Destinos emergentes para investir em casas de férias na Alemanha
Atualmente, cada vez mais turistas rumam às costas do Mar Báltico e do Mar do Norte, ao Harz ou ao Sauerland.
Fevereiro 2026
Porque é que cidades médias e zonas de natureza estão em ascensão
Assiste-se neste momento a uma verdadeira transformação no mercado imobiliário. As principais cidades alemãs já esgotaram a margem de rentabilidade, e algumas até a ultrapassaram, tornando a relação risco-retorno menos interessante. Mas cidades como Heilbronn ou Lüneburg estão a crescer – oferecendo qualidade similar a condições muito mais vantajosas. Se se questiona onde deve aplicar o seu capital, olhe para cidades entre 100.000 e 400.000 habitantes, assim como regiões turísticas rurais.
Os números não enganam: só na costa do Mar Báltico em Schleswig-Holstein, a média anual de dormidas subiu de 10,26 para 17,20 milhões entre 2006 e 2019, atingindo um pico de 18,8 milhões. Este crescimento faz destas regiões costeiras os melhores locais para investir em casas de férias na Alemanha. Não são só os destinos mais conhecidos que crescem – localidades de menor dimensão também estão a registar aumentos significativos.
Fehmarn – Ilha soalheira do Báltico cheia de potencial
A terceira maior ilha alemã ocupa uma posição de destaque em número de hóspedes, logo a seguir a Rügen e Usedom. Isto revela o seu encanto: 13.000 habitantes, ambiente tranquilo, nada do rebuliço das grandes concorrentes. Fehmarn oferece mais horas de sol, praias de areia fina, inúmeras atividades de lazer atractivas e eventos singulares que fascinam famílias e adeptos de desportos náuticos.
Ao nível arquitetónico, há de tudo: casas tradicionais em colmo, apartamentos modernos e moradias espaçosas. A ponte Fehmarnsund assegura uma ligação fiável ao continente – crucial para o sucesso de casas para investimento na zona das férias. Muito tem sido feito na requalificação das estradas e das infraestruturas turísticas. Localidades como Burgstaaken, Burgtiefe ou Lemkenhafen mantêm uma procura estável. Em breve, o túnel Fehmarn-Dinamarca ficará concluído, o que dará ainda mais vitalidade a este destino de férias.
Aqui, beneficia de uma reputação consolidada sem sofrer com multidões. A taxa turística de 2,30 €na época alta financia a infraestrutura para visitantes. Quem pondera investimentos imobiliários na Alemanha em Fehmarn está a optar por um mercado maduro e longe da saturação.
Winterberg – O destino de férias para todo o ano, com regulação ativa
Winterberg, na região do Sauerland, é um exemplo de como criar turismo em todas as estações. No inverno, reina o esqui e o snowboard; no verão, caminhadas e passeios de bicicleta de montanha. O complexo de piscinas atrai miúdos e graúdos durante todo o ano. Esta versatilidade torna a cidade especialmente apelativa para investimentos em alojamentos locais e indica claramente onde investir em casas de férias.
A autarquia, porém, gere de perto este crescimento, limitando a taxa de utilização de casas de férias entre 40% e 50% em algumas áreas. Isto garante habitação acessível para residentes. Em termos práticos, imóveis já existentes estão protegidos; novos projetos carecem de análise rigorosa. Esta limitação artificial reduz a concorrência. Se a promoção for bem gerida, é possível atingir rendimentos superiores a 6%.
A existência de um plano municipal de alojamento traz estabilidade para os próximos anos. Winterberg quer manter-se como destino autêntico de montanha, evitando a massificação. Esta abordagem protege o valor do património imobiliário – um argumento forte para quem procura imóveis com perspetiva de valorização.
