Diretiva EPBD: O seu AL deve ser mais eficiente

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As principais linhas orientadoras da nova EPBD

A diretiva sobre o desempenho energético dos edifícios entrou em vigor em 2024 e deverá ser adotada por Itália até maio de 2026. Assim, num curto espaço de tempo, serão introduzidas novas regras válidas em todo o território nacional. O objetivo a atingir foi definido com clareza: até 2050, todos os edifícios europeus deverão produzir um nível de emissões próximo de zero. Para alcançar esta meta ambiciosa – mas realista – foram estabelecidas etapas intermédias para os próximos anos.

O primeiro prazo é 2030: todos os novos edifícios construídos a partir dessa data terão de apresentar emissões próximas de zero. Já os proprietários de imóveis com fraco desempenho energético terão de implementar melhorias. Até 2033, uma parte dos edifícios menos eficientes deverá passar por uma verdadeira reabilitação energética. Caso não sejam adotadas as medidas necessárias, poderão ser aplicadas restrições de utilização e sanções.

O que acontece se não respeitar a diretiva

Como referido, serão sancionadas as pessoas que não cumprirem a nova diretiva, incluindo os anfitriões. Além disso, os gestores de casas de férias que não estejam alinhadas com a diretiva podem sofrer prejuízos adicionais. As principais consequências serão as seguintes:

• Aplicação de sanções e proibições: para além das coimas, as habitações com baixa eficiência energética podem deixar de ser consideradas aptas para arrendamento.
• Redução do valor do imóvel: quer na venda quer no arrendamento, o valor do imóvel pode sofrer uma queda significativa.
• Competitividade mais difícil: os potenciais hóspedes de uma casa de férias tendem a preferir um imóvel moderno, confortável e sustentável, penalizando os menos eficientes. Cumprir a diretiva das casas verdes significa também conseguir anunciar a sua casa de férias com maior sucesso.
• Perda de acesso a certas deduções fiscais e apoios: os proprietários que não respeitem os prazos definidos por lei arriscam-se a não beneficiar das diferentes medidas de incentivo que venham a ser disponibilizadas.

As vantagens para quem se adapta

No contexto das casas de férias, as vantagens de uma requalificação energética são várias:

• Faturas mais baixas: um dos grandes objetivos de qualquer anfitrião é reduzir custos, sobretudo ao poupar eletricidade em casa. Ao recorrer a tecnologias modernas, como a instalação de um sistema fotovoltaico doméstico, é possível diminuir de forma substancial os custos de energia e, ao mesmo tempo, garantir energia limpa em casa. Na prática, isto traduz-se numa descida significativa das despesas e numa maior satisfação por parte dos hóspedes.
• Valorização do património: uma casa de férias eficiente e em conformidade tende a aumentar o seu valor com o tempo. Se for necessário vender o imóvel, o processo tende a ser concluído mais rapidamente e aumentam as hipóteses de alcançar o valor pretendido.
• Mais reservas: um número crescente de turistas considera apenas alojamentos “verdes”. Indicar no anúncio num portal de alojamento de férias as características ecológicas do imóvel pode atrair um público amplo e até permitir aumentar o preço médio por noite.
• Imagem: ter um alojamento “eco-friendly” é um benefício claro. Não é apenas uma tendência – é um fator muito valorizado, que deve ser bem comunicado no seu website de alojamento local.

Incentivos e apoios financeiros

Para promover a adaptação às novas exigências e ajudar a reduzir o consumo energético de uma casa de férias, existem em Portugal alguns mecanismos que podem apoiar intervenções de eficiência energética. 

