AirDNA 2026: Anfitriões experientes ganham

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Relatório da AirDNA: informações relevantes

As notícias para o alojamento local 2026 incluem a tendência para os anfitriões mais profissionais e experientes conseguirem um aumento de rentabilidade, mesmo perante uma maior saturação do mercado de AL.

Segundo o relatório da AirDNA, lançado em fevereiro deste ano, o mercado europeu encontra-se em transição. O cenário atual revela um crescimento consistente da oferta, com um aumento de 3,3% face ao período homólogo no ano transato. Este valor, no entanto, é acompanhado por uma redução média na procura, que decaiu 4,5%, baixando para os 57%.

Apesar de este cenário não parecer muito entusiasmante, já que revela um maior número de espaços de alojamento e uma redução da procura, o facto é que o relatório aponta para um cenário de oportunidade, no qual uma postura de resiliência e profissionalismo se torna crucial.

Pressão da oferta e novo equilíbrio do mercado

Segundo o relatório da AirDNA, a procura por novas fontes de rendimento continua a incentivar proprietários a explorarem os seus imóveis no arrendamento para férias, o que continua a garantir o crescimento do mercado do alojamento local em 2026. O aumento no número de ALs, no entanto, não corresponde a um aumento da procura turística, o que gera uma maior dificuldade em garantir uma taxa de ocupação elevada nas unidades disponíveis.

A mudança no comportamento dos viajantes, também em foco no relatório supramencionado, é também uma realidade a considerar. Atualmente, a procura acontece principalmente entre maio e setembro, o que aumenta a pressão sobre os restantes, na época baixa, quando a procura é menor. Uma gestão insuficiente pode, por isso, traduzir-se numa taxa de ocupação reduzida ou mesmo em calendários vazios durante grande parte do ano. 

No contexto português, este é um fator a considerar, já que os destinos turísticos mais relevantes, incluindo Lisboa, Porto ou Algarve, contam com uma saturação crescente do mercado de AL. Assim, ter um espaço de alojamento disponível para reserva não é suficiente para garantir que este se transforme num negócio rentável.

Vantagem estratégica, profissionalismo e experiência

Perante o que nos dizem estas tendências turismo 2026 torna-se evidente que os profissionais do setor precisam de ajustar os seus comportamentos e pensar como aumentar a rentabilidade do AL. E se, por um lado, este cenário oferece desafios, ele também se manifesta como uma oportunidade para reforçar a qualidade dos serviços e se destacar da concorrência.

Um valor do relatório AirDNA que motiva os anfitriões a fazerem este esforço de gestão é o dado correspondente ao Repeat Rent Index (RRI). Este indicador considera a evolução dos preços tendo por base apenas os anúncios preexistentes, sem considerar os novos. Aqui, vemos um crescimento de 10,2% face ao período homólogo, que revela um aumento das tarifas em ALs mais antigos, apesar da menor procura e do aumento no número de espaços de alojamento. Assim, comprova-se que a gestão profissional destaca estas unidades e as torna rentáveis, mesmo perante a saturação do mercado.

Mas, afinal, o que destaca uma gestão profissional de AL de uma gestão amadora? Esta é, sem dúvida, a questão fundamental, que pode marcar a diferença entre o fracasso e o sucesso de um negócio.

Aspetos fundamentais de uma gestão profissional

Os anfitriões de AL precisam, mais do que nunca, de responder às tendências de mercado e ajustar a sua atividade para garantir o sucesso num mercado cada vez ais saturado. Hoje, isto relaciona-se com uma postura ativa e dinâmica, mas também com o recurso a importantes ferramentas digitais, capazes de automatizar e profissionalizar os processos relacionados com a gestão de um AL. Algumas das estratégias essenciais são:

• Uso de estratégias de pricing dinâmico;
• Recurso a ferramentas de análise de mercado;
• Manutenção de uma consistência operacional;
• Otimização consistente do anúncio;
• Melhoria dos serviços diferenciadores oferecidos pelo AL.

Mesmo com propriedades de elevada qualidade, um novo anfitrião que anuncie o seu AL poderá não ter o sucesso pretendido se ignorar estas bases fundamentais, já que os turistas são cada vez mais críticos e exigentes. Isto marca, atualmente, uma linha de sucesso/insucesso definida pelo profissionalismo/amadorismo da gestão.

Tarifas por noite mais elevadas: como desbloqueá-las

Os dados do Repeat Rent Index (RRI) dizem-nos que é possível aumentar o preço por noite de um AL e, mesmo assim, ter uma maior taxa de ocupação. Isto gera uma pergunta: como desbloquear as tarifas por noite mais elevadas?

Segundo o relatório, não são apenas aspetos como a localização ou o tipo de propriedade a definir a rentabilidade do negócio ou o preço praticado. Pelo contrário! Hoje, a qualidade da gestão e a consistência parecem ser aspetos mais valorizados e que tornam essenciais aspetos como:

1. Reputação e classificação;
2. Experiência como fator de diferenciação;
3. Persistência e consistência;
4. Estratégia de preços do alojamento local.  

