrando em vigor em 2026.
Este documento prevê uma redução significativa dos rácios de contenção, assim como o alargamento das zonas sujeitas às restrições, de forma a controlar a expansão do alojamento local nas áreas saturadas e garantir um maior equilíbrio entre a habitação permanente e a habitação turística.
Estas medidas foram propostas pela Câmara Municipal de Lisboa e reduziram de forma significativa os rácios que determinam quando um bairro ou freguesia entra em contenção.
Além disto, este regulamento prevê o reforço da fiscalização de licenças inativas, limita a transmissibilidade das licenças de AL nas zonas de contenção, remove autorizações de exceção para imóveis adquiridos em hasta pública e limita o uso comercial dentro de estabelecimentos de alojamento turístico.
Rácio de AL: o que é e quais os objetivos
Há uma relação entre o número de estabelecimentos destinados ao alojamento local e ao número de unidades habitacionais numa determinada área geográfica, chamamos de rácio de alojamento local.
Este número permite a análise de uma determinada freguesia ou bairro com base em números concretos, tendo por objetivo impedir que a proporção de alojamento turístico ultrapasse os limites definidos e restringir a emissão de novas licenças de AL, caso as mesmas possam ser prejudiciais para a habitação permanente dos residentes. Este rácio permite, ainda, controlar o número de alojamentos locais na cidade e gerir de forma mais equilibrada a oferta e os custos da habitação. Vale a pena relembrar que, em Lisboa, o AL representa aproximadamente 67% da oferta de alojamento turístico.
Zonas de contenção: o que deve saber
Antes de avançarmos para o impacto que as alterações terão na vida dos anfitriões, é importante esclarecer o que são as zonas de contenção, já que estas não correspondem a uma completa proibição do alojamento local, mas principalmente à redução dos limiares que determinam a percentagem de espaços de alojamento que podem existir em zonas mais pressionadas pelo turismo.
No caso, o RMAL define que, a partir de 2026, as freguesias ou bairros serão considerados zonas de contenção absoluta ao atingirem um rácio 10% alojamento local, ficando as novas licenças AL Lisboa suspensas nestes locais. Já as zonas de contenção relativa são ativadas a partir dos 5%. Em termos práticos, isto significa que se existirem 10 espaços de AL para 100 unidades de habitação permanente uma zona será considerada de contenção absoluta, enquanto a contenção relativa se aplicará caso existam 5 espaços de AL para 100 casas habitacionais.
Zonas de contenção absoluta e relativa
Para alugar uma casa de férias em Lisboa será necessário que compreenda bem as restrições anexas às diferentes zonas de contenção.
Afinal, enquanto as zonas de contenção absoluta não permitem novos registos de AL, as zonas de contenção relativa poderão permitir a exploração deste tipo de negócio, estando a aprovação da licença dependente de uma autorização excecional por parte da Câmara Municipal de Lisboa.
De seguida, explanaremos quais os limites restritivos para cada tipo de zona de contenção de acordo com a nova revisão do RMAL.
Zonas de contenção absoluta
Segundo os novos requisitos para alojamento local, a atribuição de novas licenças de AL fica impedida para zonas de contenção absoluta, independentemente do tipo de exploração ou da tipologia do imóvel.
Segundo a norma atual, consideram-se zonas de contenção absoluta todas as que tenham um rácio igual ou superior a 10% (número que reduz para metade o anterior, em que se considerava uma zona de contenção a partir de 20%).
No momento da aprovação das revisões do RMAL, em novembro de 2025, os números apresentados colocavam em contenção absoluta as freguesias de:
- Santa Maria Maior (66,9%)
- Misericórdia (43,8%)
- Santo António (25,1%)
- São Vicente (16,1%)
- Arroios (13,5%)
- Estrela (10,8%)
Juntando ainda, bairros como Ajuda, Alcântara, Belém, Bom Sucesso, Parque das Nações, Picoas, Sapadores, São Bento e São Sebastião da Pedreira.
Zonas de contenção relativa
Consideram-se zonas de contenção relativa as que tenham um rácio de AL igual ou superior a 5% (numa redução da norma antiga, em que apenas as regiões com um rácio de 10% ou mais seriam consideradas zonas de contenção).
À data da aprovação das novas medidas, estariam em contenção relativa bairros como Avenidas Novas, Bairro do Calvário, Bairro dos Retornados, Bairro Novo da Memória, Beato, Cabo Ruivo, Junqueira, Marvila e Santa Isabel, entre outros.
Alterações no estado de contenção dos bairros
Sob o escrutínio da Câmara Municipal de Lisboa, o alojamento local passa a ter uma monitorização em todo o território da capital. Usando os bairros e as freguesias como unidade geográfica, o RMAL estabelece um regime dinâmico, que se ajustará à evolução do rácio de AL, o que faz com que qualquer bairro ou freguesia possa entrar em contenção absoluta ou relativa caso os limites definidos sejam ultrapassados.
Caso Lisboa atinja um rácio global de 10%, o concelho poderá ser integralmente declarado como zona de contenção absoluta, impedindo a obtenção de novas licenças e, assim, o registo de novos espaços de AL.
Impacto das novas regras para anfitriões de AL
Por esta altura poderá questionar-se de que modo as alterações podem afetar o seu negócio. Ainda que as novas regras do RMAL impactem diretamente na experiência dos anfitriões, este impacto depende do perfil e das circunstâncias em que se encontre. Assim, veremos como as novas regras afetam:
- Quem explora atualmente um AL em Lisboa;
- Quem pretende transferir a licença de AL;
- Quem deseja iniciar um AL em Lisboa.
1. Impacto para quem já explora um AL em Lisboa
As alterações às zonas de contenção de alojamento local em Lisboa não implicam que as licenças atualmente em vigor sejam canceladas.
Ainda assim, os anfitriões que gerem uma unidade de AL na cidade devem estar preparados para o reforço da fiscalização, nomeadamente no que diz respeito à obrigatoriedade do seguro de responsabilidade civil. Além disto, o proprietário deverá comprovar que teve, no mínimo, uma reserva ao longo do ano anterior.
Caso o município considere que um AL tem licença inativa ou se encontra em incumprimento, a mesma poderá ser cancelada.
2. Impacto para quem pretende transferir a licença de AL
As zonas de contenção implicam uma limitação da transmissibilidade das licenças de AL, pelo que poderão afetar os anfitriões que se encontrem nestas circunstâncias.
Estes anfitriões sentirão maior dificuldade na venda de um imóvel com licença de AL associada e os potenciais investidores agirão num cenário de maior incerteza jurídica sobre a transferência das licenças.
Ainda que assim seja, alguns casos poderão entrar em regime de exceção, por via de autorização formal do município.
3. Impacto para quem pretende iniciar um AL na capital
Começar um alojamento local torna-se mais desafiante para quem deseja, neste momento, iniciar um negócio em Lisboa.
Restritivas e ajustadas ao rácio reduzido, as normas para o setor fazem com que uma grande parte da capital se encontre em contenção absoluta e relativa.
Desta forma, a atribuição de novas licenças torna-se excecional e existem dificuldades acrescidas no acesso a este tipo de negócio na capital portuguesa.