Ocupação ilegal de imóveis: quais os seus direitos enquanto proprietário
Guia para anfitriões sobre as leis atuais que o protegem e ajudam no combate à ocupação ilegal
Fevereiro 2026
Os proprietários que optam por transformar os seus imóveis em espaços de Alojamento Local (AL) fazem frequentemente esta pergunta: se alugar a minha casa de férias, o que fazer em caso de ocupação indevida de imóvel por ocupas?
De facto, ainda que sites como a Holidu sejam um incentivo à exploração de um negócio de AL, oferecendo um website de alojamento local que facilita o encontro entre viajantes e espaços de alojamento numa rede globalizada e de fácil utilização, as notícias com as quais nos deparamos diariamente podem alarmar e gerar anseios. Além do medo de eventuais danos ao imóvel, a ideia de uma invasão de propriedade privada ou a usurpação de um AL são medo frequente de quem investe em alojamento turístico. Isto pode, portanto, trazer insegurança, perdas financeiras e muitas dúvidas sobre a forma mais correta de agir.
Neste artigo, procurámos criar um guia para anfitriões sobre as leis atuais que o protegem e ajudam no combate à ocupação ilegal. Exploraremos as novas leis, incluindo a revisão de 2025 e a sua aplicação, deixando ainda dicas e alertas sobre como pode recuperar legalmente o imóvel, evitando erros que possam prejudicá-lo.
Enquadramento legal português
Para podermos entender plenamente a questão dos ocupas em Portugal é necessário esclarecer primeiramente o conceito de ocupação ilegal ou ocupação abusiva. Este tipo de situação acontece quando uma pessoa ou grupo de pessoas permanecem numa propriedade sem legitimidade para a fruição do mesmo. A ocupação pode acontecer após relação jurídica pré-existente (como acontece no término de um contrato de arrendamento), ou mediante a invasão direta, sem que exista ou tenha existido qualquer relação entre o ocupa e o proprietário do imóvel.
Em todas as situações nas quais existe uma ocupação ilícita, incluindo no caso de ocupação ilegal de um alojamento local, o proprietário tem sempre a possibilidade de recorrer aos meios jurídicos disponíveis para combater esta infração e recuperar o seu imóvel. A nova lei dos despejos, também conhecida vulgarmente como lei contra ocupas 2025, introduziu alterações relevantes e que contribuem para que o processo de recuperação do imóvel seja mais rápido e eficaz. De seguida, exploraremos as leis e artigos que regulam a questão.
Lei n.º 67/2025
Com situações de ocupação cada vez mais frequentes em Portugal e a insistência dos respetivos proprietários para saberem como expulsar ocupas neste tipo de situação motivaram a revisão legal. Assim, a lei n.º 67/2025 viria a entrar em vigor em novembro de 2025, devidamente reformada para proteger o direito de propriedade privada em Portugal e dar respostas sociais adequadas.
A revisão legal fez com que a lei de usurpação de coisa imóvel (Artigo 215.º do Código Penal) fosse revista, assim como os artigos 200.º e 204.º do mesmo código, com a intenção de acelerar e facilitar o processo de recuperação do imóvel.
A lei n.º 67/2025 tem como foco principal:
- A penalização da ocupação ilegal, de modo mais abrangente, célere e severo;
- A restituição imediata do imóvel ao legitimo proprietário (ainda em fase de inquérito criminal).
Reduzindo o tempo de demora do despejo de ocupas e todos os dispendiosos custos desta delonga, a nova lei reforça a proteção dos proprietários e dos anfitriões de AL em caso de ocupação ilegítima.
Artigo 215.º do Código Penal
O Artigo 215.º Código Penal, agora reforçado pela lei n.º 67/2025 serve para tipificar o crime de usurpação de coisa imóvel.
Este artigo determina que, quem ocupar um imóvel de outrem de forma indevida, é punido co pena de prisão até 2 anos ou multa até 240 dias, sendo a pena agravada se o imóvel se destinar a habitação própria e permanente, caso no qual a pena de prisão pode ser de até 3 anos.
Além disto, perante as alterações recentes consideram ainda agravada a ocupação com fins lucrativos ou profissionais, estabelecendo uma pena de prisão entre 1 e 4 anos para este tipo de situação.
Artigo 200.º do Código de Processo Penal
Por sua vez, o Artigo 200.º Código de Processo Penal serve para regular as medidas processuais e, com as alterações à lei, passou a incluir mecanismos essenciais para os proprietários incluindo a possibilidade de restituição imediata do imóvel ao legítimo proprietário, caso existam fortes indícios da prática do crime de ocupação. Esta alteração, legível no n.º 8, está revista em fase de inquérito e funciona como mecanismo autónomo, não estando dependente dos requisitos tradicionais das medidas de coação. Assim, permite que o proprietário recupere a posse do imóvel de forma mais rápida, sem que o processo criminal precise de estar concluído.
Proprietários de imóveis: como utilizar a lei a seu favor
A primeira coisa a ter em mente é que um ação de despejo por ocupação indevida deve sempre passar pelas soluções legalmente previstas.
Numa situação em que um arrendatário ou hóspede cujo contrato ou tempo de estadia tenha terminado, o despejo será feito por via dos procedimentos especiais de despejo (PED) ou ação declarativa de despejo. Por norma, o PED tende a ser mais célere, havendo intervenção legal apenas em caso de oposição. Por outro lado, em situações de maior complexidade, poderá ter de seguir os trâmites regulares do tribunal por via da ação declarativa de despejo.
Nas situações que a ocupação não parte de uma estadia ou arrendamento prévio, o proprietário do imóvel pode iniciar uma ação para a reivindicação da propriedade, exigindo a sua restituição. Pode ainda iniciar um procedimento cautelar de restituição provisória em casos de coação física e moral.
Guia para anfitriões: o que fazer perante um ocupa no seu AL
Quando descobre que tem ocupas na sua casas de férias é natural que sinta alguma ansiedade. Toda a ocupação ilegal de imóveis constitui uma situação alarmante e que exige um ação correta e nos termos legalmente instituídos. Assim, saber o que fazer perante casas ocupadas torna-se fundamental para qualquer proprietário. Recomendamos que, neste tipo de situação, considere os seguintes passos:
- Não tente expulsar diretamente os ocupas e evite qualquer confronto violento;
- Reúna provas documentais (fotografias, testemunhos e documentação que comprovem a titularidade do imóvel);
- Contacte as autoridades competentes (GNR ou PSP) para apresentar uma queixa-crime por ocupação;
- Procure apoio legal e jurídico junto de um advogado e siga as suas orientações;
- Solicite a restituição imediata do imóvel para que possa vê-lo restituído de forma mais célere;
- Não recorra a soluções privadas ou empresas de mediação para a desocupação de imóveis, já que etas não substituem os trâmites legais e podem prejudicar o processo.
Dica fundamental
Saber que o AL se encontra ocupado pode ser muito perturbador, ainda assim, em caso algum deve tentar fazer justiça pelas próprias mãos.
Lembre-se de que, mesmo perante ocupação, o proprietário não tem o direito de forçar entrada no imóvel, trocar fechaduras, retirar os bens dos ocupas ou promover cortes de eletricidade e água. Na verdade, este tipo de ação pode prejudicá-lo juridicamente, já que o próprio proprietário incorrerá numa infração.
Assim, o melhor é que siga os processos legalmente instituídos para fazer valer os seus direitos e garantir a justa restituição da sua propriedade.
