Iniciar o seu negócio de casas de férias em França

Novembro 2025

Alugar o seu apartamento de férias, porque não? As atividades de hospedagem turística atraem todos os anos muitos proprietários. Seja qual for a sua situação, iniciar um negócio de alojamentos de férias em França requer uma reflexão sólida. O portal de reserva para casas de férias Holidu explica-lhe os passos a seguir.

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Conhecer a legislação e as leis

Ser um anfitrião em França não implica necessariamente declarar-se como profissional. O seu estatuto depende de vários elementos, incluindo o montante dos rendimentos de aluguer anuais.

Compreender a legislação

A atividade de hospedagem turística é regida, nomeadamente, pela lei Hoguet, pela lei Elan e pelo Código do Turismo. Estes diferentes textos estabelecem certos limites e obrigações legais para ser um anfitrião Airbnb em França:

• O aluguer sazonal de uma residência principal não deve exceder 120 dias por ano.
• Deve ser inferior ou igual a 90 dias consecutivos e não renováveis.
• Para além destas durações, o proprietário deve declarar o seu imóvel como aluguer turístico mobilado e solicitar uma autorização de alteração de uso.

Note que a lei define uma residência principal como o alojamento que ocupa durante um mínimo de oito meses por ano.

Verificar as particularidades regulamentares locais

Em certas situações, alugar casas de férias como residência secundária implica pedir uma autorização de alteração de uso junto do serviço de urbanismo do município. É o caso, nomeadamente, nas seguintes zonas:

• Paris;
• destinos como:Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis e Hauts-de-Seine;
• as cidades com mais de 200.000 habitantes;
• os municípios com mais de 50.000 habitantes que incluem zonas imobiliárias sob pressão (onde a procura é superior à oferta).

Lembre-se de se informar sobre a legislação relativa ao aluguer sazonal no município em questão. Marselha, por exemplo, limita a duração do aluguer anual a 90 dias a partir de 1 de janeiro de 2026. Em Paris, esta medida já entrou em vigor e as sanções em caso de fraude são dissuasivas: 15.000 euros de multa por cada excedente e 100.000 euros por uma alteração ilegal de uso do imóvel.

Aplicar a obrigação de compensação

Muitas cidades que apresentam um mercado imobiliário sob pressão aplicam também uma regra de compensação. Este dispositivo impõe aos senhorios sazonais que aluguem, em contrapartida, um imóvel equivalente no mercado de aluguer de longa duração. Os proprietários devem também solicitar uma autorização de alteração de uso, sob pena de incorrerem numa multa de 50.000 euros.

Exercer a gestão do alojamento de férias em França

Escolha do estatuto, declaração na câmara municipal, cobrança da taxa turística: a atividade de aluguer sazonal em França acarreta múltiplas obrigações legais.

Respeitar as obrigações administrativas

Para alugar a sua casa de férias, deve imperativamente declará-la na câmara municipal. Deve também obter um número de registo único, composto por 13 carateres, que deve aparecer em todos os anúncios de aluguer sazonal que divulga. Este procedimento pode geralmente ser realizado online ou diretamente junto dos serviços municipais.

Se vive em condomínio ou se é inquilino, é obrigado a obter o acordo da administração do condomínio ou do seu senhorio antes de propor o seu alojamento como aluguer de férias.

Em seguida, deve escolher um estatuto para a sua atividade de aluguer sazonal. A maioria dos senhorios opta pelo LMNP (“loueur en meublé non professionne” – senhorio de imóvel mobilado não profissional), mas para além de um certo rendimento, terá de mudar para o LMNP.

Tem também a possibilidade de criar empresa, como microempreendedor ou constituindo uma sociedade (SCI, EURL…). Peça aconselhamento a um contabilista certificado para fazer a escolha certa.

Verificar a sua cobertura de seguro

Mesmo que a lei ainda não o imponha, os proprietários de um aluguer turístico têm todo o interesse em subscrever um seguro de responsabilidade civil específico. Se deseja alugar o seu apartamento de férias, pode avisar a sua seguradora e prever uma extensão ou adenda ao seu contrato de seguro de habitação que cubra esta atividade.