Bodensee – Um segmento exclusivo com público internacional
No Lago de Constança, misturam-se o caráter alemão, suíço e austríaco, criando um destino premium. O clima ameno, o cenário dos Alpes e uma vasta oferta cultural atraem visitantes endinheirados durante todo o ano. Friedrichshafen revela a história dos zepelins, Meersburg encanta com vinhas e arquitetura típica, Konstanz orgulha-se da sua universidade e Lindau inclui um dos centros históricos mais bonitos da Alemanha.
Os preços de aquisição começam nos 250.000 euros para imóveis de pequena dimensão; vistas privilegiadas sobre o lago chegam facilmente aos 700.000 ou mesmo mais de um milhão. Estes valores justificam-se pela procura constante – ao longo das quatro estações. Para promover a oferta, destacam-se um portal de alojamento de férias.
Turistas ativos preferem os desportos aquáticos e as ciclovias; amantes de cultura apreciam museus e festivais; os apaixonados por enoturismo não resistem às rotas do vinho. A possibilidade de rentabilizar ao longo de todo o ano garante estabilidade. Aqui, prioriza-se a segurança e baixos riscos em vez de rendimentos espetaculares, enquanto a proximidade da Suíça e da Áustria aumenta de forma expressiva o leque de potenciais hóspedes.
Butjadingen – Dica pouco conhecida com elevado potencial na costa do Mar do Norte
Poucos conhecem Butjadingen, mas esta península do Mar do Norte soma já 1,2 milhões de dormidas. Desde 2019, somaram-se mais 70.000. As zonas balneares de Tossens e Burhave destacam-se pelas enormes praias, pela laguna única na região e um ambiente familiar sem confusão.
Projetos privados de grande escala dizem tudo: mais de 1.000 camas aprovadas recentemente. O Center Parcs Park Nordseeküste recebeu melhorias de 14 milhões de euros e abre agora portas a pequenos investidores, com promessas de retorno de até 5%. Também estão a ser investidos milhões em praias, parques de campismo e ciclovias. O seu alojamento beneficia destas melhorias – sem custos para si.
A contribuição turística, entre 3€ e 3,50€, garante a manutenção das praias e de atrações. Estes serviços tornam as suas casas mais apelativas, sem custos associados diretos. Butjadingen estima ultrapassar 1,4 milhões de dormidas em breve – tornando bastante plausível uma melhoria substancial da taxa de ocupação das propriedades para férias. Quem investe hoje, beneficia do crescimento antes de o mercado atingir o limite.
Harz – Uma cordilheira em franco renascimento
O Harz vive atualmente um verdadeiro regresso em força. Florestas densas, formações rochosas cheias de misticismo, vilas históricas e o Brocken com 1.141 metros de altura atraem visitantes durante todo o ano. Estas características tornam a região muito interessante para quem procura casas para investimento em zonas de montanha.
Bad Harzburg destaca-se pelas termas, Braunlage pelo desporto de inverno, Wernigerode pelo charme das casas de madeira, Schierke pela proximidade ao Brocken. Cada destino atrai o seu público-alvo e apresenta taxas de ocupação distintas. Os preços de aluguer mantêm-se acessíveis: arrendar uma casa de férias começa nos 54 euros por noite, enquanto moradias maiores variam entre 100 e 300 euros. Estes preços incentivam a procura durante todo o ano. Como investimentos imobiliários na Alemanha, o Harz representa uma porta de entrada muito acessível.
Cidadãos dinamarqueses e holandeses vão descobrindo cada vez mais esta região. O verão é forte, mas o outono e o inverno, com caminhadas, desportos de neve e mercados de Natal, mantêm a região animada. O comboio a vapor Brockenbahn confere um charme especial a qualquer arrendamento, e os festivais das bruxas já têm fama internacional. O Turismo do Harz investe em bem-estar, acessibilidades e equipamentos modernos. Quem quiser anunciar a sua casa de férias aqui terá visibilidade muito rapidamente.
Cidades médias: rentabilidade sem (tanta) atmosfera de férias
Leipzig, Dresden, Potsdam, Heidelberg – estas cidades médias conjugam cultura com preços de aquisição relativamente baixos. A sua flexibilidade permite alugar tanto a turistas urbanos como a profissionais ou estudantes, reduzindo períodos de vazio.
