Regras e regimes fiscais do alojamento local

O estatuto jurídico e o tratamento fiscal são fundamentais para os titulares de AL

Particular ou empresa? Esta é, talvez, a pergunta basilar da fiscalidade do alojamento local. É importante compreender que, segundo a lei nacional, a escolha dos regimes fiscais não depende de uma escolha individual no momento de preencher o IRS.

Ao contrário do que acontece noutros países, o enquadramento jurídico e fiscal não depende de uma escolha livre, a tributação de rendimentos depende maioritariamente do registo da licença do seu AL. Por isso, é fundamental que tenha conhecimentos sobre as formas jurídicas e regimes fiscais do AL antes do registo, já que esta escolha influenciará diretamente os impostos do alojamento local. 

Fase 1: Particular ou empresa — como é determinado?

O estatuto jurídico não pode ser separado do registo do AL, estando intrinsecamente conectado ao número de identificação fiscal apresentado no registo da casa de férias. Assim, registar-se como pessoa singular (particular) ou pessoa coletiva (empresa) pode fazer toda a diferença para determinar o estatuto jurídico em que se integra.

Pessoa singular

Um registo como pessoa singular corresponde à introdução de um número de identificação fiscal (NIF). Este é um número com 9 dígitos, detido por todos os residentes nacionais, que permite à Autoridade Tributária (AT) e a outras entidades formais identificar os cidadãos. Ao inserir este NIF no registo de AL, o anfitrião exercerá a atividade como proprietário individual/senhorio. Neste contexto, como veremos mais abaixo, poderá apresentar rendimentos do alojamento local em regime simplificado, ou categoria B ou F, não havendo necessidade de criar uma empresa. Esta solução é usualmente selecionada por pequenos investidores e proprietários individuais com um pequeno portefólio (um ou dois ALs), sendo mais simples em termos administrativos.

Pessoa coletiva

Neste caso, em vez de inserir um NIF, o proprietário deverá identificar-se com base no Número de Identificação de Pessoa Coletiva (NIPC).

Este enquadramento destina-se a licenças de AL detidas por uma entidade jurídica, como uma Lda (Sociedade por Quotas) ou uma SA (Sociedade Anónima).

Esta escolha irá influenciar o regime de alojamento local e será determinante no momento de apresentar os rendimentos e regularizar os impostos de alojamento local. A decisão de operar através de uma empresa é uma escolha deliberada, tomada antes ou durante o registo do AL. Esta solução é selecionada por investidores com várias propriedades ou projetos de maior portefólio.

Deve ter em mente que, após realizado o registo, esta não é uma escolha que possa alterar livremente. Qualquer alteração implicará passos formais e procedimentos específicos, que podem revelar-se demorados e ter custos associados. Convém, por isso, que tenha uma ideia clara do modelo de exploração do seu negócio antes de efetivar o seu registo.

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Fase 2: Regime fiscal — qual se aplica e como escolher?

A taxa de IRS no alojamento local conecta-se diretamente ao estatuto jurídico estabelecido na primeira fase. Aqui, os particulares terão múltiplas opções dentro do seu regime fiscal, que se diferenciam totalmente do sistema fiscal aplicado a empresas.

Particulares

Para uma pessoa singular, os rendimentos auferidos com o AL enquadram-se geralmente em:

1.   Categoria B IRS;

o   Regime simplificado;

o   Contabilidade organizada.

1.   Categoria F IRS.
2. Rendimentos categoria B

A categoria B diz respeito aos rendimentos empresariais e profissionais, sendo a mais habitual para os anfitriões de AL. Mais do que a mera cedência de uma habitação, esta categoria refere-se à atividade de prestação de serviços e pode integrar-se em dois regimes de tributação distintos: o regime simplificado e a contabilidade organizada.

