O que deve considerar antes de iniciar uma atividade de alojamento local?
Investir num alojamento de férias e decidir iniciar uma atividade de alojamento local pode ser muito lucrativo, se for feito da forma correta.
Fevereiro 2026
Quais são os seus motivos?
Antes de se comprometer com a compra, deve primeiro identificar as razões que o levam a querer entrar no setor do alojamento de férias. Entre os motivos mais comuns, destacam-se:
- Possuir uma segunda habitação e querer cobrir as despesas associadas ao alugá-la por curtos períodos durante o ano;
- Os preços dos imóveis na sua zona terem baixado e querer investir sem se comprometer a alugar a um inquilino a tempo inteiro;
- Ver uma tendência no alojamento de férias e querer uma parte do mercado;
- Querer fazer um investimento seguro e achar que iniciar uma atividade de alojamento local é uma boa ideia.
Se o primeiro ponto for o seu motivo e tiver tentado vender a sua segunda casa ou apenas precisar de cobrir despesas, alugar a sua casa de férias a curto prazo é definitivamente uma solução melhor do que o arrendamento de longa duração. Terá mais flexibilidade e poderá fixar preços mais elevados durante a época alta, mas há muito mais trabalho envolvido. Com um inquilino permanente, pode estar menos presente. No entanto, com um alojamento de férias, terá de se envolver ativamente na gestão das reservas, na manutenção e limpeza da propriedade após cada estadia e na comunicação com os hóspedes. Antes de tomar a sua decisão final, estude as consequências e o compromisso envolvidos.
Se o seu motivo para investir em casas de férias for o número dois ou três, é provável que esteja a tomar uma decisão sensata e ponderada.
Se o motivo for o quarto, esteja ciente de que possuir e gerir um alojamento local não é, de todo, um investimento passivo nem a resposta para os seus problemas financeiros. No entanto, se fizer o trabalho de casa, compreender que uma casa de férias é um negócio que precisa de ser gerido como qualquer outro e estiver disposto a isso, então poderá colher as recompensas. Força!
Tem tempo para gerir um negócio de alojamento local?
Gerir um alojamento local, como qualquer outro negócio, exige tempo e esforço. Imagine algo um pouco abaixo de gerir um estabelecimento de alojamento local e terá uma ideia aproximada do que é necessário para avaliar se compensa abrir uma casa de férias.
Muitos proprietários não são gestores a tempo inteiro. Têm um emprego principal e família. Se for o seu caso, há alguns aspetos que deve ponderar ao considerar se tem tempo para se dedicar à configuração do negócio:
- Está preparado para abdicar do seu tempo livre e de família?
- Está preparado para abdicar do seu tempo livre e da sua vida familiar?
- Está disposto a trabalhar à noite e aos fins de semana para configurar o negócio?
- Terá de gerir as questões dos hóspedes de forma rápida e profissional. Isso significa atender chamadas e responder a e-mails à noite e aos fins de semana.
- Se estiver a gerir a propriedade sozinho, está preparado para receber chamadas a qualquer hora do dia ou da noite, caso algo corra mal?
Visitar e supervisionar o alojamento de férias
Recomendamos vivamente que supervise a configuração do seu alojamento de férias. Este será o seu negócio e, mesmo que decida entregar a gestão a um administrador de propriedades, terá de criar o modelo de negócio.
Tarefas como o mobiliário e a decoração da casa, a instalação de telefones, Wi-Fi e eletrodomésticos e a nomeação de um contabilista local são aspetos essenciais que deve supervisionar.
Se estiver a configurar um negócio no estrangeiro e a língua constituir um obstáculo, é aconselhável ter um amigo bilingue, um vizinho ou um gestor de propriedades que o ajude a supervisionar o processo. Será mais stressante se não estiver presente quando surgir um problema e não tiver controlo sobre o resultado.
Conheça a sua região
Os proprietários e gestores de maior sucesso não se limitam a comercializar o seu alojamento local; moldam o “sonho das férias” em torno da sua casa. Só conseguirá fazer isso se tiver conhecimento direto da região.
Se está a investir no estrangeiro e não conhece o país, aconselhamos vivamente que passe algum tempo a conhecer a região, a cultura, as atividades, os festivais e, mais importante, a regulamentação e a burocracia locais. Sem este conhecimento, acabará por construir um negócio medíocre.