Dominar os elementos financeiros

Para garantir a rentabilidade do seu aluguer sazonal, o ideal é estabelecer um plano de negócios. Este documento lista todos os elementos relativos ao seu projeto:

• resumo da sua oferta: tipo de imóvel, situação, clientela-alvo, objetivos da atividade;
• pontos fortes e argumentos diferenciadores: à beira-mar, grande capacidade, espaço de wellness, acesso para pessoas com mobilidade reduzida…
• estudo de mercado local: tarifas médias, categorias de alojamentos turísticos propostos, canais de comunicação…
• organização previsional para a limpeza, a contabilidade e  promoção 
• plano de marketing: website de aluguer de férias, comunicação direta, passa-a-palavra…
• planificação financeira: investimento, custo por noite, encargos, taxa de imposto, rendimento esperado.

Descobrir os aspetos fiscais

Os rendimentos gerados pela gestão de alojamentos de férias em França estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento. As modalidades de declaração, a taxa de imposto e o abatimento diferem consoante o seu estatuto e o regime fiscal escolhido:

• Em LMNP, declara as rendas como lucros não comerciais ou BNC (“Bénéfices Non Commerciaux”), tributados a 24,6% em 2025.
• Em LMNP, declara-as na categoria de lucros industriais e comerciais (“Bénéfices Industriels et Commerciaux” – BIC), tributados a 21,2%.
• Até 77.700 euros de rendimentos de aluguer anuais, o regime micro-BIC aplica-se automaticamente e beneficia de um abatimento de 50%.
• Para além deste teto máximo – ou se escolher esta opção – aplica-se o regime real e pode, então, deduzir os encargos e a amortização.
• A partir de 23.000 euros de rendas sazonais por ano, torna-se automaticamente LMP e é responsável pelas contribuições sociais.

Cobrança e entrega das taxas turísticas dos turistas

Para além da declaração dos rendimentos de aluguer, um dos principais aspetos fiscais diz respeito a esta taxa. É devida por qualquer pessoa que usufrua de um alojamento pago num município do qual não é residente. A taxa turística é faturada por noite e por pessoa. Consoante as regiões, pode ser acompanhada por uma taxa adicional departamental de 10%, bem como por outra taxa de 34% a favor de um organismo local.

Todo o anfitrião deve verificar se a plataforma da qual depende se encarrega de gerir a taxa turística. Caso contrário, cabe-lhe a si cobrar esta quantia em cada aluguer e, em seguida, entregá-la ao município. Este procedimento é realizado online de acordo com um calendário preciso.

Equipar o seu alojamento turístico

Uma vez dominados os aspetos administrativos, financeiros e fiscais, resta assegurar a promoção da sua casa de férias e oferecer serviços de qualidade aos seus futuros inquilinos.

Em matéria de segurança, é obrigado a instalar um detetor de fumo em conformidade com a norma NF EN 14604 e com a marcação CE. Prever um extintor por piso, verificar a conformidade das instalações elétricas ou de gás fazem também parte das precauções indispensáveis.

Pense em criar um manual de boas-vindas, no qual integre os números úteis em caso de emergência, as instruções de segurança relativas ao local (balneação, atividades de montanha e uma linha de assistência sempre contactável.

Para se destacar de outros anfitriões do seu setor, aposte num equipamento funcional, numa decoração cuidada e em equipamentos de lazer: piscina, jacuzzi, campo de ténis, hammam, campo de petanca, ginásio ou sala de cinema…

Gerir a comunicação, o marketing e as reservas

Anunciar a sua casa de férias através de um canal especializado continua a ser a melhor forma de otimizar a taxa de ocupação. Ao propor o seu imóvel através de um portal de aluguer de férias como o Holidu, beneficia de serviços completos:

• uma ajuda para a criação do seu anúncio e para tirar fotos de impacto;
• um anúncio publicado simultaneamente em diferentes websites para alojamentos de férias;
• o acesso a uma vasta comunidade de anfitriões e hóspedes;
• uma gestão simples e fiável das reservas;
• um programa de fidelização interessante;
• um centro de ajuda completo para responder a todas as suas questões.

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