Impostos em Espanha: guia para não residentes

Junho 2026

Este artigo foi desenvolvido com o contributo jurídico da Salama Legal SLP, especialistas em fiscalidade imobiliária espanhola e tributação internacional.

Ser proprietário de um imóvel em Espanha sem aí residir implica um conjunto específico de obrigações, e compreender atempadamente o imposto para não residentes é um dos passos mais importantes que pode dar. A Espanha aplica um regime próprio aos não residentes, o IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Imposto sobre o Rendimento dos Não Residentes), que funciona em paralelo com a dupla tributação entre Portugal e Espanha, regulada pela convenção bilateral baseada no modelo da OCDE, e com um sistema cada vez mais eficaz de troca automática de informações fiscais (CRS, DAC2 e formulário espanhol 238), no âmbito do qual a Espanha celebrou acordos com mais de 90 países.

O conjunto de impostos imobiliários que se aplicam a proprietários não residentes, desde o rendimento imputado até aos rendimentos de arrendamento e às mais-valias, é muitas vezes mais abrangente do que o esperado, e a decisão de adquirir um imóvel em Espanha merece por isso uma preparação fiscal adequada desde o início. Este artigo aborda as áreas em que os proprietários não residentes encontram mais frequentemente dificuldades e explica como lidar com elas de forma eficaz.

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1. O rendimento: o imposto sobre imóveis que não arrenda

Mesmo que o seu imóvel em Espanha esteja vazio e não gere qualquer rendimento, Espanha continua a aplicar uma tributação fictícia ao proprietário pelo simples facto de ter o imóvel à sua disposição para uso pessoal. Este é um dos aspetos menos conhecidos da fiscalidade dos não residentes: o rendimento imputado, regulado pelo artigo 13.1.h) do TRLIRNR (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Lei do Imposto sobre o Rendimento dos Não Residentes).

Neste contexto, o IRNR em Espanha é calculado da seguinte forma:

• 1,1% do valor cadastral se este tiver sido revisto nos últimos dez anos;
• 2% do valor cadastral se a revisão for mais antiga;
• aplicam-se depois as taxas normais do IRNR: 19% para residentes na UE/EEE e 24% para residentes fora da UE.

Alguns equívocos comuns que importa esclarecer:

• “O meu apartamento está vazio, não tenho nada a declarar” – não é assim ao abrigo da lei espanhola
• “Já pago o IBI, isso cobre tudo” – o IBI é um imposto municipal; o IRNR é uma obrigação nacional separada que acresce àquele
• “O meu contabilista em Portugal trata disso” – na maioria dos casos não é assim, a não ser que tenha especialização em ambos os sistemas fiscais

O rendimento imputado é declarado anualmente através do Modelo 210, entre 1 de janeiro e 31 de dezembro do ano seguinte ao período de referência. Para a maioria dos imóveis comuns, o montante anual é relativamente modesto (tipicamente entre 100 € e 600 €), mas anos de declarações por apresentar acumulam juros e acréscimos que é simples evitar.

A administração tributária espanhola (AEAT) procede agora ao cruzamento automático de dados do cadastro, do registo predial e do quadro internacional CRS para identificar quem não cumpriu as suas obrigações declarativas, tornando este domínio muito mais fácil de monitorizar do que no passado.

2. Alojamento local e arrendamentos de longa duração: a declaração anual que muitos proprietários desconhecem

Se o seu imóvel estiver arrendado, seja como casa de férias através da Airbnb ou Booking.com, seja no âmbito de um contrato de arrendamento de longa duração, os rendimentos de arrendamento em Espanha implicam obrigações fiscais consideravelmente mais exigentes e que merecem atenção específica.

Calendário de declarações:

• na sequência da última reforma regulatória, os rendimentos de arrendamento dos não residentes passam a ser declarados anualmente através do Modelo 210, entre 1 e 20 de janeiro do ano seguinte ao período de referência (a declaração trimestral foi eliminada);
• cada alojamento é declarado separadamente, consolidando todos os rendimentos e despesas dedutíveis do ano civil;
• se o imóvel tiver sido vendido durante o ano, a declaração anual de rendimentos de arrendamento é apresentada em simultâneo com a declaração separada de mais-valias (ver secção 3).

