Okupas em alojamentos locais em Espanha
Quais são os seus direitos enquanto proprietário?
Fevereiro 2026
Direitos dos proprietários perante okupas no alojamento de férias: Lei Orgânica 1/2025
A lei mais importante que ajuda os proprietários a lidar com invasores é a Lei Orgânica n.º 1/2025, aprovada no ano passado. Esta nova lei introduziu julgamentos “acelerados” para agilizar significativamente os despejos, denominados “desahucio exprés”.
A Lei Orgânica n.º 1/2025 não introduz um sistema de despejo policial imediato nem automático, como por vezes se afirma de forma simplista, o que dá origem a confusões. O seu verdadeiro contributo reside noutro âmbito: a celeridade dos procedimentos judiciais relacionados com a ocupação ilegal.
Mais concretamente, no que se refere ao processo judicial de ocupação em Espanha, a norma permite que determinados crimes relacionados com a entrada e permanência indevidas de pessoas em imóveis, como a invasão de domicílio — no caso de habitações habituais — ou a usurpação — no caso de habitações vazias, segundas residências ou imóveis de uso sazonal — sejam tratados através de um procedimento penal rápido.
Isso implica uma redução significativa nos prazos habituais. Se a ocupação for comunicada dentro de 48 horas, a polícia tem poderes alargados para despejar os ocupantes no local, caso estes não consigam provar a propriedade. No entanto, mesmo que comunique os ocupantes ilegais após o prazo de 48 horas, pode apresentar uma queixa à polícia, o que dará início a um processo criminal contra eles. Os despejos ocorrerão no prazo de 15 dias após o caso ser levado ao tribunal, se os invasores não puderem apresentar um contrato de arrendamento válido.
Quando a casa de férias também é lar: preceitos legais
No âmbito jurídico, é habitual confundir uma habitação turística com um imóvel vazio, mas essa equiparação nem sempre se sustenta. A lei não se foca tanto no facto de o proprietário residir no local de forma permanente, mas sim na utilização efetiva do espaço e na sua ligação à vida privada. Por este motivo, um apartamento destinado ao aluguer de férias pode, em determinadas circunstâncias, ser considerado residência, desde que conserve uma clara função residencial e esteja preparado para ser habitado. É isso que o juiz irá analisar.
Por conseguinte, é importante conhecer a diferença entre invasão e usurpação. A invasão ocorre quando alguém acede sem autorização a um local destinado a funções de âmbito privado, mesmo que a sua ocupação seja temporária ou ocasional. A usurpação, por outro lado, refere-se à ocupação ilegítima de imóveis sem utilização residencial efetiva, como edifícios abandonados ou habitações desabitadas por longos períodos. Esta distinção não é meramente terminológica, já que determina o tipo de proteção penal e a rapidez da resposta legal nos julgamentos rápidos de ocupantes em Espanha.
A sua habitação está protegida se estiver classificada como “moradia”, ou seja, qualquer local onde você vive e guarda os seus pertences. As casas de férias são normalmente classificados como moradia, pelo que, se forem ocupados por ocupantes ilegais, pode ser considerado “invasão de moradia”. Neste caso, a polícia pode intervir imediatamente sem mandado judicial se for chamada nas primeiras 48 horas após a ocupação. Para que um aluguer seja classificado como habitação e não como edifício vazio (caso em que a polícia precisaria de uma ordem judicial para despejar o ocupante ilegal), o anfitrião deve mantê-lo pronto para os hóspedes e devidamente mobilado.
No entanto, a qualificação jurídica nunca é estabelecida de forma automática. Cada caso é examinado tendo em conta as suas circunstâncias concretas, avaliando aspetos como o estado da habitação, o seu equipamento, a existência de serviços ativos e a sua utilização efetiva. Manter um imóvel em condições habitáveis reforça a sua consideração como residência, embora não garanta, por si só, uma qualificação específica, visto a análise final depender sempre da avaliação global das características que comprovem a sua função residencial.
Okupa ou inquilino? A fronteira invisível
Nem toda a pessoa que permanece numa habitação sem autorização pode ser considerada, em sentido estrito, um okupa ou um inquilino, consoante a preferência. A diferença, embora por vezes sutil, é determinante do ponto de vista legal e obriga o proprietário a agir com especial cuidado. Em essência, existem duas situações bem distintas.
