Caução para casas de férias: prós e contras

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Caução no AL: o que é e como funciona?

A caução no alojamento local corresponde ao valor monetário solicitado ao hóspede para depósito de segurança. Este valor pode ser fixo ou variável, consoante a duração da estadia e o tipo de imóvel; e serve de garantia financeira ao anfitrião e é solicitado ao hóspede no momento da reserva ou no início da estadia, com a intenção de prevenir eventuais incumprimentos, danos ou custos extra derivados da utilização do AL.

A caução serve, portanto, de garantia financeira, garantindo a proteção do anfitrião no caso de algo correr mal durante a estadia. A aplicação desta caução é bastante simples, seguindo os seguintes passos:

1.   O valor de caução é definido pelo anfitrião e apresentado juntamente com as condições aplicáveis;
2.   O hóspede faz o pagamento ou a autorização do débito do valor antes da realização do check-in;
3.   No momento da saída, o imóvel é verificado e:

• Caso existam danos, o valor da caução é retido (caso tenha sido pago) ou cobrado (caso tenha sido pré-autorizado);
• Caso não existam danos, o valor é integralmente devolvido.

Ainda que esta alternativa pareça ser (e teoricamente seja) muito simples e prática, ela também oferece alguns desafios operacionais e pode afetar a perceção do hóspede sobre a estadia ou mesmo gerar conflitos desnecessários. Veremos, de seguida, quais os principais prós e contras do depósito de segurança.

Prós e contras de pedir caução

Antes de avançar com a solicitação de uma caução no alojamento local, os prós e contras devem ser considerados, já que uma análise realista poderá revelar que esta opção tem algumas limitações, que poderá querer evitar.  

Vantagens da caução

Por um lado, entre as vantagens de cobrar caução alojamento local terá aspetos como:

• Proteger-se de prejuízos derivados de danos no imóvel, no mobiliário ou equipamentos do AL;
• Fazer uma pré-triagem, filtrando o tipo de hóspede que efetivamente efetua reserva, já que é improvável que um hóspede negligente aceite o pagamento da caução;
• Dissuadir os visitantes de adoção de comportamentos irresponsáveis ou indevidos;
• Garantir a compensação de despesas extra derivadas da estadia sem precisar de recorrer a processos legais, geralmente demorados e inconclusivos.

Desvantagens da caução

Por outro lado, entre as desvantagens de cobrar caução no alojamento local existem argumentos como:

• Criação de resistência no momento da reserva, gerando preocupação ou desconfiança por parte do hóspede;
• Criação de desvantagem competitiva face a espaços de alojamento que não cobram caução, resultando em:
• Redução da taxa de conversão do AL;
• Redução da taxa de ocupação do imóvel;
• Menor visibilidade em plataformas online, como a Airbnb ou a Holidu.
• Criação de maiores dificuldades de gestão administrativa;
• Redução da satisfação dos hóspedes;
• Maior risco de avaliação negativa por parte de hóspedes a quem tenha sido cobrada a caução.   

Formas de gerir a caução

Ao anunciar casa de férias, o pedido de caução pode ser feito de várias formas, sendo que cada uma apresenta as suas vantagens e desafios.

Uma das suas opções será fazer esta cobrança em valor monetário, cobrando o valor ao hóspede em dinheiro ou por via de transferência. Esta opção dá ao anfitrião um controlo pleno e uma liquidez imediata em caso de retenção. Ainda assim, cria também um maior risco de conflito e oferece pouca praticidade, obrigando a uma gestão manual e à eventual devolução do montante recebido após a verificação do imóvel.

Uma alternativa ao depósito de segurança AL em dinheiro é a pré-autorização no cartão de crédito. Nesta modalidade, não existe a cobrança imediata e efetiva do valor da caução, mas uma retenção do valor no banco, que poderá ser cobrada caso, depois da verificação, existam danos relevantes. Esta alternativa tende a criar menor fricção com o hóspede face ao pagamento direto, podendo ser mais conveniente e prática para ambas as partes. No entanto, isto pode, ainda, gerar receio nos visitantes e exige, também, o recurso a infraestruturas tecnológicas externas.

Por fim, o portal de alojamento de férias que utiliza poderá também oferecer uma alternativa moderna que permite lidar com as disputas e danos. Por norma, este tipo de sistema, como o AirCover da Airbnb e o Holidu Protect, permitem a redução da carga administrativa e a mediação em caso de conflito, razão pela qual promovem uma maior confiança por parte dos hóspedes, evitando a sua insatisfação. Entre as desvantagens deste tipo de solução está a demora do processo, que nem sempre garante uma compensação tão célere quanto a desejada pelo anfitrião.

Condições: um aspeto fundamental

O pedido de caução para a prevenção de comportamentos indevidos e danos no AL pode, como vimos, ser importante. Ainda assim, para que esta cobrança seja feita, é necessário que exista uma grande clareza contratual, para evitar litígios com os hóspedes. Clarificar as regras da casa e ter um contrato de arrendamento claro e transparente transmite profissionalismo e oferece vantagens como:

• Proteção do anfitrião em caso de retenção da caução;
• Redução de mal-entendidos com os hóspedes;
• Clarificação de regras e definição de expetativas realistas;
• Prevenção de conflitos;
• Aumento da credibilidade do AL.

Assim, no momento de apresentar o contrato, deve garantir a inclusão de regras claras para o espaço de alojamento e a caução, que incluam as situações que podem motivar a retenção do depósito, os prazos de devolução, os procedimentos de verificação do imóvel e também as regras de utilização do espaço. Lembre-se de incluir, nesta última, detalhes sobre o número de hóspedes, a permissão de animais de estimação, as regras para fumadores e também as normas relativas à realização de festas ou ruído em horário impróprio.

Holidu Protect: uma alternativa moderna

A Holidu oferece, no seu website de alojamento local, uma alternativa moderna à caução tradicional, que reduz os seus inconvenientes. Falamos do Holidu Protect.

Esta solução constitui uma proteção extra, opcional, que elimina a necessidade de cobrança de caução e oferece uma cobertura até 50 mil euros por reserva.

Este serviço tem um custo para o anfitrião de 3 euros por noite, automaticamente reduzidos do pagamento da reserva e oferece cobertura em caso de danos acidentais, intencionais ou atividade criminosa realizados por hóspedes durante a permanência no AL. Esta proteção aplica-se às reservas realizadas nos canais suportados e é automaticamente ativada para reservas futuras, podendo ser desativada quando o utilizador desejar.

Com este tipo de solução, o anfitrião não necessita de solicitar caução direta aos hóspedes, o que reduz a fricção no processo de reserva, evita conflitos em caso de danos/retenção da caução, e o protege financeiramente. Além disso, evita que sofra outras consequências associadas ao depósito tradicional, como a redução da satisfação dos hóspedes, o aumento de avaliações prejudiciais, o impacto na visibilidade do imóvel nas plataformas ou a menor taxa de conversão e ocupação.

Além de constituir um apoio fundamental nesta gestão, o sistema faz também uma verificação prévia dos hóspedes, tratando-se de uma boa ferramenta de triagem, que previne situações indesejadas, dando maior confiança ao anfitrião e melhorando a sua experiência.

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