O que pode deduzir depende do seu país de residência:

Os residentes na UE/EEE são tributados a 19% sobre o rendimento líquido, ou seja, a renda bruta deduzida de despesas dedutíveis como IBI, encargos de condomínio, juros hipotecários, serviços pagos pelo proprietário, amortização de 3%, comissões das plataformas, custos de limpeza e seguros.

Na qualidade de residente em Portugal, beneficia da taxa de 19% aplicável aos residentes da UE, mas é igualmente importante verificar as implicações na sua declaração de IRS: os rendimentos de arrendamento de fonte espanhola devem em princípio ser declarados à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), sendo que a convenção luso-espanhola prevê o método do crédito de imposto para evitar a dupla tributação, permitindo deduzir o imposto pago em Espanha ao imposto português devido sobre esses mesmos rendimentos.

O que deve saber sobre os arrendamentos através de plataformas:

Através do formulário 238 (DAC7), as plataformas transmitem diretamente à AEAT o número de noites arrendadas, os rendimentos brutos, a referência cadastral e os dados do proprietário, que são depois cruzados com as declarações apresentadas, e na ausência de uma declaração abre-se geralmente um procedimento de verificação. Se a AEAT intervir antes de ser apresentada uma declaração voluntária, os acréscimos normais por entrega fora do prazo, entre 5% e 20%, são substituídos por coimas entre 50% e 150% do imposto não pago, o que torna a apresentação espontânea sempre preferível.

3. A venda do imóvel: a retenção de 3% e o prazo de três meses

A venda de imóvel em Espanha na qualidade de não residente processa-se em duas etapas distintas que importa conhecer. 

Em primeiro lugar, o comprador é legalmente obrigado a reter 3% do preço de venda e a entregá-los diretamente ao fisco espanhol através do formulário 211, obrigação que fica documentada na própria escritura notarial.

Em segundo lugar, o vendedor não residente deve apresentar o formulário 210 para declarar as mais-valias de imóveis no prazo de três meses a contar da data da escritura, calcular o ganho ou a perda efetivos e, quando aplicável, solicitar o reembolso do excesso retido.

Os 3% constituem um adiantamento e não o imposto definitivo. Se o ganho efetivo gerar uma dívida fiscal inferior ao montante retido, o vendedor tem direito a reembolso, e se o formulário 210 não for apresentado dentro do prazo, o direito a recuperar o excesso retido extingue-se definitivamente.

Aspetos frequentemente negligenciados:

• Os 3% retidos pelo comprador não encerram a posição fiscal relativa à venda. O formulário 210 deve ser apresentado em qualquer caso, mesmo que o resultado seja zero ou dê lugar a reembolso
• Guarde as faturas de obras de melhoria, o ITP (imposto de transmissão) original, as despesas de notário e os custos de registo, pois todos aumentam o custo de aquisição e reduzem a mais-valia tributável
• A Espanha não aplica aos não residentes qualquer atualização monetária ao custo de aquisição, uma diferença relevante em comparação com algumas outras jurisdições
• Em caso de venda com menos-valia, o formulário 210 deve igualmente ser apresentado para recuperar os 3% retidos
• O prazo de três meses é curto e imperativo: uma vez ultrapassado, aplicam-se automaticamente acréscimos

A taxa aplicável à venda de um imóvel em Espanha é de 19% para residentes na UE/EEE e de 24% para residentes em países terceiros.

4. Declarar os rendimentos espanhóis em Portugal: como funciona a convenção fiscal

É neste domínio que surgem a maioria dos equívocos sobre os impostos em Espanha para proprietários estrangeiros, e onde mais frequentemente se verificam quer pagamentos em excesso quer omissões que passam despercebidas durante anos. A convenção luso-espanhola para evitar a dupla tributação é baseada no modelo da OCDE e a regra geral prevê que os rendimentos de imóveis situados em Espanha, sejam eles rendimentos de arrendamento ou mais-valias de alienação, sejam tributáveis em Espanha, podendo igualmente sê-lo em Portugal como país de residência, que aplica um mecanismo específico para evitar a dupla tributação.