Por um lado, estão os que acedem ao imóvel sem qualquer consentimento, forçando a entrada ou aproveitando a ausência do proprietário. Nestes casos, a lei enquadra a conduta no âmbito penal, seja como invasão de domicílio ou como usurpação, consoante a natureza do imóvel e o tempo de despejo de ocupantes em Espanha.
Por outro lado, temos o hóspede ou inquilino que entrou de forma legítima na habitação de férias, com um contrato válido, mas que, na data de saída, por diversos motivos, decide não sair. Neste segundo caso, a resposta legal é completamente diferente. Uma vez que houve um consentimento inicial, a intervenção policial direta não é procedente e a recuperação da habitação deve ser efetuada através da via civil, por meio de um procedimento de despejo por expiração do prazo ou por ocupação sem título válido.
Embora a legislação recente tenha contribuído para agilizar estes trâmites através do despejo expresso, os prazos continuam a ser mais dilatados do que nos casos penais, pelo que é necessário armar-se de paciência e agir com rigor processual. O conhecimento profundo da lei neste tipo de casos é fundamental para se compreender quanto tempo demora um despejo expresso.
O que fazer se tiver um ocupante ilegal
- Chame a polícia: contacte a Polícia Nacional ou a Guarda Civil imediatamente após descobrir a situação.
- Apresente provas: tenha em mãos a sua nota simples (prova de propriedade) e a sua licença turística (NRA) para provar que a habitação é um negócio/habitação em funcionamento.
- Não force a entrada: evite tentar entrar à força, pois pode ser acusado de fazer justiça com as próprias mãos.
- Serviços públicos: consulte um advogado antes de cortar a água ou a eletricidade para evitar processos por assédio ou coação.
O que fazer se um hóspede ficar mais tempo do que o previsto
- Ação civil: deve apresentar uma ação civil de despejo (Juízo de Despejo).
- Não há despejo policial: uma vez que o hóspede tinha o direito legal de entrar, a polícia não pode despejá-lo sem uma ordem judicial.
- Não troque as fechaduras: trocar as fechaduras de um hóspede que ficou mais tempo do que o previsto pode resultar em acusações criminais por coação contra o anfitrião.
Como evitar okupas no alojamento de férias: estratégias para proteger a casa
Mais vale um ferrolho bem colocado a tempo do que um batalhão de advogados a tratar de um despejo ou desocupação. Se o objetivo é o proprietário conciliar o sono enquanto o seu refúgio de férias gera rendimentos, é necessário erguer um muro de prevenção que não deixe fendas. Estas são as cartas que convém jogar.
1. O escudo tecnológico
Não se trata apenas de domótica, mas de estratégia. A instalação de um alarme ligado a uma central receptora altera as regras do jogo: em caso de assalto, as autoridades são avisadas de imediato. A certificação do momento exato da entrada é a chave que costuma abrir a porta para o despejo de ocupantes em Espanha, antes de decorrerem as famosas 48 horas. Por outro lado, as fechaduras inteligentes eliminam o drama das chaves perdidas e das cópias não autorizadas.
2. O peso dos papéis
Por vezes, a burocracia é a melhor defesa. Dispor da licença turística em vigor e do respetivo registo de atividades não significa apenas cumprir com o fisco, mas também apresentar prova de que se trata de um negócio ativo. Perante qualquer conflito, estes documentos comprovam que a casa é um negócio ativo, uma unidade económica viva e não um imóvel vazio à espera de ser ocupado ilegalmente. Em suma, trata-se de proteger a propriedade com o apoio da lei, garantindo os direitos dos proprietários de alojamento local.
3. O muro do depósito
Pedir uma caução não se destina apenas a proteger o proprietário no caso de alguém partir uma jarra; funciona também como uma triagem psicológica. Quem planeia uma estadia longa ou irregular tende a evitar os anúncios que exigem um pagamento inicial elevado ou uma verificação de identidade rigorosa. Trata-se de um filtro de qualidade: quem não tem nada a esconder não se importa de deixar um depósito ao alugar o seu apartamento de férias.