O regime simplificado é, por defeito, a opção determinada para proprietários com menor volume de faturação. Neste regime, apenas 35% do rendimento bruto é considerado para efeitos de tributação, sendo os 65% remanescentes encarados como dedução presumida de despesas, sem que seja solicitada a apresentação detalhada dos comprovativos referentes aos custos suportados. Trata-se, assim, de uma forma menos burocrática e mais simples de gerir o AL, sem necessidade de contratar um contabilista certificado ou apresentar contas detalhadas. Uma das desvantagens, ainda assim, é que este regime não permite aos proprietários deduzir custos reais acima da taxa presumida, o que pode acontecer em situações que motivam grandes despesas com o AL (como, por exemplo, obras de manutenção).

Por outro lado, a contabilidade organizada é um regime opcional que exige escrituração contabilística formal por um contabilista certificado. Este regime é obrigatório quando a faturação anual prevista ultrapassa os 200 mil euros; mas pode também resultar de uma opção voluntária do contribuinte. O regime de contabilidade organizada permite ao anfitrião deduzir todos os custos reais do AL, incluindo custos de manutenção, amortizações, comissões de gestão e outros. Por outro lado, trata-se de um regime mais dispendioso e complexo, que implica a contratação de um contabilista certificado e apenas será compensatório para proprietários com despesas recorrentes de valor mais elevado.

1. Rendimentos categoria F

A categoria F corresponde aos rendimentos prediais. No contexto do IRS as rendas prediais referem-se a arrendamentos de longa duração e são tributados a uma taxa liberatória de 28%. Ainda que muitos anfitriões manifestem o desejo de enquadrar a sua atividade nesta categoria, é necessário considerar que tal não se trata de uma escolha inteiramente livre, dependendo dos serviços efetivos prestados pelo AL.

Se a atividade contempla serviço complementares, incluindo limpeza, lavandaria ou receção, é mais provável que não sejam rendimentos prediais, mas categoria B. Por outro lado, se a gestão do AL for mais próxima de um mero arrendamento, sem quaisquer serviços extra, pode justificar-se o enquadramento na categoria F. Se tiver dúvidas sobre se a sua atividade pode ser enquadrada neste regime, é recomendável recorrer ao apoio de um contabilista certificado. Afinal, legalmente, não poderá escolher um regime apenas por ser mais vantajoso financeiramente, estando sujeito às normas estabelecidas de tributação para a atividade efetivamente exercida.

Empresas

No caso de uma pessoa coletiva, os rendimentos auferidos são tributados em sede de IRC, não tendo as mesmas normas ou deduções IRS.

O IRS é um imposto com uma taxa normal de 21%, havendo uma taxa reduzida disponível para pequenas e médias empresas (PME) sobre a primeira parte do rendimento tributável.

Neste caso, é obrigatório para o anfitrião:

• Ter contabilidade organizada;
• Apresentar declarações fiscais anuais;
• Elaborar demonstrações financeiras;
• Guardar todos os documentos relativos à atividade;
• Cumprir criteriosamente todas as obrigações administrativas.

Além disso, ao gerir uma empresa, o anfitrião terá ainda obrigações relacionadas com o IVA, o pagamento das prestações à Segurança Social e a distribuição dos lucros pelos sócios (quando aplicável). Tudo isto implica tributação adicional e maior complexidade de gestão.

Escolher a opção ideal

Totalmente dependente das suas escolhas iniciais, o regime de tributação afetará diretamente se integra o IRS na categoria B ou categoria F, ou se está sujeito ao IRC. O regime aplicável dependerá, como referimos, integralmente da natureza do negócio.

Qual a opção mais adequada para cada tipo de proprietário?

Se for um proprietário individual com pequeno portefólio (um ou dois imóveis) e rendimento anual inferior a 200 mil euros, pode optar pela Categoria B em regime simplificado, usufruindo de uma solução mais prática, menos burocrática e na qual beneficiar de um sistema de tributação simplificado.

Caso tenha uma despesa significativa ou a renda anual ultrapasse o valor suprarreferido, no entanto, integrará já o regime de contabilidade organizada, que implica a contratação de um contabilista certificado. O apoio de um contabilista é recomendado, principalmente se tiver dúvidas quanto à categoria mais adequada para o seu modelo de negócio.

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