Leipzig destaca-se especialmente em termos de relação risco-retorno. O crescimento da população, o dinamismo cultural e os preços de compra ainda muito abaixo dos praticados em Munique são grandes atrativos. Para além disso, a maioria das casas de férias situa-se perto das principais atrações, facilmente visitáveis a pé. Dresden, Potsdam e Heidelberg seguem tendências semelhantes.
O saldo migratório positivo prova a atratividade destas cidades – entra mais gente do que sai, sinal de procura sustentada. Os fatores de multiplicação variam entre 16,7 vezes a renda anual para imóveis usados e 20 vezes para novos. Tudo isto permite um planeamento seguro, sem riscos especulativos. Ainda são sobretudo os pequenos investidores a dominar estes mercados, antes da entrada dos grandes fundos.
O que deve ter em conta na escolha do local
Quem procura rentabilidade, normalmente opta por cidades médias e zonas costeiras como Butjadingen – preços moderados permitem fluxos de caixa positivos em poucos anos. Se prefere segurança, Bodensee e Fehmarn destacam-se – valores mais elevados, mas com procura estável e poucas oscilações. Proprietários que ponderam o uso próprio e o rendimento inclinam-se normalmente para destinos “quatro estações”, como Winterberg ou Harz.
Planeie de forma realista: conte com taxas de ocupação de 60% a 80% em boas localizações, nunca apenas com os máximos. Não se esqueça de considerar taxas turísticas, custos administrativos, manutenção e despesas de funcionamento. Uma promoção profissional do imóvel exige o pagamento de comissões, mas aumenta consideravelmente a visibilidade e a taxa de ocupação. Estas oportunidades de investimento requerem planeamento rigoroso — mas são recompensadoras quando corretamente implementadas.
Holidu: Uma plataforma, 27 canais de reservas
Se estiver a pensar comprar um imóvel nestas regiões e convertê-lo para arrendamento de férias, pode anunciá-lo no Holidu. A vantagem? Garante uma única gestão centralizada, já que o Holidu distribui automaticamente o anúncio por 27 plataformas de reserva online. Este website de alojamento local maximiza a sua visibilidade sem custos adicionais ou complicações. Eis alguns exemplos dos benefícios:
- Permite gerir de forma centralizada o seu anúncio, poupando-lhe a criação de várias contas;
- O calendário sincroniza automaticamente, impossibilitando reservas duplicadas;
- A comunicação com hóspedes processa-se num único local;
- O gestor de conta Holidu fornece-lhe aconselhamento sobre preços, tendo em conta sazonalidade e concorrência local;
- Recomendações estratégicas aumentam a ocupação e os rendimentos;
Esta combinação entre automação e acompanhamento personalizado ajuda mesmo quem está a iniciar-se no sector, a construir uma presença profissional. A divulgação internacional do Holidu ainda lhe abre a porta a mercados de hóspedes que dificilmente alcançaria sozinho. Para quem começa, este apoio inicial é inestimável.
Conclusão – Novas oportunidades para além das grandes cidades
O mercado de casas de férias na Alemanha está a entrar numa nova fase. Metrópoles caras cedem espaço a destinos com preços equilibrados. Fehmarn, Winterberg, Bodensee, Butjadingen e Harz respondem à crescente procura com qualidade e uma visão de desenvolvimento sustentável. Estes locais procuram visitantes regulares, não apenas recordes de dormidas.
Esta estratégia protege o valor dos seus imóveis a longo prazo, evitando mercados saturados. Pode beneficiar – desde que faça análises rigorosas, calcule de forma realista e aposte em plataformas de promoção modernas. Grandes lucros rápidos sem esforço são coisa do passado. Hoje, o sucesso depende de conhecer o mercado, apostar no serviço e adotar uma comunicação profissional. Com a abordagem certa, investir em casas de férias nestes locais continua a ser uma decisão sólida.
