Impostos para proprietários não residentes em Espanha
Saiba tudo sobre as suas obrigações fiscais como proprietário não residente
Dezembro 2025
Se aluga casa de férias em Espanha como não residente, deve declarar os seus rendimentos. Quer saber os impostos de não residentes sobre alojamento local? Felizmente, este guia útil fornece informações sobre taxas e regras aplicáveis a proprietários não residentes com alojamentos locais em Espanha.
Os proprietários vão descobrir as taxas e regulamentações espanholas aplicáveis. Além disso, pode descobrir mais sobre as deduções fiscais disponíveis. Continue a ler e descubra conselhos específicos sobre como declarar os rendimentos de aluguer às autoridades fiscais e como são tributados os alojamentos.
Como são tributados os alojamentos em Espanha?
Alugar a sua casa de férias em Espanha, seja para estadias curtas ou longas, é uma atividade a considerar para gerar rendimento extra. É essencial saber que deve declarar todos os rendimentos que gera com o aluguer, mesmo que não seja um residente fiscal em Espanha.
Em geral, aplicam-se dois conjuntos de regras fiscais à sua casa de férias: as regras espanholas (principalmente sobre a propriedade e o rendimento gerado) e as regras portuguesas (sobre a sua posição fiscal como residente em Portugal).
Felizmente, está em vigor uma Convenção para Evitar a Dupla Tributação (CDT) entre Portugal e Espanha. Esta Convenção estabelece que:
- Rendimentos imobiliários: Os rendimentos derivados de bens imóveis (como rendas) são tributáveis no Estado onde os ativos estão localizados (ou seja, Espanha).
- Tributação em Portugal: Portugal, como Estado de residência do proprietário, pode ainda assim tributar esses rendimentos (princípio da Tributação Mundial), mas deve aplicar um mecanismo para evitar a dupla tributação.
O mecanismo utilizado por Portugal é o método do crédito de imposto por impostos pagos no estrangeiro (conforme o artigo 23.º da CDT). Na prática, o residente em Portugal declara os rendimentos espanhóis no Anexo J da sua declaração de IRS, podendo deduzir os impostos já pagos em Espanha (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ao IRS devido em Portugal, até ao limite do imposto português. Isto garante que não é tributado duas vezes sobre o mesmo rendimento. Para quem gere impostos do Airbnb para estrangeiros, esta regra é vital.
Impostos em Espanha para não residentes
Se possui uma casa de férias em Espanha mas não é um residente fiscal no país, deve considerar três diferentes tipos de impostos:
Imposto sobre a propriedade (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles):
Este é um imposto local anual que, dependendo da localidade, é calculado a uma percentagem (geralmente entre 0,3% e 0,7%) do valor cadastral da sua propriedade. Este valor é frequentemente inferior ao valor de mercado.
Imposto sobre o rendimento de não residentes (IRNR):
A tributação de alojamento local para não residentes em Espanha é um ponto essencial.
- Sobre rendimentos de aluguer: Paga IRNR sobre o lucro líquido do aluguer. Se é um não residente da UE/EEE (incluindo Portugal), a taxa aplicável é atualmente de 19%. Como residente da UE, tem o direito de deduzir as despesas diretamente relacionadas com a geração deste rendimento (ex. manutenção, IBI, utilidades, comissões de agência) para calcular o lucro líquido. Aconselhamos a reservar sempre 19% do rendimento líquido para a declaração. As declarações para este rendimento devem ser apresentadas trimestralmente utilizando o Modelo 210.
- Sobre períodos não alugados (rendimento fictício): Para os períodos em que a casa de férias não está alugada, deve ainda pagar IRNR sobre um rendimento fictício. Este rendimento é calculado aplicando 1,1% (ou 2% se o valor cadastral não foi atualizado nos últimos 10 anos) ao valor cadastral da propriedade. A taxa de 19% também se aplica a este rendimento fictício. Esta declaração deve ser apresentada uma vez por ano (até dezembro do ano seguinte) utilizando o Modelo 210 para não residentes.
Imposto sobre o património:
Portugal não aplica um imposto patrimonial anual específico sobre o valor dos imóveis detidos no estrangeiro pelos seus residentes.
