Verifactu para casas de férias em Espanha
A aposta na implementação de um software certificado para emitir faturas é a melhor forma de evitar sanções
Fevereiro 2026
A aposta na implementação de um software certificado para emitir faturas é a melhor forma de evitar sanções e de cumprir rigorosamente uma exigência legal que passará a ser obrigatória a partir de 2027.
Não é novidade que a Agência Tributária tem vindo a apostar forte na digitalização das empresas. A chegada do Verifactu representa, mais do que uma simples formalidade, uma verdadeira mudança de paradigma no controlo da fraude. Estamos perante um sistema de verificação de faturas que pretende pôr fim, de forma definitiva, aos métodos tradicionais de gestão de faturas.
Num setor como o do alojamento turístico, onde a rapidez e o contexto digital ditam as regras, esta mudança não deve ser encarada apenas como uma atualização técnica de um website de alojamento local, mas sim como um avanço no controlo económico. Estamos a assistir a como a narrativa da transparência fiscal em Espanha termina a era do papel e das folhas de cálculo, atribuindo todo o peso legal a infraestruturas digitais capazes de validar operações em tempo real. Vamos aprofundar este tema.
O que é o Verifactu?
Se tentarmos explicar o que é o Verifactu sem entrar em tecnicalidades, podemos dizer que é a resposta tecnológica da Agência Tributária para eliminar programas de “dupla utilização” e/ou qualquer tentativa de alterar a contabilidade a posteriori. Sob o enquadramento dos Sistemas Informáticos de Facturação (SIF) verificáveis, a regulamentação do Verifactu impõe que cada programa de gestão gere um registo informático em simultâneo com a emissão de cada cobrança – sem atalhos.
O que é verdadeiramente novo nesta lei é o conceito de inalterabilidade. Cada registo tem uma “impressão digital” (hash) que o liga, de forma indissociável, ao registo anterior. Isto cria uma espécie de genealogia documental: se alguém tentasse apagar ou alterar uma fatura já emitida, a cadeia seria quebrada, deixando um rasto evidente para qualquer inspeção. Para quem se dedica a anunciar alojamentos em grandes plataformas como Holidu ou Airbnb, isto significa que a gestão de uma fatura de casa de férias em Espanha deixa de ser uma tarefa “ajustável” no fim do trimestre.
Esta nova realidade implica que a liberdade administrativa, tal como a conhecíamos, é sacrificada em troca de uma segurança jurídica total. O sistema não se limita a querer saber o valor total que um proprietário recebe por alugar um apartamento de férias; o objetivo é a rastreabilidade completa. Desde o momento em que um viajante confirma a reserva e o pagamento é gerado, até ao instante em que essa informação é refletida na declaração de impostos, o processo tem de ser transparente, automático e – acima de tudo – auditável sem aviso prévio.
Datas muito importantes para proprietários
- 1 de janeiro de 2027: esta é a data-limite para pessoas coletivas. Todas as sociedades (S. L., S. A., etc.) que operem no mercado do alojamento turístico terão de ter os seus sistemas totalmente integrados e operacionais de acordo com os standards Verifactu.
- 1 de julho de 2027: os trabalhadores independentes e profissionais em nome individual, que representam uma parte substancial de quem pretende alugar uma casa de férias, terão mais seis meses. A partir do segundo semestre de 2027, qualquer fatura emitida fora de um software certificado deixará de ter validade e poderá dar origem a sanções.
Atenção: este último adiamento não deve ser interpretado como um convite à inação. A atualização do site do alojamento local ou a integração de novos motores de reserva que cumpram estes requisitos exige auditorias internas que convém iniciar com bastante antecedência, para evitar um colapso administrativo na véspera da mudança. Quanto mais cedo planear, melhor.
O software certificado como única via – adeus Word e Excel
Um dos grandes impactos deste modelo é a proibição de ferramentas genéricas de edição de texto ou folhas de cálculo. Até agora, era comum encontrar proprietários que geriam a fatura do alojamento local através de modelos manuais em Word ou de ficheiros Excel. Com o Verifactu em 2027, esta prática passa a ser um risco legal significativo – e facilmente evitável.
A nova legislação determina que cada documento emitido inclua dois elementos visuais e tecnológicos obrigatórios:
- um código QR único, que permitirá ao cliente e também à AEAT verificar de imediato a autenticidade da fatura e confirmar se foi enviada (ou se está disponível para envio) para a base de dados das Finanças;
- a menção VERI*FACTU. Este distintivo só poderá ser incluído em programas que apresentem a declaração responsável do fabricante, garantindo que o software cumpre os requisitos de integridade, conservação, acessibilidade, legibilidade e inalterabilidade dos registos.
O hóspede, ao digitalizar o código QR com o telemóvel, poderá enviar voluntariamente a informação da fatura à Agência Tributária – o que transforma cada cliente num potencial auditor da regularidade fiscal do alojamento.
Verifactu vs. Lei Crea y Crece: diferenças
É comum que, no meio das novidades legislativas, se confunda o sistema Verifactu com a Lei Crea y Crece. É essencial clarificar a diferença para que os anfitriões consigam distingui-los: enquanto a Lei Crea y Crece se centra na obrigatoriedade da faturação eletrónica em 2026 (e nos anos seguintes) nas relações entre empresas e trabalhadores independentes (B2B), para combater a morosidade, o Verifactu é um regulamento de segurança técnica que afeta a própria arquitetura do software de faturação, independentemente de o cliente ser outra empresa ou um turista particular (B2C).
No caso das casas de férias, o Verifactu será a norma dominante, porque a grande maioria das transações é feita com consumidores finais. Por isso, mesmo que um proprietário não esteja sujeito aos formatos estruturados da Lei Crea y Crece por não trabalhar exclusivamente com empresas, o Verifactu é obrigatório em Espanha e, por exigência da Agência Tributária, terá de utilizar um sistema que garanta que as faturas a particulares são íntegras e verificáveis.
Considerações finais para o proprietário atual
A implementação deste sistema é um desafio, mas também uma oportunidade para profissionalizar a gestão das casas de férias. Quem se limita a alugar uma casa de férias de forma informal ou fora do enquadramento legal verá como a tecnologia das Finanças reduz o espaço para a opacidade.
A integração de um software que automatize a emissão de faturas, cumprindo os requisitos de 2027, permitirá aos alojamentos focarem-se na experiência dos clientes e delegar a complexidade burocrática nestas novas ferramentas desenhadas para garantir conformidade fiscal.
Em suma, o horizonte de 2027 marca um ponto de não retorno. A digitalização imposta não é, segundo o governo, um simples capricho administrativo, mas sim uma evolução para um mercado mais justo, onde a concorrência desleal baseada na ocultação de receitas ou em fraude à lei terá cada vez menos espaço. Preparar-se cedo e atuar com rigor é, sem dúvida, a melhor estratégia para garantir que o negócio de alojamento continua rentável e, acima de tudo, juridicamente sólido.