Gestão contínua e marketing
A longo prazo, é necessário dedicar tempo regularmente ao marketing do seu negócio. Deve decidir que portal de alojamento de férias pretende utilizar ou, idealmente, criar o seu próprio website de alojamento local ou canais nas redes sociais e mantê-los atualizados.
O seu calendário, a descrição do anúncio, as fotografias e os preços devem estar sempre atualizados. Caso contrário, correrá o risco de perder clientes antes mesmo de os conquistar.
Os proprietários de alojamento local de sucesso atualizam regularmente as fotos para apresentar a região ao longo das diferentes estações do ano. Pode destacar eventos locais, paisagens regionais e atividades para garantir que o seu alojamento continua apelativo durante todo o ano e atrai visitantes na época baixa.
Esqueça as viagens para longe por algum tempo. A partir de agora, o seu tempo de férias será dedicado ao seu alojamento: tratar da manutenção e das atualizações da propriedade entre as reservas dos hóspedes.
Trata-se de um investimento financeiramente sólido?
Muitos proprietários cobrem as despesas da sua segunda casa ao optarem por alugar a sua própria casa de férias por períodos curtos. Se este for o seu motivo para alugar, terá de ser realista com os seus cálculos no primeiro ou segundo ano.
Não se trata apenas de cobrir os custos correntes da propriedade, como o crédito à habitação, a eletricidade, a água, o telefone e o Wi-Fi. Também terá de contabilizar os custos para transformar a sua casa de férias privada num alojamento de cinco estrelas: pintar o local, atualizar o mobiliário desgastado, investir em eletrodomésticos de qualidade, roupa de cama, produtos de limpeza, entre outros.
Se optar por contratar um gestor de propriedades, terá de pagar as respetivas taxas mensais de gestão e de reserva. Além disso, terá de considerar as seguintes despesas regulares: seguro de alojamento local, honorários de contabilidade, taxas locais, quotas de condomínio e declaração anual de rendimentos. Se a sua região exigir uma licença específica para casas de férias, também terá de considerar os custos da respetiva candidatura e o cumprimento dos requisitos legais.
Posso ganhar dinheiro?
A resposta simples é sim. No entanto, como em qualquer negócio, terá de trabalhar arduamente para o tornar um sucesso.
Se pretender continuar a utilizar a sua casa e bloquear datas da época alta para uso pessoal, é improvável que consiga cobrir as despesas anuais.
Aqui está uma forma fácil de analisar a questão: tem 12 prestações mensais de crédito à habitação e cerca de 12 semanas de época alta, entre o final de junho e meados de setembro. Neste período, pode cobrar as tarifas semanais mais elevadas. Idealmente, cada semana cobrirá pelo menos uma prestação mensal do crédito.
Se o seu objetivo for anunciar a sua casa de férias e alugá-la durante todo o período da época alta, conseguirá cobrir, pelo menos, as despesas anuais do crédito e, possivelmente, obter um lucro adicional, caso cobre uma tarifa superior à sua prestação mensal. Todas as outras semanas reservadas, por exemplo, para a Páscoa, o Natal ou semanas de época baixa, podem cobrir outras despesas e, com o tempo, gerar lucro.
Se procura um investimento sólido a longo prazo, um alojamento de férias pode ser uma boa escolha. Se o gerir bem, alugando-o durante todo o ano e utilizando-o fora de época ou quando não houver reservas, poderá obter lucro. Desta forma, terá um investimento a longo prazo e uma casa de férias à sua espera quando se reformar.
Devo contratar um gestor de propriedades?
Há vantagens e desvantagens em trabalhar com um gestor de propriedades. Se não viver perto do seu alojamento local, precisará de alguém que possa estar disponível para receber os hóspedes e resolver quaisquer questões que surjam durante a estadia.
