Tributação dos alojamentos de férias na Alemanha
O que se paga de imposto quando se arrendam propriedades para férias - e onde se pode poupar dinheiro
Maio 2025
Os investidores e proprietários sabem que anunciar alojamento de férias num portal de reservas de férias como a Holidu constitui um projeto com elevado potencial lucrativo, principalmente se o local em que se encontra tiver uma afluência turística elevada. Não é por acaso que cada vez mais pessoas estejam a aproveitar as suas propriedades na Alemanha ou a adquirir propriedades para aluguer turístico no país.
Perante a diversidade de opções e o crescimento turístico alemão, não existem dúvidas de que é possível obter um bom rendimento com a atividade. Ainda assim, no momento em que decide fazê-lo, é importante ter em mente que terá várias obrigações legais, estando sujeito às leis tributárias em vigor no país e que contemplam o setor do alojamento local. Este setor tem regulação nacional, estatal e municipal, sendo crucial que se mantenha atento a todas as normativas aplicáveis e se mantenha em conformidade com as mesmas.
Neste artigo, falaremos sobre as suas obrigações fiscais, incluindo o imposto sobre o arredamento de casa de férias, as deduções possíveis e outras responsabilidades fiscais que não pode esquecer para garantir que opera o seu negócio de alojamento de forma legal e lucrativa.
Impostos e taxas para AL
Ao arrendar uma casa de férias na Alemanha estará sujeito a leis federais, estaduais e municipais, sendo que parte integrante destas corresponde a taxas e impostos obrigatórios para qualquer pessoa que exerça uma atividade lucrativa no país. Tendo isto em mente, saberá que deve estar atento às normas e ao prazo de apresentação de declarações e de pagamento de imposto quando se aluga uma casa de férias na Alemanha. Deverá manter-se particularmente atento ao:
- Imposto sobre o rendimento;
- IVA;
- Imposto municipal turística;
- Imposto de contribuição autárquica predial.
1. Imposto sobre o rendimento (Einkommensteuer)
Similar ao IRS português, este imposto baseia-se na declaração de rendimentos (entregue, neste país, até 31 de julho, salvo em caso de prorrogação governamental) e tem uma taxa variável entre 14% e 45%, dependendo do lucro da atividade. Os documentos exigidos devem ser enviados à autoridade tributária no prazo definido, sob o risco de coimas por atraso ou incumprimento. Estará isento deste imposto caso o rendimento anual não ultrapasse os 10908 euros, ou 21816 (se for casado e apresentar os rendimentos de forma conjunta).
2. IVA (Umsatzsteuer)
A cobrança deste imposto fixa-se, usualmente, nos 19%, mas para a atividade de aluguer de casa de férias, poderá ter acesso à taxa reduzida de 7%. Poderá ainda estar isento de IVA caso se trate de um pequeno empresário – Kleinunternehmerregelung – com um volume bruto de negócios for inferior a 22 mil euros. Vale a pena destacar que, mesmo quando aplicável, este imposto é pago pelo hóspede no momento de saldar a sua reserva, cabendo-lhe apenas entregá-lo às entidades responsáveis. Vale a pena salientar que existe a possibilidade de deduzir algumas despesas.
3. Imposto municipal turística (Beherbergungssteuer)
Pode aplicar-se, em algumas regiões, uma taxa municipal turística, para a proteção ambiental, cultural e das infraestruturas. Este imposto varia consoante a região, sendo que o cálculo depende ainda de outros fatores, incluindo o tempo da estadia e o valor da mesma. O valor correspondente ao imposto municipal é aplicado aos hóspedes. Cabe ao anfitrião entregá-lo, nos prazos previstos, às autoridades competentes.
4. Imposto de contribuição autárquica predial (Grundsteuer)
O imposto predial de contribuição autárquica é um imposto de âmbito municipal (muito semelhante ao IMI português), que é cobrado anualmente tendo por base a localização do imóvel e o seu valor patrimonial. Este valor não é dedutível caso resida no imóvel, mas poderá sê-lo se o arrendar.
Reduzir os custos com impostos
Qualquer exploração de uma atividade lucrativa está sujeita ao pagamento de impostos na Alemanha e, para estar em conformidade com a lei, é crucial que cumpra as suas obrigações.
