O que considerar ao comprar uma propriedade de férias em Espanha sendo não residente
Como adquirir propriedade em Espanha para fins de alojamentos de férias
Novembro 2025
Muitas pessoas apaixonam-se por Espanha quando a visitam de férias. É provável que regresse a casa da sua viagem a perguntar-se como comprar um imóvel em Espanha – e temos boas notícias para si. Sim, é perfeitamente possível que um não residente pode comprar casa em Espanha e utilizá-la como aluguer de férias. No entanto, existem algumas particularidades e requisitos legais para não residentes em Espanha. Aqui fica o que precisa de saber.
Como comprar uma casa de férias em Espanha: tudo o que precisa de saber
Quando começa a analisar o processo de comprar casa de férias em Espanha vindo de Portugal ou de outro país, é uma boa ideia procurar ajuda local. É essencial se não fala espanhol, mas mesmo que tenha um domínio razoável da língua, as questões legais podem ser bastante confusas. Procure tanto um agente imobiliário como um advogado que o ajude nas etapas de como adquirir uma propriedade em Espanha. Em áreas populares de férias, como a Costa do Sol, Costa Brava e Costa Branca, encontrará vários advogados de língua inglesa especializados em trabalhar com compradores internacionais. Se estiver a considerar uma área menos popular, encontrar um advogado local pode ser bastante mais complicado.
Também vale a pena familiarizar-se com alguns termos imobiliários. Perguntas como o que significa finca em Espanha, piso ou casa rurale só irão atrasar o processo. Um pouco de calão básico é sempre útil.
Um não residente pode comprar casa em Espanha?
Tanto cidadãos da União Europeia como de fora da União Europeia podem comprar propriedades em Espanha. No entanto, independentemente da sua origem, precisará de um número NIE. O seu NIE (Número de Identidad de Extranjero – Número de Identificação de Estrangeiro) é um requisito para qualquer tipo de ação legal em Espanha. Geralmente, demora cerca de duas a três semanas a obter um NIE. O seu advogado ajudá-lo-á a obtê-lo. Mesmo que esteja fora do país, é possível obter um NIE dando ao seu advogado uma procuração autenticada.
Uma vez que tenha o seu NIE, poderá abrir uma conta bancária espanhola. Para tal, precisará do seu novo número NIE e de alguma forma de identificação, como o seu passaporte. Novamente, isto é um requisito legal para comprar casa em Espanha.
Paga-se imposto ao comprar casa em Espanha?
Sim. De facto, é aqui que as coisas se tornam bastante complicadas. O primeiro imposto que terá de pagar é o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ou imposto de transmissão). Este deve ser pago quando uma propriedade registada em nome de uma pessoa muda de mãos. Se estiver a fazer a compra de um imóvel novo em Espanha, o imposto de transmissão não se aplica. Contudo, aplica-se o IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado), a uma taxa fixa de 10% ou 21%.
Os impostos na compra de uma casa de férias em Espanha podem ser difíceis de calcular, pois dependem da região. Espanha está dividida em 17 comunidades autónomas, e cada uma tem as suas próprias taxas de imposto. Algumas regiões têm impostos de transmissão progressivos, enquanto outras têm uma taxa fixa. Dependendo da parte do país, pode pagar entre 4% e 11%. O seu advogado poderá ajudá-lo a entender isto melhor.
Também poderá ter de pagar por uma avaliação de um imóvel em Espanha. A avaliação de propriedades em Espanha pode custar entre 250 € a 2.000 €, dependendo da complexidade do terreno. Isto é geralmente realizado antes de se iniciar qualquer tipo de pedido de hipoteca.
Posso viver em Espanha permanentemente se comprar uma propriedade?
Não necessariamente. Cidadãos da União Europeia podem viver em Espanha, mas pessoas de outros países precisarão de cumprir os requisitos para uma autorização de residência. Sem ela, só pode permanecer por um máximo de 90 dias num período de 180 dias.
Espanha oferece Vistos Gold a alguns compradores de propriedades. Terá de gastar pelo menos 500.000 € em propriedades para se qualificar. Esta soma não precisa de ser gasta numa única propriedade. O Visto Gold é válido por um ano, e pode ser estendido se continuar a manter o seu investimento.
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Como posso arrendar a minha casa de férias?
Antes de tentar anunciar a sua casa de férias para aluguer, verifique as coisas com o seu advogado. Nos últimos anos, algumas cidades e regiões espanholas apertaram o cerco aos alugueres de férias excessivos. Isto pode tornar extremamente difícil obter uma licença para alugar o seu apartamento de férias, particularmente em áreas populares como Palma de Maiorca ou Barcelona. Mais uma vez, verifique com o seu advogado, que deve conhecer todos os meandros da área. Algumas áreas são particularmente rigorosas quanto a certos websites de aluguer de férias, como a Airbnb.
A sua propriedade deve cumprir os padrões legais mínimos para servir como um aluguer de férias. Dependendo da área, estes podem incluir aquecimento central ou ar condicionado, bem como regras básicas de segurança. Terá de obter uma licença turística em Espanha válida antes de começar a publicar a sua propriedade em qualquer tipo de portal de alojamentos para férias.
É fácil vender a propriedade não sendo residente?
Se decidir vender um imóvel, terá de se certificar de que os seus documentos estão em ordem. Estes incluem a escritura, o seu NIE e o registo predial, bem como documentos que certifiquem que não tem dívidas pendentes com a associação de residentes local.
Vender uma casa em Espanha sendo não residente implica alguns custos. Pode esperar pagar cerca de 3-6% do preço de venda em taxas de agência imobiliária. Também terá de pagar a plusvalía, um imposto municipal que reverte para a câmara local. O valor do imposto dependerá do número de anos em que teve a propriedade, bem como do quanto o seu custo mudou. Em Espanha, o valor do terreno aumenta todos os anos, independentemente de como o mercado imobiliário está a evoluir, por isso, tenha atenção.
Também terá de pagar imposto sobre as mais-valias se estiver a obter um lucro na sua venda. O valor varia: cidadãos da União Europeia pagam a uma taxa de 19%, enquanto cidadãos de fora da União Europeia devem pagar 24%. Tal como a plusvalía, isto deve ser pago dentro de 30 dias após a sua venda.
É sempre melhor trabalhar com um advogado espanhol quando quiser comprar ou vender um imóvel em Espanha. Poderá descobrir que há uma quantidade surpreendente de papelada envolvida, e tentar fazê-lo sozinho é uma receita certa para dores de cabeça. Com um profissional legal ao seu lado, achará a tarefa muito menos stressante e mais confortável.
