Comprar imóvel: diferenças entre CPCV e reserva de imóvel
Antes de se avançar para a compra efetiva de um imóvel, no entanto, existem várias questões a considerar e múltiplos conceitos que deve conhecer.
Dezembro 2025
Muitos anfitriões começam a sua jornada no mundo do alojamento local com a decisão de comprar um imóvel para, depois, anunciar a casa de férias online e rentabilizar este investimento. Na verdade, ao longo dos anos, assistiu-se a um aumento do interesse pelo investimento imobiliário para fins turísticos, o que poderá ser motivado pelos números positivos do turismo em Portugal e pela facilidade de chegar a um público mais amplo com o apoio de um website de alojamentos de férias como a Holidu.
Antes de se avançar para a compra efetiva de um imóvel, no entanto, existem várias questões a considerar e múltiplos conceitos que deve conhecer. Entre estes, destacamos os conceitos de reserva de imóvel e de Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), por frequentemente suscitarem dúvidas nos investidores com menos experiência.
Por norma, no início de qualquer processo de aquisição de um imóvel – seja com vista à habitação própria ou à rentabilização como AL – estes conceitos estão presentes. Ainda que algumas pessoas tendam a usá-los como sinónimos, essa ideia é incorreta, já que reserva e CPCV têm funções distintas e oferecem níveis de compromisso totalmente diferentes.
Neste artigo iremos, por isso, explicar os conceitos mencionados, esclarecendo quem pretende adquirir um imóvel em Portugal para investir em AL sobre as diferenças entre reserva de imóvel e CPCV, orientando estes investidores para os aspetos mais relevantes e as melhores práticas ao longo do processo.
Investir em imóveis para AL: primeiras considerações
Um pensamento cada vez mais comum entre investidores é: vou aproveitar a elevada rentabilidade dos AL em Portugal e comprar um imóvel para alugar como casa de férias. Este pensamento pode, de facto, estar no começo de um bom investimento, mas para que assim seja é necessário analisar vários fatores, incluindo a região em que pretende investir e as questões legais envolvidas no processo de comprar uma casa de férias Portugal.
Qualquer processo de aquisição de imóveis cumpre um conjunto de regras e processos específicos, sendo essencial navegar pela experiência de forma informada e segura.
Uma das questões que pode surgir logo no início deste processo prende-se com a ansiedade de se perder a oportunidade de comprar a propriedade selecionada devido à demora nas questões relacionadas com a documentação e/ou o financiamento. É então que os conceitos de acordo de reserva de imóvel e CPCV podem surgir. Ainda que ambos digam respeito a passos iniciais de aquisição, deve considerar que a sua força legal não é a mesma! Enquanto uma reserva de imóvel é um acordo não vinculativo, de teor pré-contratual; o CPCV assume já um papel vinculativo e com base legal e valor jurídico, estabelecendo um vínculo entre o vendedor e o comprador.
A distinção entre estes conceitos é fundamental, principalmente para quem pretende investir em AL, para garantir que está protegido de imprevistos e avança para a compra com maior clareza.
Diferenças entre reserva de imóvel e CPCV
Ao comprar um imóvel deve sempre questionar os processos e entender claramente os conceitos envolvidos. Numa primeira fase, quando pretende garantir que fica com a propriedade que selecionou, existem duas perguntas de base que deve fazer: O que é a reserva de um imóvel? E o CPCV, o que é?
A verdade é que, mesmo com peso jurídico distinto, tanto reserva como CPCV são importantes no momento da aquisição. Seguidamente, destacamos as principais diferenças.
Reserva de imóvel: o que é e para que serve
A reserva de imóvel trata-se de um acordo simples, geralmente orientado pelo consultor imobiliário, que estabelece entre comprador e vendedor um compromisso sem vínculo legal. Neste, o vendedor compromete-se a não mostrar ou negociar o imóvel com terceiros durante um período definido. Este acordo costuma envolver o pagamento de um sinal de reserva de imóvel. Este sinal tem um valor simbólico e serve de garantia de boa-fé, sendo restituído ao comprador por subtração no valor final da compra, caso a mesma se concretize. Uma reserva de imóvel inclui:
- Criação de um documento simples;
- Identificação do vendedor, do comprador e do mediador imobiliário (caso exista);
- Definição de valor de reserva e prazo para a reserva;
- Definição de um prazo previsto para a realização do CPCV e da escritura;
- Valor proposto para a venda e condicionantes de aquisição (aprovação de um crédito à habitação, por exemplo);
- Sinal deve ser devolvido (se a aquisição não se cumprir) ou abatido no valor final do imóvel (no CPCV ou na escritura).
Vale a pena destacar que este documento não representa uma proposta legalmente vinculativa, sendo que, apesar da reserva, o negócio poderá não se realizar. Juridicamente, o valor deste documento é, portanto, reduzido.
CPCV: o que é e para que serve
Contrariamente à reserva, um contrato compra e venda de imóvel, mais conhecido como CPCV, é já um documento vinculativo e juridicamente valorizado.
Tratando-se de um documento formal, ele parte da proposta de compra de imóvel e estabelece formalmente os direitos e deveres entre as partes envolvidas, constituindo um passo decisivo na compra da propriedade.
Na assinatura do CPCV é assumido um compromisso legal em como a venda avançará e será concluída nos termos definidos. Neste contrato, o comprador geralmente efetua o pagamento de um valor significativo (usualmente 10% do total do imóvel, ainda que não exista uma percentagem legalmente definida).
