Alugar no Airbnb: vale a pena?

Como funciona o Airbnb para os anfitriões

Os proprietários portugueses têm frequentemente dúvidas sobre o Airbnb. Querem saber como funcionam as reservas, os prazos de pagamento e conhecer a forma como a plataforma gere a relação entre anfitrião e hóspede. No ponto de vista do anfitrião, o Airbnb é uma plataforma intermediária, que permite aos hóspedes encontrar o AL disponibilizado. Tudo se inicia com a criação de uma conta e a publicação de um anúncio que apresenta o AL através de fotografias, descrição do espaço, preços, disponibilidade, regras da casa e outras informações relevantes. Perante isto, os visitantes podem realizar as suas reservas. A criação deste anúncio é gratuita, sendo que existe, depois, uma comissão, correspondente a taxas Airbnb de serviço, automaticamente retirada do subtotal da reserva.

Quando uma reserva é confirmada, o Airbnb cobra o valor correspondente ao hóspede, assumindo a gestão do processo e fazendo o pagamento ao proprietário. Este pagamento será recebido no dia seguinte ou alguns dias depois, dependendo do meio de pagamento selecionado.

No uso da plataforma, o anfitrião pode aproveitar várias ferramentas úteis, incluindo:

• Calendário de disponibilidade;
• Definição de preços/noite;
• Definição de descontos para estadias prolongadas;
• Estatísticas de visualização;
• Estatísticas de reserva;
• Avaliações/Gestão de avaliações;
• Mensagens automáticas;
• Apoio ao cliente.

Vale a pena acrescentar que o sistema de avaliações da Airbnb é uma mais-valia da plataforma, criando um histórico publicamente acessível e capaz de potenciar a reputação do AL, atraindo novos hóspedes.

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Vantagens e desvantagens do Airbnb para os proprietários

 Vantagens do Airbnb

De entre as múltiplas vantagens do Airbnb, merecem destaque:

1.   Alcance global considerável;
2.   Confiança gerada pelo sistema de avaliações;
3.   Proteção de pagamentos;
4.   Ferramentas para anfitriões.

1. Alcance global considerável

Uma das maiores vantagens desta plataforma é a sua grande visibilidade internacional. Em todo o mundo, milhões de pessoas fazem uso desta plataforma, o que se reflete numa maior procura por viajantes mundiais e potencia o acesso dos anfitriões portugueses a um mercado global sem que tenham de investir em estratégias de marketing individuais.

2. Confiança gerada pelo sistema de avaliações

Muitos visitantes consideram as opiniões anteriores dos hóspedes na escolha do seu alojamento local. Com um sistema de avaliação funcional e altamente estruturado, a Airbnb favorece os anfitriões bem avaliados, o que aumenta o posicionamento na listagem, o desempenho nas pesquisas e, consequentemente, a rentabilidade do negócio.

3. Proteção de pagamentos

O facto de recolher diretamente os pagamentos dos hóspedes, transferindo ao proprietário o valor correspondente (excluindo já a taxa), torna a plataforma facilitada por todo o processo. Deste modo, o sistema evita riscos como o incumprimento ou a troca direta de valores entre as partes, gerando confiança no processo. Isto também facilita o processo no momento de apresentar os rendimentos em Portugal.

4. Ferramentas para anfitriões

A Airbnb também se destaca positivamente pelas suas ferramentas úteis para a gestão diária. Estas permitem que os proprietários, incluindo os mais inexperientes no setor, possam conquistar um maior número de reservas, acedendo a uma interface intuitiva e com ferramentas úteis. Estas ferramentas servem para automatizar tarefas, fazer a gestão de preços e acompanhar o desempenho do anúncio na plataforma.

Desvantagens do Airbnb

Sabemos que qualquer plataforma tem, além de vantagens, inconvenientes. Estes são os que registamos:

1.   Aumento da concorrência;
2.   Perigos da alta ocupação na gestão;
3.   Dependência das regras do Airbnb.

1. Aumento da concorrência

O uso da plataforma por um número cada vez maior de proprietários faz com que algumas regiões, incluindo Lisboa, Porto ou Algarve, tenham uma concorrência maior. O número de anúncios ativos nas regiões mais populares pode exigir um maior esforço para destacar a propriedade e a diferenciar das demais.

