As burlas imobiliárias mais comuns e como evitá-las
As burlas mais comuns na aquisição de imóveis em países europeus
Dezembro 2025
O investimento imobiliário transformou-se com o crescimento do turismo. Hoje, com a facilidade de acesso a um portal de alojamento de férias como a Holidu, cada vez mais proprietários optam por anunciar casa de férias, para apresentarem o seu negócio mundialmente com apenas alguns cliques.
A rentabilidade do alojamento local em Portugal e na Europa gerou, por isso, também uma mudança no próprio mercado de compra e venda de imóveis, havendo um aumento no número de interessados em comprar uma habitação secundária para rentabilizar.
Para comprar casa de férias, no entanto, é fundamental que se tenha atenção a eventuais burlas no mercado imobiliário. Principalmente neste contexto, em que o investimento pode até ser feito remotamente e em mercados internacionais, operam esquemas fraudulentos cada vez mais sofisticados, que podem afetar significativamente um comprador mais desatento ou desinformado.
Neste artigo apresentaremos as burlas mais comuns na aquisição de imóveis em países europeus, dando algumas dicas sobre os cuidados a ter ao comprar casa para evitar ser defraudado por manobras fraudulentas.
Assim, se comprar um imóvel para transformar em AL faz parte dos seus planos, este guia pode servir de alerta para evitar ser enganado e proteja a sua segurança e o seu investimento.
Fraudes imobiliárias: o que são?
Cada vez se ouvem mais histórias sobre burlas na compra de imóveis. Mas, afinal, a que se referem?
As fraudes no setor imobiliário são esquemas ou operações enganadoras, criadas por indivíduos ou grupos, que utilizam várias estratégias para a obtenção de benefícios financeiros de forma ilícita. Ao longo de todo o processo de venda de um imóvel – desde a publicação de um anúncio falso, passando pela reserva ou assinatura do contrato – são inúmeras as formas que os burlões encontram para enganar os compradores.
Para o fazerem, é muito comum que sejam apresentados documentos, identidades ou até sites falsos, ou usadas narrativas emocionais e temporais que geram pressão no adquirente, levando-o a agir por impulso. Estas situações assumem caraterísticas tão realistas que, em algumas situações, existem documentos reais por entre documentos falsos e são realizadas visitas guiadas às propriedades.
Se o risco já é significativo quando o comprador está presente, este aumenta ainda mais quando a compra acontece remotamente. Principalmente no setor do alojamento turístico, é muito comum que os anfitriões escolham adquirir imóveis no estrangeiro. Aqui, além da distância na negociação, existem também barreiras linguísticas e padrões legais distintos que dificultam ainda mais a perceção de que se está a ser vítima de um embuste.
Quais são as fraudes imobiliárias mais comuns?
Conhecer as fraudes imobiliárias mais comuns torna-se, por isso, crucial para evitar que os investidores e futuros anfitriões deem por si a cair nas armadilhas e esquemas desonestos.
Ainda que seja impossível listar todas as estratégias, reunimos aquelas que acontecem com maior frequência em Portugal e noutros destinos turísticos da Europa, incluindo Espanha, França, Itália e outros. São eles:
- Anúncios falsos;
- Websites fictícios;
- Usurpação de identidade;
- Venda de imóvel sem conhecimento do proprietário;
- Dívidas ou encargos não declarados;
- Venda de propriedades ilegais;
- Financiamento fraudulento.
1. Anúncios falsos
Uma das formas mais utilizadas para burlar os compradores é a criação de anúncios falsos de imóveis que não existem, ou que foram ilicitamente retirados de sites reais de imobiliárias. Com a fraude de anunciar um imóvel que não lhes pertence, os criminosos aproveitam a popularidade de zonas turísticas de grande valor e apresentam falsas oportunidades de negócio, a preços muito mais convidativos, que atraem de imediato a atenção de quem quer rentabilizar um AL.
Uma vez cativado um potencial cliente, o burlão exige que seja feita a reserva, mediante um depósito monetário, assegurando-o de que existem várias pessoas interessadas em adquirir a propriedade. Perante isto, é comum que o comprador aceda. No momento em que recebe o pagamento, no entanto, o comprador desaparece. Um mesmo anúncio pode servir, deste modo, para burlar várias pessoas.
2. Websites fictícios
Outra das fraudes na compra de imóveis é a criação de websites fictícios que imitam, de forma muito realista, plataformas reais do setor imobiliário. Para tal, roubam fotografias, logótipos, contactos e até apresentam perfis de agentes imobiliários credenciados.
Ao encontrar um destes sites, o potencial comprador acredita que está a ver imóveis reais quando, na realidade, estes não existem, não estão para venda ou, estando efetivamente à venda, não o estão por aquela via ou ao preço anunciado. Perante o interesse do comprador, este será então convidado a efetuar pagamentos (reserva ou serviços de mediação), perdendo o seu dinheiro no processo. Este tipo de burla é mais comum em transações de clientes estrangeiros, já que estas transferências são mais difíceis de rastrear.
3. Usurpação de identidade
O roubo de identidade é outra das formas de burlar os compradores. Neste esquema, a entidade ou grupo criminoso usurpa a identidade do proprietário do imóvel, falsificando documentos e apresentando-se como donos do imóvel. Em casos mais graves, eles conseguem orquestrar visitas guiadas, o que oferece um realismo extremo e gera confiança no comprador.