As principais funções e caraterísticas do Contrato de Promessa de Compra e Venda são:
- Estabelecer formalmente o compromisso entre vendedor e comprador;
- Definir prazos, condições e valores, num documento com cláusulas específicas e detalhadas;
- Proteger legalmente os direitos do comprador e do vendedor;
- Estabelecer o valor a pagar como sinal (geralmente avultado);
- Definir as penalidades legais envolvidas em caso de incumprimento, incluindo:
- Perda do valor do sinal em caso de desistência por parte do comprador;
- Devolução do dobro do valor do sinal, em caso de desistência por parte do vendedor.
Motivos para um anfitrião necessitar de reservar um imóvel
Caso invista em imóveis para aluguer de férias poderá ter a necessidade de recorrer à reserva do imóvel em situações concretas, antes de avançar com o CPCV. Isto é comum em situações que envolvam a necessidade de se assegurar, com algum tempo, que pode avançar para um contrato vinculativo, sem o risco de perder o sinal e sem uma vinculação jurídica à compra. Algumas das circunstâncias que podem motivar a necessidade de reservar um imóvel são:
- Aguardar a aprovação do crédito
- Verificar a documentação
- Negociar a compra do imóvel
- Analisar o mercado de AL
- Fazer um plano financeiro
- Aguardar a aprovação do crédito
Na maioria dos casos em que se avança para uma reserva de imóvel, esta está relacionada com questões de financiamento. Muitas vezes, quando o investidor escolhe o imóvel para adquirir, ainda não tem a confirmação da aprovação do crédito solicitado à entidade bancária. Esta demora cria o risco de que a propriedade seja mostrada a outros compradores e vendida. Assim, para se assegurar que não perde o imóvel, o investidor pode reservá-lo, para manter a exclusividade até obter a resposta final da entidade credora.
- Verificar a documentação
Verificar se o imóvel cumpre os requisitos estipulados para a exploração como AL é outra das razões que pode impedir que se avance de imediato para o CPCV. Mediante reserva, o potencial comprador pode verificar documentos e verificar a viabilidade de registo e licenciamento, sem o risco de perder o imóvel.
- Negociar a compra do imóvel
Frequentemente, na compra de imóveis, surge também o interesse em negociar com o vendedor. Fazê-lo, no entanto, torna-se mais complexo com o potencial de outras propostas ocorrerem durante as negociações, já que existe sempre o risco de que outro comprador ofereça um valor superior ou melhores condições. Com a reserva, o investidor garante que o período de conversação é feito com exclusividade.
- Analisar o mercado de AL
Outra razão para o investidor precisar de algum tempo para ponderar se avança para o CPCV é o desejo de analisar de forma mais concreta o mercado do alojamento local na região. Aspetos como a rentabilidade expectável, a concorrência ou como a procura turística varia com a sazonalidade na localidade em que se integra o imóvel são cruciais para quem quer alugar um apartamento de férias para entender se recuperará o investimento e o rentabilizará.
- Fazer um plano financeiro
Mesmo se a compra não depender de um crédito, o comprador pode necessitar de algum tempo para se preparar financeiramente para avançar para o CPCV e a escritura. A necessidade de organizar os compromissos financeiros ou de rever a rentabilidade potencial é uma das razões que podem motivar uma reserva deste tipo.
Quando avançar com o CPCV
Avançar para um CPCV é algo que deve ser feito de forma ponderada. Este compromisso é já vinculativo e envolve somas monetárias significativas, pelo que deve ser uma decisão madura, ponderada e informada. Deve apenas avançar para o Contrato de Promessa de Compra e Venda quando tiver:
- A aprovação do crédito à habitação (se dele necessitar);
- Verificado toda a documentação essencial em como o imóvel pode ser rentabilizado como AL;
- Total confiança nas condições apresentadas (incluindo prazos, valores e outros aspetos relevantes);
- Projeções realistas sobre a rentabilidade futura do AL.
Por norma, depois de assinado o CPCV, seguirá para a escritura de compra e venda. Nesse momento, poderá começar a pensar claramente sobre o registo do AL e iniciar a sua jornada no setor.
Assim que esteja pronta para receber hóspedes, a propriedade poderá beneficiar da divulgação num portal de alojamento de férias. A Holidu ou a Airbnb são um bom exemplo, já que dá ao investidor a possibilidade de ser listado em mais de 27 plataformas a partir de uma conta única, o que maximiza a sua exposição, o número de reservas e, subsequentemente, a rentabilidade do negócio.
Em suma
Ao tomar a decisão de investir em imobiliário para criar um AL precisa de entender as várias fases do processo. Entender que o compromisso envolvido numa reserva de imóvel não é vinculativo ou juridicamente significativo, enquanto o CPCV o é, pode ser valioso para as boas práticas. No fundo, deverá reservar o imóvel sempre que precisar de garantir a exclusividade para a compra durante um período de incerteza. O CPCV, por outro lado, deve ser feito quando estiver certo de que se reúnem todas as condições para a aquisição da propriedade e o seu registo como AL. Tendo isto em mente, poderá comprar o imóvel selecionado sem o risco de perdê-lo ou de ter perdas financeiras significativas. A clareza sobre estes conceitos é, por isso, um passo fundamental na construção de um negócio de AL rentável e bem-sucedido.