Impostos e declaração de rendimentos para casas de férias na Suíça

Fevereiro 2026

Além da autonomia e da atmosfera acolhedora que caracterizam o arrendamento de casas de férias, este setor é impulsionado pela tendência crescente de dormidas no segmento da para-hotelaria. Na Suíça, existem cerca de 500 mil segundas habitações, a maioria das quais está localizada nos cantões do Tessino, Valais e Grisões. 

De acordo com a Lei das Segundas Habitações em vigor, os municípios não podem autorizar a construção de segundas habitações adicionais caso estas já representem uma quota superior a 20%. Por conseguinte, se pretender alugar uma casa ou um apartamento para férias num cantão com elevada procura, terá boas perspetivas. Nestas regiões, beneficiará de uma oferta limitada e de um mercado imobiliário estável ou em crescimento.

Outro aspeto favorável das segundas habitações é o número crescente de turistas que optam por alugar um apartamento de férias. Os canais de comercialização digital, como os portais de férias, facilitam a procura de inquilinos, especialmente durante a época alta. Em zonas de férias atrativas, conseguirá atrair hóspedes para a sua segunda habitação durante quase todo o ano. Como proprietário, é fundamental compreender que as casas de férias diferem de outros tipos de imóveis, nomeadamente no que respeita ao financiamento, ao arrendamento e aos impostos.

Este artigo oferece uma visão geral dos aspetos fiscais relevantes para quem explora o alojamento local na Suíça, incluindo as respetivas obrigações de declaração e os processos de declaração de rendimentos.

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Alugar apartamento de férias na Suíça: registo obrigatório no cantão

Se estiver a considerar alugar o seu apartamento de férias na Suíça, legalmente, necessitará de uma autorização cantonal. As normas variam de cantão para cantão, pelo que deverá informar-se junto das autoridades locais sobre os requisitos e procedimentos necessários.

Se cidadãos estrangeiros alugarem regularmente a sua casa de férias, deverá transmitir os respetivos dados à polícia local através de um boletim de alojamento. Em alguns municípios, é obrigatório solicitar um número de registo. Se anunciar o seu imóvel para alugar num website de alojamento local, este número deverá estar bem visível.

Enquanto explorador de alojamento de férias, deverá também registar-se na repartição de finanças. Consoante o cantão, poderão ser devidas taxas locais, como:

• Taxa de alojamento;
• Taxa de estadia (Kurtaxe);
• Taxa de promoção turística;
• Taxa de dormida.

Impostos no arrendamento da casa de férias

Sempre que decidir alugar a sua casa de férias de forma profissional, serão aplicados impostos. Isto aplica-se mesmo quando os hóspedes são angariados através de um portal de alojamento de férias para estadias de poucos dias ou de uma semana. A seguir, apresentamos uma visão geral dos impostos que podem ser aplicados:

Dedução do imposto sobre a aquisição de imóveis na Suíça: assim que comprar ou vender um imóvel, será aplicado o imposto cantonal sobre a transmissão de propriedade. A taxa varia entre 1,5 e 3 por cento, dependendo da localização do apartamento de férias. A vantagem é que este imposto sobre a aquisição de bens imóveis é dedutível.

Imposto sobre ganhos imobiliários: Se vender o seu apartamento de férias com lucro, será aplicado o imposto sobre ganhos imobiliários. Os cantões regulam o valor deste imposto, pelo que existem grandes diferenças na sua estrutura e montante. A base deste imposto é a taxa fiscal cantonal e o período durante o qual o imóvel é detido. Quanto mais tempo mantiver o imóvel, menor será o imposto. Informe-se também sobre as isenções fiscais no cantão da sua preferência.

Imposto sobre o rendimento: deverá declarar os rendimentos provenientes do seu alojamento de férias como rendimento tributável. Se utilizar o apartamento para fins próprios em certas semanas, será aplicado o valor locativo imputado (Eigenmietwert). O mesmo se aplica se a segunda habitação permanecer vazia durante várias semanas ou meses. 

No entanto, se conseguir provar que tentou alugar o apartamento sem sucesso, o valor locativo imputado não se aplicará, sendo novamente considerado o seu imposto sobre o rendimento pessoal. Ao decidir anunciar a sua casa de férias, previna-se; caso ocorram períodos de vacatura, poderá, pelo menos, comprovar os seus esforços de arrendamento.

