Novas leis para alojamento em França 2026
As principais novidades regulamentares e fiscais para os proprietários de alojamentos de férias em 2026
Abril 2026
Enquanto proprietário de casa de férias, em 2026 será afetado por várias alterações regulamentares decorrentes da aplicação da lei Le Meur sobre registo obrigatório, como o registo obrigatório do seu imóvel. Entre as outras novidades que lhe dizem respeito, saiba que um website de alojamento local e outras plataformas de reservas terão de comunicar mais informações às câmaras municipais e que o cálculo do DPE será alterado.
As mudanças mais importantes em 2026 na fiscalidade do LMNP (locations meublées non professionnelles – alojamento mobilado não profissional) incluem a redução dos limites e dos abatimentos, bem como a eliminação da vantagem fiscal nas mais-valias.
Registo obrigatório de casas de férias
O registo nacional de alojamentos mobilados para turismo (meublés de tourisme) em 2026 torna-se uma obrigação a partir do mês de maio. Antes dessa data, a declaração de alojamentos mobilados para turismo e de “chambres d’hôtes” (quartos de hóspedes) é feita na câmara municipal competente, através de formulários Cerfa (n.º 14004 e n.º 13566) ou via um site municipal específico.
A partir de maio de 2026, deverá ser utilizado o serviço online nacional para alojamento local em França para obter um número de registo único, o NER. Esta centralização dos pedidos reduz a carga administrativa das autarquias e facilita os procedimentos para os proprietários. Serão solicitados vários documentos comprovativos para identificar os senhorios e os respetivos imóveis.
Este número de identificação é necessário para anunciar a sua casa de férias numa plataforma de reservas do tipo OTA, como a Holidu. Qualquer anúncio que não cumpra pode ser recusado por um portal de alojamento de férias. A sua conta também pode ser eliminada.
Centralização dos dados de atividade das OTA
O Estado criou uma aplicação específica (API meublés) para reunir as informações fornecidas pelos intermediários de arrendamento de alojamentos mobilados (IDM), de forma a que possam ser consultadas pelas autarquias e pelas entidades públicas de cooperação intermunicipal (EPCI).
Uma autarquia ou um EPCI pode aceder aos dados de atividade fornecidos pelos IDM relativamente ao seu território. Os imóveis em casas de férias são identificados pelo respetivo número de registo. As informações partilhadas incluem, nomeadamente:
- a morada dos imóveis arrendados;
- os URL dos anúncios;
- o número de dias de arrendamento.
Graças à API meublés, as autarquias e os EPCI podem comparar os dados de atividade declarados por um proprietário para um determinado alojamento com as informações dos IDM. É uma forma de detetar infrações.
Assim, é do interesse dos proprietários gerir a sua casa de férias em conformidade com as obrigações legais: limite de dias de arrendamento, pagamento de impostos e taxas, menção do NER nos anúncios, etc.
Alterações fiscais relacionadas com a lei Le Meur
Redução dos limites e dos abatimentos no regime micro-BIC
As regras de tributação do volume de negócios foram alteradas em 2025 e aplicam-se na declaração fiscal apresentada em 2026, relativa aos rendimentos do ano anterior. Os limites e os abatimentos no micro-BIC para alojamentos mobilados para turismo em 2026 são fortemente reduzidos.
Para um alojamento mobilado de turismo não classificado, o limite do regime micro-BIC é de 15 000€, com um abatimento de 30%. Antes de 2025, o limite era de 77 700€ e o abatimento de 50%.
Já no caso dos alojamentos mobilados para turismo classificados, como as chambres d’hôtes, o limite do regime micro-BIC é de 77 700€ (188 700€ em 2024) e o abatimento é de 50% (em vez de 71%).
Se o limite do regime micro-BIC for ultrapassado, os proprietários passam automaticamente para o regime real. Nesse caso, podem deduzir às rendas recebidas todas as despesas, em vez de beneficiarem do abatimento fixo. Os montantes dedutíveis incluem a amortização do imóvel, obras, juros de empréstimos, custos de gestão e manutenção e seguros, entre outros.
Fim da vantagem fiscal nas mais-valias do LMNP
Antes de 2026, as amortizações deduzidas não eram reintegradas no cálculo do imposto sobre a mais-valia na venda do imóvel. Desde 1 de janeiro de 2026, essa vantagem foi eliminada. Consequentemente, as mais-valias do LMNP passam a ser mais elevadas do ponto de vista tributário, o que implica um imposto maior a pagar quando o imóvel é vendido.
Alteração no cálculo do DPE
O diagnóstico de desempenho energético (DPE) inclui uma etiqueta energética calculada em energia primária, na qual entra o coeficiente de conversão da eletricidade. Este valor representa a quantidade de energia primária necessária para produzir 1 kWh de eletricidade.
No novo cálculo do DPE em janeiro de 2026, o coeficiente de conversão da eletricidade vai passar de 2,3 para 1,9. Para todas as habitações que usam eletricidade, o consumo de energia primária irá diminuir, o que poderá melhorar o DPE.
Atualmente, os alojamentos locais não estão abrangidos, salvo exceções, pela obrigação de ter DPE. Está previsto que apenas as casas de férias com DPE “D” ou superior possam ser arrendadas a partir de 2034. No entanto, se está a pensar colocar em casa de férias um imóvel para o qual seja obrigatória uma autorização de mudança de uso, então é exigido um DPE de “A” a “E”.
Alterações em algumas regulamentações regionais
Várias autarquias decidiram estabelecer as suas próprias restrições, como a lei permite, a partir de 2026. Em Bordéus, o número de dias de arrendamento por ano baixa de 120 para 90 a partir de 1 de janeiro de 2026. Esta decisão, aprovada em 2025, tem como objetivo limitar as casas de férias de curta duração e combater a escassez de habitação. A cidade de Lyon tomou a mesma decisão, também aplicável a partir de 1 de janeiro de 2026.
Em Nice, o procedimento de quotas está provisoriamente suspenso de 1 de fevereiro a 30 de abril de 2026, à espera de uma decisão do Conseil d’État. Esta suspensão surge na sequência de um recurso apresentado por associações que defendem os interesses dos profissionais do arrendamento turístico mobilado, visando o regulamento de mudança de uso da cidade de Nice, adotado em dezembro de 2025. Um juiz de urgência ordenou a suspensão desta nova regulamentação relativa às condições de emissão das autorizações de mudança de uso de imóveis de habitação em quatro zonas de Nice.
Agora que já conhece as novidades regulamentares e fiscais relativas às casas de férias, pode definir a melhor forma de gerir o seu imóvel. De acordo com o seu volume de negócios atual e previsto, simule o impacto fiscal da lei Le Meur. Não hesite em rever a sua política de preços e lembre-se de atualizar o seu anúncio em sites de casas de férias como a Holidu para acrescentar o número de registo do seu imóvel.