Portugal recorre ao método do crédito de imposto: os rendimentos de fonte espanhola são incluídos na declaração de IRS e sujeitos às taxas portuguesas, mas tem direito a um crédito de imposto igual ao imposto português calculado sobre esses mesmos rendimentos, até ao limite do imposto pago em Espanha. Na prática, isto significa que os rendimentos de arrendamento espanhóis aumentam o seu rendimento coletável global em Portugal, mas a dupla tributação é neutralizada pelo crédito de imposto, desde que conserve a documentação do imposto pago em Espanha. As mais-valias decorrentes da venda de imóveis em Espanha podem igualmente dar lugar a um mecanismo análogo de crédito de imposto.

Erros frequentes na declaração em Portugal:

• Não declarar os rendimentos espanhóis por entender que, tendo já sido tributados em Espanha, não devem constar da declaração portuguesa. Na grande maioria dos casos devem ser incluídos, acompanhados do respetivo crédito de imposto
• Não conservar comprovativos do imposto pago em Espanha. Sem um formulário 210 carimbado e prova de pagamento, não é possível fazer valer o crédito de imposto junto da AT
• Aplicar taxas de câmbio incorretas. A AEAT exige montantes em euros; a AT trabalha igualmente em euros, mas à taxa vigente à data em que o rendimento foi obtido
• Calcular incorretamente o limite do crédito de imposto: Portugal não permite um crédito superior ao imposto que seria de outro modo devido em Portugal sobre esses mesmos rendimentos
• Não verificar se a convenção contém uma cláusula “subject to tax” que possa limitar a aplicação do crédito

Quando um proprietário dispõe ainda de outras fontes de rendimento internacional, como investimentos financeiros, planos de poupança reforma estrangeiros, stock options ou heranças em curso, uma planificação fiscal transfronteiriça torna-se particularmente relevante.

5. Estruturas offshore para imóveis em Espanha: porque raramente funcionam como esperado

Deter um imóvel em Espanha através de sociedades offshore (Panamá, Ilhas Virgens Britânicas, Jersey, Guernsey e semelhantes) ou de trusts estrangeiros é uma abordagem frequentemente adotada com a expectativa de privacidade, eficiência fiscal e vantagens sucessórias, mas na prática, sobretudo desde a entrada em vigor do CRS e o reforço das regras anti-abuso, os resultados tendem a ser bem diferentes do esperado.

Aspetos a ter em conta:

• Imposto especial sobre imóveis de entidades não residentes (GEBI): aplica-se uma contribuição anual de 3% do valor cadastral quando um imóvel é detido por uma entidade residente num território classificado como paraíso fiscal ou sem um acordo de troca de informações adequado, um encargo recorrente que geralmente ultrapassa as alegadas vantagens
• As convenções fiscais não se aplicam a entidades sem substância real. A AEAT e os tribunais espanhóis rejeitam estruturas puramente instrumentais
• A imputação de rendimentos ao beneficiário efetivo aplica-se no âmbito dos regimes internacionais de transparência fiscal, em particular quando o controlo efetivo é exercido a partir de Portugal ou de outro Estado-membro da UE
• O tratamento sucessório pode ser desfavorável, uma vez que a Espanha não reconhece o trust como entidade jurídica autónoma. O ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Imposto sobre Sucessões e Doações) aplica-se com base no beneficiário e não no constituinte, o que frequentemente complica de forma significativa o planeamento
• A tributação de saída aplica-se quando a estrutura é desmontada, e a liquidação da sociedade ou a transmissão de participações pode desencadear uma tributação significativa das mais-valias latentes

Na prática, uma estrutura “trust + sociedade offshore + entidade espanhola” acaba frequentemente por ser consideravelmente mais cara do que a detenção direta ou um veículo europeu devidamente estruturado.

Antes de comprar:

Quem equaciona comprar casa em Espanha através de uma estrutura não espanhola deve previamente realizar uma análise fiscal transfronteiriça que cubra a Espanha, Portugal como país de residência e o país da entidade utilizada, uma vez que omitir este passo leva frequentemente a pagar o mesmo imposto mais do que uma vez.

6. Sucessões internacionais: planear com antecedência faz uma diferença real

Quando se trata de questões relacionadas com o imposto sobre herança em Espanha aplicável a imóveis aí situados, existem vários aspetos raramente antecipados que vale a pena compreender com tempo suficiente, antes que as opções disponíveis se restrinjam.

