Suspensão do alojamento local no Funchal
Tudo o que precisa de saber
Outubro 2025
A Madeira tem vindo a revelar-se um excelente local para o investimento imobiliário e principalmente para quem pretende comprar para arrendar. O registo de alojamento local teve um aumento muito significativo, também potenciado pela possibilidade de anunciar casa de férias numa plataforma como a Holidu, acedendo facilmente a um público amplo, diversificado e internacional.
Este aumento na disponibilização de casas aconteceu como resultado do aumento do turismo, levantando questões sobre a habitação para os residentes da capital da ilha, o Funchal. Esta nova realidade motivou a Câmara Municipal da cidade a suspender, em agosto de 2025, a suspensão do licenciamento para alojamento local no Funchal, medida aprovada em setembro de 2025 pela Assembleia Municipal.
Novamente alterando o contexto do AL na Madeira, esta decisão levanta questões nos atuais proprietários de espaços de alojamento e naqueles que desejam investir em imóveis para arrendamento de férias. Assim, criámos este guia completo para proprietários e gestores, para que saibam as razões desta decisão e de que forma ela impacta na sua atividade. Saiba mais.
Turismo no Funchal: o que deve saber
O Funchal é um destino turístico de grande relevância. Turistas interessados no turismo de natureza, no enoturismo ou no turismo cultural e balnear interessam-se pela região e têm levado a um aumento significativo no número de visitantes. Esta maior procura resultou, então, no maior interesse dos investidores, que pretendem comprar casa ou usar a sua casa como espaço de férias, requerendo, para tal a licença de alojamento local.
A crescente onda de investimento nas acomodações deste tipo levaram a que o número de registos na região tivesse um crescimento de 182% entre os ano 2022 e 2025, o que resultou em mais de 3 mil unidades de AL, com a capacidade de acolher cerca de 15 mil hóspedes, levando a capacidade hoteleira da cidade a ser ultrapassada em 25% e gerando preocupações na autarquia.
Ainda que o crescimento do mercado seja dinâmico e valioso, ele também gera algumas preocupações sobre o mercado habitacional e a saturação urbana, fazendo com que o tema se tornasse central nas discussões locais e motivando a suspensão AL no Funchal.
Planos para a suspensão das licenças
Com o crescimento do alojamento local na Madeira surgiram vantagens, mas também novas preocupações e dificuldades. Assim, no passado mês de agosto, foi anunciado pela autarquia que seria suspenso o licenciamento do alojamento local por um período de 6 meses em edifícios de habitação coletiva. Recentemente, em setembro de 2025, esta medida preventiva e provisória foi aprovada pela Assembleia Municipal do Funchal com votos favoráveis de quase todos os partidos (e a abstenção da CDU).
A medida irá vigorar até que seja elaborado um novo regulamento municipal para o AL, que definirá de forma mais concreta quais as zonas do Funchal onde se incentivará ou irá restringir a atividade.
Motivações para a decisão
A suspensão alojamento local no Funchal aconteceu, como vimos, por diversos motivos, que podemos resumir como:
- Crescimento rápido e preocupante do número de AL’s;
- Críticas sobre a pressão no mercado da habitação;
- Polémicas relacionadas com aluguer de férias em espaços de habitação a custos controlados;
- Afetação da vida dos moradores do Funchal;
- Saturação do mercado do alojamento;
- Desequilíbrio entre planeamento urbano e turismo sustentável;
- Desequilíbrio dentre a habitação acessível e o turismo descontrolado.
Suspensão: como o afeta?
Esta questão poderá ter respostas diferentes para novos investidores e atuais gestores de AL. Ainda assim, lançaremos o olhar sobre o período de suspensão e o modo como ela pode afetar quem opera neste mercado.
Início do período de suspensões
Prevê-se que a suspensão de atribuição de licenças de alojamento local no Funchal tenha uma duração de seis meses a partir do corrente mês de setembro de 2025. Ainda assim, se acaso o novo regulamento municipal for concluído antes deste prazo, a restrição poderá ser antecipadamente levantada. Por outro lado, existe também a hipótese de que a mesma seja prorrogada no final do prazo, se este regulamento não estiver ainda concluído.
Quem é afetado?
O impacto desta decisão é diferente para quem já possui o licenciamento de atuação necessário e para quem pretende pedir licença de alojamento local.
Deste modo, os atuais proprietários de um AL não serão afetados e poderão continuar a exploração do negócio, não havendo revogação das licenças previamente atribuídas. Por outro lado, os pedidos de licenciamento para espaços de habitação coletiva, incluindo prédios, estão suspensos. Assim, embora os pedidos realizados até setembro de 2025 sejam ainda alvo de análise e resposta, todos os pedidos posteriores estão sujeitos à suspensão e não serão aceites durante o tempo em que vigora. Vale a pena salientar que esta suspensão não abrange quartos nem moradias unifamiliares, sendo que estas poderão, nos termos atuais, solicitar e receber a sua licença.
Se já tem uma licença de AL
Caso se encontre a alugar um apartamento de férias no Funchal, tenha em consideração as seguintes dicas:
- Cumpra as normas leais e fiscais, recordando que provavelmente haverá uma maior fiscalização no setor durante o período de suspensão;
- Acompanhe todas as alterações regulamentares para garantir que está informado sobre eventuais restrições ou zonas de contenção que possam surgir;
- Invista na qualidade dos serviços prestados para se manter competitivo.
Se pretende obter uma licença de AL
Se deseja obter licenciamento de alojamento local para um apartamento no Funchal e está abrangido pela nova suspensão, recomendamos que:
- Acompanhe o processo legislativo;
- Siga as notícias sobre o mapeamento regional que deverá, já em dezembro de 2025, definir as zonas de contenção (com limitações de licenciamento) e as zonas de liberalização (onde o licenciamento virá a ser possível);
- Considere outras alternativas de investimento, como a criação de AL em quartos ou moradias;
- Pondere investir noutras cidades da Ilha da Madeira.
Aproveite o tempo de suspensão para organizar e preparar toda a documentação de que precisará para formalizar o pedido de licença de alojamento local.