No entanto, o proprietário português está, de qualquer forma, obrigado a cumprir as obrigações fiscais espanholas como não residente. Espanha tributa os não residentes através de um imposto sobre o património. A taxa e a isenção fiscal dependem fortemente da Comunidade Autónoma em que o imóvel está localizado. Uma vez que Portugal faz parte da UE, os residentes portugueses podem frequentemente beneficiar da isenção fiscal mais elevada prevista pela lei estatal, reduzindo ou eliminando a obrigação de pagamento. O imposto é calculado apenas sobre o património líquido (as dívidas como a eventual hipoteca são deduzidas).
Obrigações fiscais para os residentes em Portugal
Se é residente fiscal em Portugal, a lei portuguesa exige que declare todos os rendimentos que gera, incluindo aqueles derivados de alugueres em Espanha.
Declaração de rendimentos (IRS)
- Princípio da tributação mundial: Deve declarar os rendimentos de alojamento local espanhóis no seu IRS anual em Portugal. Este rendimento deve ser reportado no Anexo J (o anexo específico para os rendimentos obtidos no estrangeiro).
- Mecanismo anti-dupla tributação: Portugal, enquanto Estado de residência, tributa esse rendimento, mas aplica o método do crédito de imposto (conforme estabelecido pela CDT entre Portugal e Espanha) para evitar a dupla tributação. Na prática, pode deduzir o montante do IRNR (o imposto espanhol sobre não residentes) que já pagou em Espanha ao IRS devido em Portugal sobre esse rendimento.
Regras para as casas de férias em Espanha
Em Espanha, as regras em torno do mercado de alojamento local são fortemente determinadas a nível regional. Embora o imposto sobre a propriedade de não residentes seja nacional, poderá haver mais custos a considerar antes de poder definir todas as suas obrigações fiscais.
Por exemplo, alguns proprietários devem registar a sua propriedade junto das autoridades locais antes que possa ser legalmente alugada. Isto pode significar que tem de pagar uma taxa ou imposto às autoridades municipais, mas isto não acontece em todo o lado. Onde tais custos se aplicam, as taxas variam em todo o País. Além disso, em determinadas áreas, podem existir restrições ao número de dias por ano em que uma propriedade pode ser alugada. Uma vez que exceda este limite, podem ser cobrados custos ou impostos adicionais a nível local.
Além disso, as autoridades locais podem cobrar uma chamada taxa turística, que é mais comum em áreas densamente povoadas e cidades. Os proprietários de casas de férias são geralmente obrigados a cobrar esta taxa por pessoa por noite, em linha com os hotéis. No entanto, as regras variam de região para região, por isso deve familiarizar-se com as regras fiscais específicas onde a sua casa de férias está localizada para garantir que pode cumprir todas as suas obrigações legais. Note que as mesmas regras se aplicam tanto aos residentes como aos não residentes. Abaixo estão alguns exemplos das diferentes taxas da taxa turística em Espanha:
- Em Barcelona, as taxas da taxa turística para alojamentos locais são atualmente de 6,25 € por noite, dependendo da localização exata e do tipo de alojamento.
- Em Madrid, não é aplicada nenhuma taxa turística por noite.
- Nas Ilhas Baleares, há uma taxa até 4 € por noite, dependendo do tipo de alojamento, mas são oferecidos descontos para estadias de oito ou mais noites.
- Nas Ilhas Canárias, não se espera que aplique taxa turística pelo alugar um apartamento de férias.
Como pagar impostos de Espanha?
Utilize o Modelo 210 para não residentes para as declarações fiscais de não residentes sobre o rendimento de aluguer de férias. De facto, o Modelo 210 é o formulário utilizado por todos os não residentes para declarar os rendimentos gerados no País. Portanto, utilizaria o mesmo formulário para uma casa de férias como para qualquer aluguer de longa duração que possa ter.
É importante notar que o Modelo 210 é utilizado pela Agencia Tributaria para o Impuesto sobre la Renta de No Residentes, ou IRNR em resumo. Pode pesquisar IRNR no website de alojamento local deles para obter uma versão para download do Modelo 210 para completar a sua declaração fiscal. Note que as declarações IRNR são apresentadas trimestralmente. As apresentações online são aceites e por fim, a tributação de alojamento local para não residentes depende do seu estatuto na UE para as deduções.