Requisitos legais para casas de férias na Suíça
O que diz a lei suíça sobre o aluguer de casas de férias
Fevereiro 2026
Alugar a própria casa – nem sempre é possível em todo o lado
Na Suíça, quem desejar utilizar um portal de alojamento de férias para anunciar a sua casa de férias pode enfrentar resistência. A razão é a Lei das Segundas Habitações (ZWG), que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 2016. A ZWG aplica-se a municípios com uma elevada proporção de segundas habitações.
Nos cantões dos Grisões e do Valais, a percentagem de segundas habitações é particularmente elevada, superando os 35%. Em números, existem no Valais mais de 62 000 segundas habitações. Neste contexto, o legislador fala de “camas frias”, dado que a utilização média das habitações é de apenas 40 dias por ano. Isto deve-se ao facto de apenas algumas segundas habitações estarem disponíveis para alugar como apartamentos de férias. No entanto, cerca de 8% das segundas habitações são ocupadas durante as férias pelo proprietário, familiares, amigos ou colegas de trabalho, aumentando a sua utilização média para 50 a 60 dias por ano.
O UVEK (Departamento Federal do Meio Ambiente, Transportes, Energia e Comunicações) publicou uma folha informativa sobre segundas habitações. Segundo este documento, existem na Suíça cerca de 160 mil camas de hotel e 900 mil camas em segundas habitações, das quais apenas cerca de 100 mil são comercializadas de forma profissional, através de portais de alojamento de férias ou outros meios. A maioria dos quartos é alugada de forma particular e, nesses casos, a ocupação aumenta para 150 a 200 dias por ano, dependendo da região e do tipo de alojamento.
Os municípios com a maior percentagem de segundas habitações na Suíça são os seguintes:
- Saint Luc – 82,8%;
- Grimentz – 81,8%;
- Laax – 80,9%;
- Falera – 78,8%;
- Silvaplana – 77,4%;
- Ayer – 74,0%;
- Obersaxen – 72,7%;
- Vaz/Obervaz – 72,6%;
- Leukerbad – 72,5%;
Cerca de 10% dos municípios suíços apresentam uma proporção superior a 60% de segundas habitações; um em cada cinco está acima do limite dos 20%. A ZWG visa restringir a construção adicional de apartamentos de férias nos municípios onde a quota dos 60% é ultrapassada. Curiosamente, a estatística oficial da Confederação não distingue as segundas habitações.
Em vez disso, o Departamento Federal de Estatística distingue entre habitações permanentemente ocupadas, temporariamente ocupadas e desocupadas. Por este motivo, o ARE (Departamento Federal de Desenvolvimento Territorial) publicou uma orientação que auxilia o planeamento cantonal na identificação e registo de habitações principais e segundas habitações. Desta forma, torna-se possível atribuir o estatuto de apartamento de férias ao abrigo da lei.
Regulamentos de construção dos cantões e municípios – aspetos jurídicos sobre o arrendamento
Na Suíça, a legislação e os regulamentos municipais relativos ao alojamento local diferem maioritariamente apenas em pormenores, especialmente no que se refere a disposições de direito urbanístico. Entre as normas gerais que regulam a utilização do website de alojamento local para alugar um imóvel, incluem-se:
- Zonas: a maioria dos cantões designou zonas onde a construção de alojamentos de férias é permitida.
- A conversão de espaço habitacional existente em apartamentos de férias ou a alteração de uso de uma habitação para casa de férias está sujeita a condições rigorosas na maioria dos cantões e municípios, protegendo assim o mercado imobiliário privado.
- Em alguns cantões, as casas de férias estão sujeitas a limites de dimensão ou de área habitável.
- Nas zonas turísticas designadas, a distância entre as casas de férias pode diferir da distância mínima habitual na localidade.
- Em alguns municípios ou bairros específicos, é exigido um determinado número de lugares de estacionamento por apartamento ou casa de férias. Sem estes lugares de estacionamento, não é concedida a licença de construção.
- Por razões de marketing turístico, o estilo arquitetónico ou o design das fachadas e telhados pode ser prescrito em alguns municípios, de modo a promover a atratividade do local.
- Existem também, com frequência, normas sobre a eficiência energética e, em áreas sensíveis, devem ser cumpridas condições adicionais no âmbito da proteção da natureza; os objetos de maior dimensão devem respeitar regras de acessibilidade.
Disposições legais sobre proteção contra incêndios
A VKF elaborou normas de proteção contra incêndios para toda a Suíça, as quais são consideradas obrigatórias pelo legislador. Estas incluem normas construtivas e operacionais que visam minimizar o risco de incêndio e aumentar a segurança dos edifícios. Entraram também em vigor as normas da Portaria de Alojamento. Além disso, existem regulamentos cantonais destinados a garantir a segurança dos hóspedes e dos seus bens.
Quem pretender alugar uma casa de férias de forma particular deve informar-se sobre a legislação em vigor na localidade relativa ao arrendamento de casas de férias na Suíça. Estas podem incluir portarias especiais, tais como:
- Número e tipo de detetores de fumo a instalar.
- Testes de funcionamento dos detetores de fumo.
- Em prédios de apartamentos e chalés com vários alojamentos, devem ser frequentemente sinalizadas vias de evacuação, reconhecíveis mesmo no escuro; Estas vias devem estar livres de obstáculos, o que é por vezes controlado pelos bombeiros locais.
- Sob certas condições, devem ser adquiridos extintores, podendo ser determinado o número, o tipo e o tamanho dos mesmos.
- Pode ainda ser exigida a elaboração de planos de segurança e de emergência, o que acontece preferencialmente em áreas próximas de zonas com risco de avalanches.
Higiene em alojamentos locais – disposições legais
Na Suíça, quem pretender alugar o seu apartamento de férias, seja de forma particular ou através de um portal, deve cumprir certos padrões higiénicos, conforme prescrito na LMG (Lei Federal sobre Géneros Alimentícios e Objetos de Uso), na Portaria de Higiene do EDI (Departamento Federal do Interior) e nas leis de saúde cantonais. As medidas incluem, entre outras:
- Limpeza e desinfeção regulares dos espaços.
- Roupa de cama e toalhas limpas e higiénicas.
- Ventilação adequada das divisões.
- Medidas de controlo de pragas.
- Se for oferecido alojamento com pequeno-almoço, deve ser elaborado um plano de autocontrolo baseado nos princípios HACCP (Análise de Perigos e Pontos Críticos de Controlo). Todos os controlos devem ser devidamente documentados.
- As normas de higiene alimentar, incluindo o controlo de temperatura, devem ser respeitadas.
- Os colaboradores devem receber formação em higiene alimentar.
- A cozinha deve corresponder a padrões profissionais de higiene, devendo ser criado um plano de limpeza e tomadas medidas construtivas para garantir uma limpeza impecável.
- Todos os alimentos devem ser rastreáveis.
- As refeições devem estar devidamente rotuladas e as informações sobre alergénios devem ser disponibilizadas aos hóspedes.
Direito do arrendamento e aspetos jurídicos – uma visão geral
Na Suíça, as unidades de alojamento de férias são frequentemente tratadas de forma especial no âmbito do direito, com uma taxa de IVA atualmente fixada em apenas 3,7%. Quem pretender cumprir as obrigações legais aplicáveis aos senhorios na Suíça e alugar regularmente chalés, cabanas ou quartos, deverá conhecer as numerosas normas e leis em vigor. Os proprietários de uma segunda habitação que atualmente se enquadra na categoria de “camas frias” podem, com a ajuda de um portal especializado, converter rapidamente o imóvel numa fonte de rendimento lucrativa.