Acreditando estar perante o legítimo proprietário, o comprador poderá então iniciar o processo de compra, sendo que apenas no momento do registo oficial se verifica que o imóvel pertence a outra pessoa.
Este tipo de situação é mais frequente em casas de férias ou imóveis herdados, cujo tempo de ocupação é mais limitado, dando espaço e tempo aos burlões para prepararem a fraude.
4. Venda de imóvel sem conhecimento do proprietário
Outra das burlas acontece quando alguém se faz passar por intermediário autorizado do proprietário. Também aqui são apresentados documentos falsificados, a par com uma história convincente que leva o comprador a confiar no seu interlocutor.
Frequentemente, neste processo, existe pressão sobre o interessado no imóvel para agilizar a transação ou fazer o seu depósito de reserva.
No final, o comprador perde o seu dinheiro, descobrindo que nunca existiu uma procuração ou autorização legal e que a pessoa em questão não tinha qualquer legitimidade para orientar o negócio.
5. Dívidas ou encargos não declarados
Em algumas situações, o imóvel e o vendedor são efetivamente reais, fazendo crer que tudo está de acordo com os padrões de legalidade. No entanto, por detrás dessa imagem de legalidade, podem existir dívidas e encargos ocultos. Situações de hipotecas não declaradas, processos judiciais em curso, penhoras, atrasos no pagamento do condomínio ou dívidas fiscais são algumas das situações mais comuns.
Em alguns países europeus, onde se inclui Portugal, alguns dos encargos do imóvel transitam para o novo proprietário, razão pela qual é importante garantir que toda a documentação é entregue, com assinaturas reconhecidas, e validada por um solicitador ou advogado.
6. Venda de propriedades ilegais
Alguns dos imóveis à venda são propriedades ilegais ou casas que foram ampliadas ou modificadas sem que, para tal, fossem obtidas as licenças legalmente exigidas. Ampliações, construção de anexos ou integração de piscinas são exemplos de alterações que devem ser licenciadas e registadas na câmara municipal, para que possam existir legalmente.
A compra de um imóvel neste tipo de situação poderá trazer complicações ao novo proprietário no momento de fazer o seguro da casa ou de obter o registo de AL. Em situações extremas, se for ilegal, a casa poderá, até, ser demolida.
7. Financiamento fraudulento
Por fim, o financiamento de uma propriedade é também utilizado como forma de fazer burlas imobiliárias. Neste esquema, os burlões oferecem serviços de crédito facilitado, assegurando que todo o processo é feito em acesso privilegiado com entidades oficiais e que, por isso, conseguem melhores condições no crédito à habitação. Para avançar com a sua estratégia, é pedido ao comprador que faça o pagamento antecipado de taxas, o que, segundo garantem, acelera o processo.
Assim que o comprador efetua este pagamento, o criminoso desaparece, deixando o comprador sem o crédito e sem o valor avançado.
Dicas para se proteger de burlas
Perante a diversidade de estratégias utilizadas para abusar da boa fé dos compradores e os burlar, importa saber como evitar fraudes compra de casa. Existem várias medidas que pode adotar para prevenir este tipo de situação e garantir que a compra de uma casa para rentabilizar como AL corre da forma desejada. Deixamos as seguintes dicas:
- Verifique a titularidade e o estado do imóvel, solicitando a caderneta predial e a certidão permanente;
- Veja o histórico da propriedade para garantir a legalidade da propriedade e de todas as suas estruturas;
- Solicite as credenciais dos corretores imobiliários e desconfie dos consultores que trabalham apenas por mensagem, evitando encontros presenciais;
- Não faça qualquer pagamento antecipado sem garantias;
- Em caso de pagamento, exija recibos formais e assinatura de acordos e contratos (preferencialmente com assinatura reconhecida pelo notário);
- Contrate um profissional para analisar todos os documentos legais e contratos, corrigindo qualquer cláusula genérica ou ambígua;
- Mantenha-se atento aos sinais (pressão para acelerar o negócio, condições demasiado favoráveis, atrasos na entrega de documentação ou incoerências no discurso ou nos anúncios);
- Recorra a plataformas confiáveis e prefira ser acompanhado por consultores reconhecidos.
Em suma
A ideia de alugar apartamento de férias e começar a rentabilizá-lo com um anúncio num website de aluguer de férias como a Holidu ou a Airbnb leva cada vez mais pessoas a comprar um imóvel para o transformar em AL. Este interesse, no entanto, não cria apenas um mercado mais dinâmico… este cria novas oportunidades para a desonestidade e a criminalidade. Assim, a par com o crescimento do mercado imobiliário, assiste-se também ao aumento do número de fraudes no setor.
Cada vez mais inovadoras e realistas, as burlas tiram proveito do desconhecimento e, em alguns casos, da distância física, gerando surpresas muito desagradáveis no processo.
Manter-se informado e verificar pacientemente toda a informação, recorrendo até a profissionais do Direito ou a consultores imobiliários com boa reputação, é a melhor forma de se proteger de esquemas. Adotando uma postura preventiva, certamente conseguirá formalizar a compra de modo seguro e avançar para o mercado de AL sem correr riscos.