1. Reputação e classificação

As boas avaliações num website de alojamento local não só contribuem para melhorar a visibilidade na Airbnb e em sites equivalentes, como contribui para gerar maior confiança nos potenciais hóspedes, potenciando um maior número de reservas, mesmo se a tarifa por noite for mais elevada.

Classificações de 5 estrelas apontam para uma boa gestão do AL e demonstram a satisfação de outros hóspedes, servindo como elemento fundamental para a edificação da reputação de um espaço de alojamento e para o seu efetivo sucesso.

Contribuem para uma classificação positiva aspetos como:

• Respostas rápidas aos hóspedes;
• Comunicação clara e eficaz;
• Serviços de limpeza de qualidade;
• Experiências positivas, livres de conflitos.

2. Experiência como fator de diferenciação

Ao perguntar-se como ser um anfitrião profissional está a dar um primeiro passo para a diferenciação, já que esta preocupação tende a originar uma gestão orientada para a atenção ao detalhe e o aperfeiçoamento dos serviços.

Orientar as ofertas do AL para as tendências do turismo é fundamental para garantir o sucesso do negócio e pode ser potenciado com a inclusão de:

• Serviços extra, como check-in flexível, experiências únicas ou recomendações locais (incluindo parcerias com quintas, restaurantes, etc);
• Comodidades premium;
• Cuidado com os hóspedes, incluindo atenção ao detalhe, acompanhamento estruturado e ofertas de boas-vindas.

Uma ação orientada para a satisfação dos hóspedes aumenta o potencial de boas avaliações e faz com que estes estejam dispostos a pagar mais pela sua estadia.

3. Persistência e consistência

Ao alugar apartamento de férias é também importante que adote uma postura de persistência e consistência. Nem sempre os resultados de uma gestão profissional são imediatos, podendo os seus efeitos manifestar-se ao longo dos anos de atividade.

Mesmo que não obtenha sucesso imediato, garantir que mantém a propriedade disponível e apostar na melhoria contínua do anúncio e do espaço pode garantir um aumento progressivo no número de visitas e, consequentemente, na rentabilidade do negócio. Para isto, é muito importante que tenha paciência e não desista.

4. Estratégia de preços do alojamento local

Um erro frequente de quem entra pela primeira vez no setor do AL é a definição de preços sem critério. Hoje, as estratégias de preço dinâmico.

são fundamentais para conhecer o mercado regional e adaptar os valores que pratica ao dos seus concorrentes diretos.

Com os preços dinâmicos alojamento local torna-se possível ajustar os preços em tempo real, de forma automatizada, tendo em conta os valores de ALs equivalentes na região, a procura efetiva e a sazonalidade. Este ajuste permite que a taxa de ocupação seja otimizada, mesmo na época baixa.

Holidu: aliada estratégica na gestão profissional

A gestão profissional do AL pode parecer difícil de estruturar e manter. Mas, ao anunciar casa de férias com um parceiro estratégico relevante, como a Holidu, este processo pode ser simplificado.

Existem, atualmente, várias ferramentas que podem ajudá-lo a destacar-se no cenário competitivo do AL. Posicionando-se como uma solução completa para anfitriões que querem rentabilizar o seu negócio, a Holidu apresenta soluções tecnológicas modernas e oferece serviços de apoio local que garantem a transformação e elevação da atividade, nomeadamente através de:

• Preços dinâmicos automatizados;
• Apresentação profissional do AL;
• Gestão da ocupação;
• Apoio de especialistas locais.

Preços dinâmicos automatizados

Na Holidu, os preços dinâmicos garantem que o anfitrião não precise de depender da sua intuição para definir as suas tarifas. Com um sistema baseado em inteligência artificial (IA), a plataforma oferece sugestões de preços em tempo real, tendo por base as tarifas reais praticadas por concorrentes locais, a procura turística do momento e os padrões sazonais da região.

Este tipo de análise permite que os preços sejam ajustados, aumentando em momentos de maior procura e reduzindo quando a procura abranda: algo essencial para replicar o crescimento de 10,2% que o relatório AirDNA 2026 nos apresenta nos dados do RRI.

Gestão da ocupação

Outra vantagem de anunciar na Holidu é o facto de ter acesso a ferramentas que impulsionam as reservas em períodos de abrandamento da procura, incluindo na época baixa.

Em momentos mais parados, o uso de um bom software de gestão de alojamento local pode garantir um maior sucesso, não só por uniformizar os anúncios em múltiplos sites, mas também por sugerir descontos sazonais, ajustes na estadia mínima ou estratégias de ocupação de última hora.

A utilização destes sistemas automatizados garante um maior equilíbrio na rentabilidade anual do AL.

Apoio de especialistas locais

Não menos importante do que os sistemas automáticos é a consultoria oferecida pela Holidu. Valorizando a proximidade e o apoio humano, esta plataforma conta com especialistas locais e gestores de conta que têm conhecimentos profundos e estruturados sobre o mercado regional, e que podem ajudá-lo a definir estratégias de precificação, a otimizar os seus anúncios e a melhorar a visibilidade do seu AL no portais de reservas. Assim, poderá obter o apoio necessário para uma melhoria contínua da rentabilidade, mesmo num contexto de grande concorrência.

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