Diferenças entre Categoria B e F no alojamento local

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Enquadramento geral de IRS para AL

O regime fiscal do alojamento local é uma das dúvidas mais comuns dos anfitriões de AL. O enquadramento em regime de IRS pode parecer algo ambíguo para quem não compreende as diferenças entre categoria B vs F no alojamento local.

De uma forma muito geral, que seguidamente aprofundaremos, a Categoria B refere-se a rendimentos empresariais e profissionais, enquanto a Categoria F integra os rendimentos prediais.

Esta categorização dual deve-se à natureza da atividade, que é de si ambígua por ser uma atividade de prestação de serviços de alojamento turístico e, simultaneamente, uma forma de obter rendimentos por via da exploração de um imóvel.

O enquadramento da atividade em sete de IRS depende, então, de uma escolha do próprio contribuinte, que deve considerar a forma como a decisão impactará na tributação efetiva, podendo alterar significativamente o montante a pagar ao Estado.

Declaração de rendimentos de AL na Categoria B: principais diferenças

Tal como já referimos, o AL é um setor com alguma ambiguidade, sendo fundamental comparar o regime simplificado vs rendimentos prediais para saber como declarar os rendimentos da atividade.

Sendo legalmente possível declarar os rendimentos na categoria B ou F, é importante que o anfitrião entenda as diferenças de cálculo, considerando a forma como é feito, as despesas que deve considerar e as taxas de imposto aplicáveis.

Seguidamente, analisaremos de forma individual cada uma das categorias, para que possa tomar uma decisão informada ao declarar os valores do alojamento local no IRS.

Categoria B: Regime simplificado

A escolha mais comum para quem declara as receitas de alojamento local no IRS é o anexo B, que considera a atividade como prestação de serviços.

Neste caso, será aplicável o regime simplificado (para atividades com rendimentos anuais até 200 mil euros). Esta formulação é bastante simples, uma vez que não existe a apresentação detalhada de despesas, baseando-se em coeficientes fixos sobre o rendimento bruto, definidos pela Autoridade Tributária (AT). Os coeficientes aplicáveis à atividade são:

• Apartamentos e moradias: 0,35 (35%);
• Imóveis em zonas de contenção: 0,50 (50%);
• Hostels e equivalentes: 0,15 (15%).

Estes índices dizem qual é a percentagem de rendimento auferido efetivamente tributado, sendo o valor remanescente considerado como despesa.

Ainda que assim seja, existe um aspeto importante a ter em mente. Uma parcela de aproximadamente 15% dessas presumíveis despesas terá de ser comprovada com encargos reais, sob pena de o contribuinte sofrer agravamento do rendimento tributável.

Regime simplificado: vantagens e desvantagens da Categoria B

Para que possa perceber melhor se esta é a categoria de tributação mais indicada, é importante que esteja familiarizado com as vantagens e desvantagens do regime simplificado. Entre as principais vantagens, destacamos:

• Simplicidade administrativa;
• Dispensa de ter contabilidade organizada;
• Menor necessidade de justificação de despesas;
• Apenas uma parcela dos rendimentos é tributada.

Por outro lado, deve também considerar algumas desvantagens da categoria B:

• Não poderá deduzir despesas reais que ultrapassem o montante presumido;
• Opção menos vantajosa para ALs com custos elevados.

Categoria F: Rendimentos Prediais

Os anfitriões de AL que assim o desejam podem também declarar os rendimentos da atividade na Categoria F, para que sejam tributados como rendimentos prediais, contanto que o contribuinte opte por este enquadramento.

Se optar por esta categoria, o imposto a pagar será calculado com base na diferença entre os rendimentos obtidos e as despesas efetivas que teve com o imóvel. Nestas despesas incluem-se gastos com o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), condomínio, seguros, eventuais obras de manutenção, despesas com serviços (eletricidade, internet e outras) e também as comissões do portal de alojamento de férias em que anuncia. Excluem-se, no entanto, outras despesas, incluindo eventuais juros de crédito bancário, valores de aquisição do recheio (móveis e eletrodomésticos) e o valor do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI).

Na categoria F de IRS a tributação pode ocorrer de duas formas: englobando-os a par com os restantes rendimentos do agregado, por englobamento ou mediante uma taxa autónoma de 28%, opção frequentemente aplicada a apartamentos ou moradias.

Rendimentos prediais: vantagens da categoria F no alojamento local Para que possa avaliar se esta categoria de tributação se adequa melhor ao seu caso específico, é importante saiba quais as vantagens e desvantagens da declaração dos valores recebidos como rendimentos prediais. Entre as principais vantagens, destacamos:

• Apresentação e dedução das despesas efetivas;
• Adequação a atividades de imóveis com custos elevados;
• Em caso de englobamento, existe a possibilidade de dedução de prejuízos nos anos seguintes.

No entanto, deve também considerar algumas desvantagens na Categoria F:

• Exigência de apresentação de comprovativos de despesas com provas documentais claras (incluindo todas as faturas);
• Taxas aplicáveis frequentemente mais elevadas;
• Nem todas as despesas do AL são consideradas.

Categoria B ou F: qual escolher

O perfil de rendimentos de AL e os seus custos encontram-se entre os principais aspetos a considerar no momento de definir a categoria de tributação dos impostos para alojamento local.

Categoria B e Categoria F oferecem, como vimos, vantagens e desvantagens próprias, sendo importante avaliar qual a opção mais rentável para o seu caso específico.

No geral, podemos dizer que a opção mais frequente dos anfitriões é a Categoria B, no seu regime simplificado. Esta escolha deve-se à maior simplicidade dos procedimentos, que reduz a carga administrativa e também à aplicação de coeficientes que permitem prever de forma mais clara o valor tributado, sendo que, na maioria dos casos, os custos com o imóvel não ultrapassam o montante presumido.

Mesmo que assim seja, em alguns casos particulares, a seleção da Categoria F poderá ser mais vantajosa. Isto acontece quando as despesas de manutenção ou gestão são muito elevadas, quando precisa de investir frequentemente no imóvel (em obras de manutenção, por exemplo) ou quando os encargos a deduzir são mais elevados do que os presumidos no regime simplificado.

Para garantirem que tomam uma decisão correta, muitos anfitriões optam por utilizar um simulador de IRS que lhes permita comparar as opções ou contratar um contabilista credenciado que possa ajudá-los a ajustar da melhor forma a sua estratégia fiscal.

Holidu: como pode ajudar neste processo

Como sabe, os rendimentos obtidos por via das plataformas estão também sujeitos às obrigações fiscais em vigor, mas, ao anunciar casa de férias através da Holidu, terá igualmente um apoio neste processo de tributação em sede de IRS.

Apresentando-se como um parceiro estratégico para os anfitriões, este portal simplifica o processo de organização da declaração, permitindo um acesso mais simples e organizado a relatórios financeiros automáticos, a informações detalhadas sobre os montantes aplicáveis à atividade (receitas, comissões, IVA e outras taxas), às faturas de reserva individuais e ainda a dados organizados, que facilitam o correto funcionamento da declaração de IRS.

O acesso a informação centralizada contribui para que poupe tempo e evite erros de preenchimento na declaração, o que torna a sua submissão mais rápida e simples, independentemente de optar pela Categoria B ou pela Categoria F.

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