Ainda que o pagamento dos impostos seja obrigatório, no entanto, isto não significa que não possa adotar estratégias para reduzir a sua carga fiscal, nomeadamente por via de deduções ou com a manifestação de intenção de lucro.
Deduções aplicáveis
As deduções podem ajudar um anfitrião a obter uma poupança significativa na sua carga tributária anual. Para conseguir fazer estas deduções, terá de apresentar comprovativos válidos para comprovar as despesas relacionadas com o imóvel onde gere o AL. Entre as despesas dedutíveis – Werbungskosten – considere os seguintes:
- Dedução para imóvel residencial: é possível deduzir o imposto sobre a propriedade de imóveis residenciais ocupados pelo proprietário na Alemanha, contando que este sirva apenas parcialmente para fins comerciais e o proprietário também o habite;
- Dedução do imposto de aquisição do imóvel: o imposto dedutível sobre a transmissão de bens imóveis está previsto. Este servirá para influenciar o cálculo das mais-valias aplicáveis. Além disso, quando o imóvel é adquirido especificamente para rentabilizar e não tem intenção de uso próprio, é possível deduzir o imposto sobre a transmissão de bens imóveis enquanto despesa de investimento;
- Dedução por depreciação: alguns elementos do imóvel de aluguer de férias podem contribuir para reduzir o imposto aplicável pela perda de valor ao longo dos anos. Considere, por exemplo, o desgaste do mobiliário e a depreciação da cozinha na Alemanha. Esta depreciação é calculada com base em critérios e fórmulas específicas;
- Dedução de despesas: serviços de limpeza reparações, serviços fundamentais (como internet, água, luz), manutenções, custos com contabilidade ou advogados e gastos administrativos podem também ser deduzidos;
- Dedução de comissões do site web de aluguer de férias: eventuais comissões de websites como a Airbnb ou a Holidu são também dedutíveis;
- Dedução de seguros: seguros multi riscos ou de responsabilidade civil poderão também contribuir para a redução do valor a pagar.
Manifestação de intenção de lucro
Para conseguir fazer estas deduções é também importante que faça uma manifestação de intenção de lucro à entidade tributária, que poderá aceitá-la ou não.
Deverá, para este efeito, apresentar uma projeção de lucros a 30 anos, que demonstre um resultado positivo. Além disso, cumprir 75% da média de ocupação turística ou contratar os serviços de uma empresa de gestão servirá igualmente como comprovante da intenção lucrativa, ajudando-o no processo.
Caso o fisco alemão não aceite a sua intenção de lucro, o imóvel em questão passará a ser considerado um Liebhaberei, sendo classificado como atividade de lazer e não permitindo deduções.
Assim, mesmo que ainda não esteja a lucrar com o alojamento local, recomenda-se que clarifique a sua intenção de, no futuro, obter lucro com a atividade. Isto permite que possa fazer as deduções de despesas, sendo uma ação recomendada pelos especialistas fiscais como forma de reduzir a carga fiscal e proteger os direitos do anfitrião.
Outras responsabilidades fiscais
É ainda importante lembrar que, além dos impostos que já referimos e aos quais deve manter-se atento se arrendar apartamento de férias na Alemanha pode ainda acrescer o imposto comercial – Gewerbesteuer – caso a sua atividade seja uma sociedade, tenha um valor de rendimento superior a 24,5 mil euros anuais, ou caso o fisco considera que as caraterísticas do alojamento o categorizam como atividade comercial. Alguns dos elementos considerados nesta análise são: se o imóvel se encontra totalmente mobilado, se o tempo médio de ocupação ultrapassa os 75%, se a procura turística da região em que se encontra, se goza de uma gestão profissional e especializada, se é ou não simultaneamente usada para fins residenciais e quais os serviços extra integrados. Dependendo desta avaliação, poderá estar sujeito também a este imposto, cuja cobrança é de âmbito municipal.
Em suma
Conhecer as responsabilidades é crucial para arrendar casas para férias e, ainda que a legislação tributária alemã possa ser complexa, conhecer os termos da lei pode ajudar a que poupe nos encargos fiscais. Considere todos os impostos a que está sujeito e as ações (incluindo manifestação de intenção de lucro e dedução de despesas) que podem ajudá-lo a assumir os encargos fiscais. A consulta de um profissional da área financeira que conheça bem as obrigações tributárias na Alemanha poderá ser uma mais-valia, ajudando-o a gerir a sua propriedade de forma legal e lucrativa.