Na prática, a elegibilidade para casas de férias depende quase sempre das regras específicas de cada programa (muitos focam-se na habitação própria e permanente), pelo que vale a pena confirmar os critérios antes de avançar. Entre os apoios mais relevantes, destacam-se:

• Programas de apoio à eficiência energética (ex.: Fundo Ambiental / “Edifícios Mais Sustentáveis”): quando abertos, estes avisos costumam comparticipar medidas como substituição de janelas, isolamento, sistemas de aquecimento/arrefecimento mais eficientes e, nalguns casos, soluções renováveis. As condições variam por edição (beneficiários, tipos de imóvel, limites e percentagens), pelo que deve verificar se o seu imóvel usado para turismo é elegível no aviso em vigor.
• IVA a taxa reduzida em obras de reabilitação (quando aplicável): em determinadas empreitadas de reabilitação urbana e/ou intervenções enquadradas em regimes específicos, pode aplicar-se uma taxa reduzida de IVA à mão de obra e a certos fornecimentos. A aplicação depende do enquadramento legal e do tipo de obra, pelo que é recomendável validar com o empreiteiro/contabilista.
• Incentivos fiscais via IRS/IRC para obras e equipamentos (quando enquadráveis): consoante o seu regime (particular com atividade, empresa, etc.) e a forma como explora a casa de férias, algumas despesas com obras e equipamentos podem ser contabilizadas como custos da atividade, com impacto na tributação. O tratamento depende do enquadramento do alojamento e das regras fiscais aplicáveis, pelo que deve ser confirmado com um contabilista.
• Apoios e incentivos locais (câmaras municipais e programas regionais): alguns municípios e entidades regionais lançam medidas específicas (por exemplo, reabilitação, eficiência energética, solar, apoio a auditorias/diagnósticos). Os critérios e montantes variam muito, por isso compensa verificar junto do seu município e das entidades regionais.
• Financiamento “verde” (crédito para obras/eficiência energética): embora não seja um subsídio, alguns bancos disponibilizam soluções de crédito com condições específicas para reabilitação e eficiência energética (por vezes com spreads mais competitivos). Pode ser útil para executar as obras e recuperar o investimento ao longo do tempo.

Como proceder para cumprir a EPBD

Em primeiro lugar, contacte um técnico qualificado para fazer um diagnóstico ao imóvel e obter um certificado de desempenho energético, que atribui uma classe de eficiência energética. O técnico saberá indicar os pontos fracos da sua casa de férias, para que possa planear as intervenções necessárias.

Regra geral, começa-se pelos vãos (janelas e portas) e pelo isolamento da cobertura, segue-se a substituição de sistemas de aquecimento inadequados e, depois, a instalação de fotovoltaico. No final de cada intervenção, atualize o certificado energético para comprovar a melhoria de classe – algo útil para aceder a diferentes apoios.

É possível arrendar casas de classe G depois de 2030?

A situação ainda não é totalmente clara no que diz respeito a 2030. Muito provavelmente, a partir de 2033, os edifícios residenciais e os destinados a casas de férias terão de atingir, pelo menos, a classe energética E.

As consequências de não agir: multas e encerramentos

Operar sem o Relatório de Compatibilidade Urbanística obrigatório na Cantábria é hoje um risco financeiro que não compensa. A administração reforçou as sanções para combater a oferta clandestina. Se for detetada uma habitação arrendada sem a documentação regularizada, as coimas podem variar entre 15.000 e 75.000 €.

Além disso, as plataformas de reserva estão cada vez mais alinhadas com as autoridades, e não ter um número de registo válido pode significar bloqueio imediato em qualquer website de alojamento local.

Para evitar este tipo de problemas, muitos proprietários preferem delegar a gestão ou apoiar-se em ferramentas que ajudem a garantir conformidade. Em plataformas como a Holidu, transparência e legalidade são pilares que permitem ao anfitrião dormir descansado enquanto o seu alojamento gera receitas.

Um passo rumo à profissionalização

A obtenção do relatório, embora possa parecer um obstáculo, é na verdade uma oportunidade para filtrar o mercado e valorizar os alojamentos que cumprem, de facto, padrões de qualidade. A Cantábria procura um turismo de qualidade, que deixe impacto económico sem criar fraturas sociais, e este relatório é uma boa ferramenta para o alcançar. E um conselho final: não espere pela saturação administrativa de última hora em março de 2026 – o ideal é verificar já hoje se a habitação cumpre os requisitos legais e pode operar normalmente.

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