Requisitos legais para AL nas Ilhas Baleares

Maio 2025

As casas de férias nas Ilhas Baleares têm um elevado potencial de rentabilidade. As ilhas de Formentera, Ibiza, Maiorca e Menorca são um centro de grande interesse turístico e faz com que sejam um dos destinos mais procurados da Europa. Assim, não é estranho que, tendo uma propriedade ou procurando uma oportunidade de investimento imobiliário, pense nestas ilhas para comprar um imóvel ou arrendar alojamentos para férias.

Ter um alojamento local (AL) nesta região é também uma oportunidade graças às ferramentas disponibilizadas numa plataforma de reserva como a Holidu, que permitem uma maior facilidade na apresentação do negócio a um público amplo e diversificado, ao mesmo tempo que facilitam todo o processo de gestão.

Considerando os requisitos legais para a atividade em Espanha e as suas especificidades em cada uma das ilhas, saber como gerir um AL nas Ilhas Baleares torna-se crucial para que a ideia se transforme efetivamente num negócio bem-sucedido. Com isto em mente, neste artigo, destacaremos as principais exigências legais.

Publique as suas propriedades na Holidu

Alojamento local nas baleares: licenças exigidas

Os regulamentos de férias nas Ilhas Baleares determinam que, para operar um negócio de AL na região deve, primeiro, adquirir a licença legal de atuação junto dos Consells Insulars. Esta norma, que abrange todas as ilhas, tem caraterísticas específicas para cada uma das ilhas e municípios, exigindo que o proprietário do imóvel conheça as particularidades legais da sua região.

As normas de que falamos incluem diversos aspetos, que podem determinar o impedimento de arrendamento turístico em apartamentos sem autorização expressa do condomínio, o cumprimento de critérios relacionados com a eficiência energética, a localização e a antiguidade do imóvel, e ainda a atenção aos limites de capacidade (isto é, ao número de hóspedes que pode receber no AL).

Além de ser fundamental que cumpra estas normativas para estar em conformidade com a lei das Baleares, o seu cumprimento é também importante para evitar penalizações, sendo que as coimas são avultadas (que podem mesmo ultrapassar os 40 mil euros) e está prevista a interdição permanente do exercício da atividade para os casos mais graves.

Regras a considerar e possíveis zonas proibidas

Para que possa fazer a correta gestão de propriedades nas Ilhas Baleares deve também considerar as restrições aplicadas à prática neste território. Em algumas zonas das ilhas Baleares, pode haver condicionamento ou proibição de abertura de espaços de AL. Usualmente, estas zonas constituem zonas protegidas ou nas quais a saturação de alojamentos é bastante elevada, prejudicando o mercado da habitação. Assim, antes de pedir a licença, é importante conhecer o planeamento urbanístico e garantir que o seu imóvel (ou o imóvel no qual pretende investir) se encontra numa zona onde é permitido explorar este tipo de atividade.

Normas particulares de cada ilha

Como explicámos, para arrendar casas de férias estará sujeito a normas específicas para cada uma das ilhas. Deixamos algumas notas breves sobre as normativas que pode esperar encontrar em cada uma delas, e que dão conta das dificuldades que pode enfrentar para a aquisição da licença para explorar um aluguer turístico nesta região espanhola:

• Formentera: os anfitriões desta ilha devem renovar anualmente a autorização para se manterem ativos e existem limitações à atribuição de licenças com base em quotas, evitando a saturação do alojamento turístico. A preservação do meio ambiente é uma das prioridades do governo da ilha.
• Ibiza: aplica rigorosos requisitos, restringindo fortemente a criação de ALs, que apenas podem ser explorados em moradias unifamiliares e em zonas específicas da ilha. Os critérios de eficiência energética e de antiguidade do imóvel são essenciais para que obtenha a licença.
• Maiorca: permite a abertura de espaços de alojamento turístico apenas em zonas qualificadas para tal, limitando (salvo exceções) a atividade em zonas residenciais. Assim, para abrir o AL é necessário conhecer as restrições do plano municipal e as zonas.
• Menorca: com um índice de espaços de alojamento na região costeira e em urbanizações criadas para a exploração turística, esta ilha impõe fortes restrições à atividade em zonas rurais ou não urbanas, como forma de priorizar a proteção do património cultural e natural.

Obrigações fiscais e tributárias

Tratando-se de um setor regulado, ele está sujeito a impostos e a tributação, devendo o proprietário conhecer o seu enquadramento no setor e manter-se atento às datas para a apresentação de formulários, declarações e pagamentos.

Entre os impostos e taxas aplicáveis ao setor nas Ilhas Baleares, destacamos o IRPF (imposto sobre rendimentos de pessoas singulares, similar ao IRS português), o IVA (apenas aplicável caso o espaço de alojamento apresente serviços extra de hotelaria, como pequeno-almoço incluído, lavandaria ou limpeza diária) e a Ecotaxa (imposto para a preservação do património natural e cultural, visando o turismo sustentável, cujo valor varia de acordo com a localidade e o tempo da estadia).

O incumprimento das obrigações fiscais pode resultar em severas coimas e sanções, levando mesmo à revogação da licença.

Outros aspetos relevantes

Além de tudo o que já referimos, existem ainda outros requisitos a considerar, caso pretenda registar e anunciar alojamentos de férias. Destacamos os seguintes:

• Obrigatoriedade de contratação de um seguro de responsabilidade civil com proteção para danos contra terceiros;
• Cumprimento dos requisitos mínimos de classificação energética (regionalmente variáveis);
• Cumprimento das normas de acessibilidade, segurança e habitabilidade;
• Apresentação de equipamentos de segurança e de informações de emergência;
• Obrigatoriedade de comunicação dos dados dos hóspedes às entidades responsáveis (Guardia Civil ou Policía Nacional);
• Apresentação do número da licença em todos os materiais e anúncios do alojamento.

Publique as suas propriedades na Holidu