2. Perigos da alta ocupação na gestão

Cada estadia envolve um esforço de gestão e, quando a ocupação é maior, existe o risco de que as tarefas operacionais se tornem mais exigentes. Um maior número de reservas implica que o anfitrião esteja preparado para agilizar os processos de manutenção e limpeza, a comunicação e a prestação de apoio em momentos como o check-in ou dificuldades durante a estadia. Perante isto, muitos anfitriões preferem até contratar empresas de gestão, delegando as tarefas.

3. Dependência das regras do Airbnb

Como qualquer outra plataforma, o proprietário sabe que a plataforma tem um conjunto de políticas internas e requisitos inerentes, que pode atualizar a qualquer momento. Mesmo não sendo um obstáculo significativo para quem usa o Airbnb para anunciar, alguns dos termos e condições poderão não corresponder ao desejo ou expetativa do utilizador.

Quanto se pode ganhar no Airbnb?

Apesar da comissão, as notícias sobre a rentabilidade dos AL anunciados na Airbnb parece indicar que os anúncios na plataforma criam uma base rentável para os anfitriões, ainda que, realisticamente, existam fatores – como a localização, a tipologia, a sazonalidade, a taxa de ocupação e a regulamentação local – que condicionam o rendimento expectável.

Um dos elementos mais determinantes para a rentabilidade é a localização. Lisboa e Porto encontram-se entre as cidades mais rentáveis, havendo uma procura significativa por unidades de AL próximas das zonas históricas e dos centros empresariais mais relevantes. Valores médios da Airbtics apontam para uma rentabilidade em torno de 34 mil euros para a capital e de 26 mil euros anuais para a cidade invicta.

O Algarve constitui igualmente um polo turístico, estando, contudo, mais dependente da sazonalidade. O verão tende a atingir máximos de ocupação, com preços proporcionais à procura. Tendo Faro como referência, a Airbtics estima que o rendimento anual seja em torno de 30 mil euros.

O interior rural português é um mercado em crescimento, motivado pelo turismo ambiental e o enoturismo. Ainda que seja um mercado de nicho, o potencial de rentabilidade é positivo, ainda que não compita com os exemplos anteriores.

Vale também a pena referir os arquipélagos da Madeira e Açores, que têm registado um aumento consistente da procura. A Madeira pode gerar, segundo a mesma fonte, uma média anual de aproximadamente 41 mil euros para o anfitrião, enquanto os Açores, pelo seu caráter mais sazonal, estimam uma média de cerca de 29,6 mil euros. Considere ainda que o potencial de rendimento diverge de acordo com a tipologia, sendo que apartamentos urbanos, moradias com piscina, quintas e casas rurais, e cabanas se encontram entre as opções mais rentáveis.

Por fim, é necessário ter em conta a regulamentação local e as limitações aplicadas a zonas residenciais, principalmente em zonas com maior procura. Atualmente, algumas câmaras municipais estão a reduzir ou suspender a emissão de novas licenças, tentando combater a crise da habitação.

O que dizem os anfitriões? Avaliações e experiências

As principais experiências positivas destacadas pelos anfitriões são:

• Facilidade de utilização da plataforma pela interface intuitiva;
• Bom comportamento e responsabilidade dos hóspedes;
• Alcance e visibilidade internacional dos anúncios.

Por outro lado, numa nota menos positiva, existem relatos relacionados com a variação de reservas dependendo da sazonalidade, com a dificuldade de gerir o aumento da taxa de ocupação e com o impacto das alterações legais em Portugal. Ainda que não partam diretamente da plataforma, estas questões influenciam o modo como os anfitriões interpretam a sua experiência na mesma.

Regulamentação do Airbnb em Portugal: o que os proprietários precisam de saber

Para anunciar no Airbnb em Portugal é crucial conhecer a regulamentação em vigor. Assim, antes de se questionar como funciona ou quanto cobra o Airbnb, é crucial saber quais as obrigações legais a cumprir. Destacamos:

• Registo do AL e obtenção da licença respetiva junto da Câmara Municipal;
• Obrigação de colocação do número de licença em todos os anúncios;
• Necessidade de cumprir o calendário tributário nacional (incluindo a declaração de rendimentos em sede de IRS, na categoria adequada aos serviços prestados);
• Necessidade de cobrar taxas turísticas municipais (se aplicável);
• Obrigação de cumprimento das regras estipuladas pelo condomínio, nos termos previstos pela legislação em vigor;
• Acompanhamento das notícias relativas às alterações legais e enquadramentos jurídicos para garantir conformidade.

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