• A lei aplicável à sucessão é regida pelo Regulamento Europeu 650/2012, que permite ao falecido escolher, por via testamentária, a lei da sua nacionalidade, opção exercida por poucos apesar das consequências significativas que pode ter
• O imposto espanhol sobre sucessões e doações (ISD, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) aplica-se ao herdeiro sobre a aquisição de bens situados em Espanha, com taxas efetivas entre 0% e 34% consoante a comunidade autónoma onde o imóvel se encontra
• Desde 2014, na sequência de uma decisão do Tribunal de Justiça da União Europeia, os herdeiros não residentes têm direito a aplicar o regime mais favorável da comunidade autónoma, mas muitos desconhecem este direito e acabam por pagar a taxa nacional quando uma taxa inferior seria aplicável
• Em Portugal, o imposto sobre sucessões foi substituído pelo Imposto do Selo, sendo que os herdeiros diretos, cônjuge, descendentes e ascendentes, beneficiam de isenção total, enquanto outros herdeiros ficam sujeitos a uma taxa de 10%. No caso de imóveis situados em Espanha, o ISD espanhol aplica-se independentemente, podendo gerar situações de dupla tributação que importa analisar caso a caso, em especial para herdeiros que não sejam familiares diretos
• Discrepâncias entre a titularidade fiscal e a titularidade registral podem surgir quando estão envolvidas estruturas societárias ou trusts

O planeamento sucessório internacional é muito mais eficaz quando abordado com antecedência, idealmente no momento da aquisição do imóvel, e não numa fase posterior em que as opções disponíveis são já mais limitadas.

7. Os detalhes administrativos que podem gerar complicações desnecessárias

Por último, alguns aspetos administrativos simples de gerir mas que podem causar problemas desproporcionados se negligenciados.

• Obter corretamente o NIE é essencial para cada coproprietário. A AEAT precisa de identificar cada parte sujeita a imposto e, na ausência de um NIE, tendem a seguir-se procedimentos de verificação
• Nomeie um representante fiscal em Espanha quando tal for obrigatório, exigência que se aplica a residentes em países sem convenção fiscal ou com cláusulas de troca de informações limitadas
• Mantenha a sua morada atualizada junto da AEAT. Se a sua morada em Portugal mudar e não o comunicar à AEAT, as notificações continuarão a ser enviadas para a morada antiga e, uma vez ultrapassados os prazos, certas decisões podem tornar-se definitivas sem que tenha tido oportunidade de responder
• Verifique eventuais discrepâncias entre os dados do registo, do registo predial e os dados da AEAT, situações que surgem frequentemente após heranças ou divórcios em que o imóvel foi redistribuído
• Não parta do princípio de que o escritório que tratou da sua aquisição continua a gerir as obrigações fiscais correntes, uma vez que a maioria das agências imobiliárias não assume responsabilidades de compliance IRNR após a conclusão da compra

Manter tudo em dia: o essencial a reter

Para os proprietários não residentes, o custo anual do cumprimento das obrigações ao abrigo do IRNR é geralmente moderado, sendo que o que tende a criar problemas mais sérios é o incumprimento prolongado ao longo de vários anos, uma vez que juros e acréscimos se acumulam progressivamente e situações mais complexas como uma venda ou uma herança se tornam cada vez mais difíceis de gerir.

A AEAT dispõe hoje de mais informação do que nunca sobre imóveis detidos por não residentes, recorrendo ao cadastro, ao registo predial, aos dados das plataformas através do formulário 238, às trocas CRS/DAC2 e às declarações de beneficiários efetivos, pelo que manter-se em dia é a forma mais simples de ter uma situação fiscal limpa e sem riscos.

Se é proprietário de um imóvel em Espanha e tem dúvidas sobre qualquer das áreas abordadas neste artigo, vale sempre a pena obter aconselhamento específico à sua situação, em particular se uma venda ou uma herança estiver a ser equacionada.

Este artigo foi desenvolvido com o contributo jurídico da Salama Legal SLP, escritório especializado em licenças de arrendamento turístico, tributação internacional e heranças transfronteiriças para proprietários de imóveis em Espanha.

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