Imposto sobre o valor acrescentado: Enquanto empresário individual, geralmente não precisa de se registar para efeitos de IVA. Está isento até um volume de negócios de 40 000 francos suíços. No entanto, se os seus rendimentos de arrendamento excederem os 100 000 CHF, ficará sujeito à obrigação fiscal comercial. Naturalmente, poderá optar pelo registo voluntário. Nesse caso, deverá indicar a taxa de IVA de 3,7% aplicável ao setor do alojamento em cada fatura emitida aos hóspedes.

Imposto sobre a fortuna: o imposto sobre a fortuna é pago por todas as pessoas com residência na Suíça cujos ativos superem os limites de isenção. A taxa do imposto é regulada pelos cantões e municípios, situando-se, na maioria dos casos, entre 0,1 e 1%. A base de incidência é a fortuna líquida, excluindo passivos. Entre os ativos mais importantes, encontram-se:

• Dinheiro em espécie;
• Depósitos bancários;
• Metais preciosos;
• Terrenos e imóveis;
• Coleções e objetos de arte;
• Títulos e valores mobiliários.

Benefícios fiscais no arrendamento de alojamentos de férias

Ao alugar uma casa de férias, será tributado, enquanto empresário individual, sobre a totalidade dos rendimentos auferidos. Isto abrange tanto o seu património comercial como o seu património privado. Os proprietários de alojamento local podem deduzir diversos custos e compensar perdas. No entanto, existem limites. Por exemplo, o imposto predial só pode ser deduzido em habitações próprias. O nosso resumo ajuda-o a poupar impostos.

Custos operacionais: todos os custos operacionais da sua casa ou apartamento de férias são dedutíveis. Eis alguns exemplos:

• Custos de alojamento, como limpeza e serviços hoteleiros;
• Juros hipotecários;
• Manutenção para preservação de valor, como reparações e, parcialmente, medidas de eficiência energética e renovações;
• Comissões de portais de alojamento de férias;
• Custos de administração em condomínios (propriedade por andares).

Amortizações: Os investimentos em alojamentos de férias não são dedutíveis na totalidade no ano fiscal da sua realização. Deverá distribuir estes custos por vários anos. Por exemplo, pode repartir os investimentos em medidas de poupança energética por um período de até três anos. A amortização da cozinha corresponde, consoante o cantão, a uma taxa fixa de cerca de 20% das receitas líquidas de arrendamento. 

Pode amortizar o seu imóvel a uma taxa fixa de 10% do valor locativo, caso este não tenha mais de dez anos. Quanto mais antiga for a sua casa de férias, maior será a amortização fixa, podendo esta chegar aos 25%.

Provisões: caso haja risco de perda financeira por créditos incobráveis ou custas judiciais, deverão ser constituídas provisões para os montantes correspondentes. O valor da provisão é determinado pelo nível de risco. Se a perda for muito provável, deverá utilizar o montante total. É possível constituir provisões fixas de 5% para créditos nacionais e de 10% para créditos estrangeiros. Alguns cantões permitem uma dedução fixa de 10% sobre todos os créditos pendentes.

Declaração de rendimentos para apartamentos de férias na Suíça

Aqui ficam algumas dicas para a sua declaração de rendimentos:

Separação: na declaração de rendimentos, deve separar rigorosamente o património privado do património comercial. As duas categorias são tributadas de forma distinta. Além disso, certas despesas só podem ser deduzidas no âmbito do património comercial, por exemplo:

• Amortizações e ajustamentos de valor;
• Perdas de capital resultantes de alienações;
• Juros de dívidas.

Formulários: Geralmente, deverá preencher o questionário destinado a trabalhadores independentes com contabilidade simplificada. Apenas se exceder o limite de faturação de 100 000 francos suíços é que necessitará do questionário para trabalhadores independentes com contabilidade comercial. Se necessário, utilize adicionalmente o formulário “Amortizações e Provisões”.

IVA: caso tenha optado pelo registo voluntário de IVA, deverá preencher os formulários de liquidação. A partir de 2025, o IVA deverá ser declarado e liquidado através do ePortal.

Especialistas fiscais: Uma declaração de rendimentos pode ser muito complexa. Quem não domina o assunto acaba, frequentemente, por perder dinheiro. No pior dos casos, indicações incorretas podem resultar em pagamentos suplementares ou coimas por evasão fiscal. 

Se decidir alugar o seu apartamento de férias, procure aconselhamento especializado. Os consultores fiscais ou fiduciários identificam os riscos fiscais, fazem planeamento e negociam com as autoridades tributárias. Estes especialistas também podem apoiar na contabilidade simples ou comercial, caso deseje.

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