Esta pessoa não tem de ser um gestor de propriedades ou uma agência. Pode pedir a um amigo, a um vizinho, à pessoa responsável pela limpeza ou a qualquer outra pessoa de confiança para o ajudar. No entanto, deve ter em conta que o atendimento aos hóspedes não é um trabalho das 9h às 17h. Se a caldeira avariar num domingo ou a máquina de lavar roupa deixar de funcionar à meia-noite, os seus hóspedes vão ligar-lhe e exigir uma solução rápida. Um amigo ou vizinho pode estar disposto a ajudar, até perceber que será o contacto permanente durante a noite e aos fins de semana.
Por outro lado, um gestor de propriedades é um profissional pago para estar disponível 24 horas por dia. Estarão equipados para fornecer aconselhamento e encontrar fornecedores ou profissionais num curto espaço de tempo. Um gestor de propriedades deve também promover o seu alojamento localmente e online. Ao escolher um gestor, é essencial perguntar-lhe onde e como comercializa o seu portefólio de propriedades.
Se optar por trabalhar com um gestor, terá de considerar a sua taxa de gestão e a taxa de reserva, ou comissão, que pode variar entre 15 e 30% por reserva, consoante os serviços que pretender que eles realizem.
Como posso garantir que os hóspedes tratarão a minha casa com respeito?
Não há forma de garantir que os hóspedes respeitarão a sua casa. Os acidentes acontecem e, por vezes, pode ter azar e receber hóspedes menos educados. Para evitar problemas, existem certas regras que pode aplicar para ajudar a proteger a sua casa contra hóspedes desrespeitosos.
- Avalie os seus hóspedes: recomendamos vivamente que fale diretamente com os potenciais hóspedes para compreender a sua situação e o que esperam do seu alojamento.
- Se for muito meticuloso com a forma como o seu alojamento é tratado, não aceite reservas de grupos de jovens amigos. Pode querer estabelecer uma idade mínima. Ou, então, pode exigir que pelo menos um membro do grupo tenha mais de 21 ou 25 anos. A escolha é sua.
- Defina e estabeleça as regras da casa com todos os hóspedes. Inclua condições para fumadores, animais de estimação, utilização do ar condicionado, regras da piscina, entre outras.
- Crie um contrato de reserva de alojamento local que todos os hóspedes devem assinar.
Prevenir é melhor do que remediar. No entanto, é sempre boa ideia ter esse remédio preparado, ou seja, uma apólice de seguro para alojamento local. Alguns países exigem que tenha este seguro, como é o caso de Espanha e Portugal.
Quais são os impostos e as exigências legais aplicáveis aos alojamentos locais?
Se pretende gerir um negócio de sucesso, deve começar por pensar no sucesso. As mesmas regras profissionais que aplica a qualquer negócio também se aplicam ao seu alojamento local. Isso inclui o pagamento de impostos sobre o alojamento local e o cumprimento da lei.
O turismo é um dos setores que mais contribuem para a economia italiana e os alojamentos locais estão atualmente sob os holofotes, tanto pela sua crescente popularidade como pela introdução de legislação que governará a indústria do alojamento local daqui em diante.
Para começar da melhor forma, pesquise a legislação aplicável aos alojamentos locais na sua região e verifique se necessita de solicitar uma licença. Atualmente, este é o caso em Portugal e poderá também ser exigido noutros países.
Ter um alojamento local em Portugal também tem implicações fiscais específicas. Os rendimentos do aluguer devem ser declarados na declaração anual de IRS (através do Anexo B ou do Anexo F do Modelo 3). A maioria dos anfitriões particulares opta pelo Regime Simplificado (Categoria B), no qual a tributação incide normalmente sobre 35% da faturação bruta (podendo subir para 50% em zonas de contenção), sendo o restante considerado despesa. A partir de 2026, estes rendimentos serão tributados de acordo com os escalões progressivos do IRS, embora, em certas modalidades, seja possível optar por taxas autónomas.
Ter uma casa de férias pode ser lucrativo e gratificante. Se se empenhar no negócio, colherá os benefícios e, a longo prazo, terá uma segunda casa. Se decidir que ter um alojamento local é o caminho certo para si, pode sempre começar a alugar a sua propriedade com a Holidu. Ajudamo-lo a dar os primeiros passos, desde o aconselhamento profissional sobre preços e estratégia até ao acesso a 27 portais de reserva a partir de uma única conta. Estamos à sua disposição para o ajudar durante todo o processo de iniciar o seu novo negócio!
