Diferenças entre “Vivienda de Uso Turístico” e “Apartamento Turístico” em Espanha

Maio 2025

O mercado do arrendamento turístico espanhol encontra-se em crescimento e, por isso, cada vez mais pessoas aproveitam a facilidade de uso de uma plataforma de reserva para casas de férias como a Holidu, com a intenção de criarem um negócio rentável utilizando as suas propriedades (ou investindo em imóveis especialmente para este efeito). No momento de iniciar esta prática, no entanto, surgem algumas questões práticas, incluindo no que concerne às diferenças entre uma vivienda de uso turístico e um apartamento turístico em Espanha.

Ainda que, num primeiro olhar, estes dois termos – vivienda de uso turístico (VAT) e apartamento turístico (AT) – possam parecer sinónimos, em termos legais eles oferecem diferenças na sua definição e também nos requisitos de licenciamento e responsabilidades inerentes à atividade.

Neste artigo, olharemos então para estes dois tipos de habitação turística em Espanha, para que tenha maior clareza sobre a temática e defina qual a opção que melhor se adequa às suas necessidades de arrendamento.

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As diferenças entre VUT e AT em Espanha

Os empreendedores que pretendem tornar-se anfitriões de um espaço de alojamento em Espanha têm muitas questões sobre as opções de arrendamento no país. Algumas perguntas frequentes são: “qual o licenciamento de que preciso para arrendar a minha casa para férias?” ou “posso viver num apartamento turístico?”. Mais do que válidas, estas dúvidas são também o ponto de partida para compreendermos que, no contexto espanhol, o alojamento temporário pode ser de dois tipos (VUT ou AT) e que, para cada um deles, existem diferentes regulamentos e requisitos legais. Será também importante compreender que, ainda que exista uma lei nacional para o setor, muitos termos aplicáveis são regionais, dependendo da legislação específica da Comunidade Autónoma em que se integram.

Seguidamente, falaremos sobre as principais diferenças entre as viviendas de uso turístico e os apartamentos turísticos.

Vivienda de Uso Turístico: o que é?

As VAT são um tipo de habitação para uso turístico em Espanha que goza de requisitos legais mais flexíveis. Estas podem ser casas de férias, apartamentos, moradias ou simplesmente quartos individuais numa casa de habitação.

O proprietário do imóvel terá a possibilidade de fazer o seu aluguer de curto prazo (dias ou semanas) para fins turísticos e pode anunciar o negócio em plataformas online como a Holidu, a Booking.com ou a Airbnb.

Este tipo de habitação está sujeita à lei nacional e às normativas específicas da Comunidade Autónoma em que se integra, sendo fundamental a obtenção de uma licença legal ou registo turístico, e o cumprimento de normas de segurança e bem-estar.

Estas são 6 das principais caraterísticas das VUT:

1. Destinam-se a estadias breves (inferiores a 30 dias). Em algumas regiões, o máximo por estadia será de 5 dias;

2. Podem estar ou não em edifícios destinados ao uso turístico;

3. Gozam de uma maior flexibilidade na localização;

4. Podem ser anunciadas e reservadas diretamente em plataformas digitais;

5. Permitem que o proprietário resida no imóvel, contando que cumpra os requisitos legais e eventuais restrições regionais;

6.  Têm regulamentação menos restritiva do que os apartamentos turísticos.

Apartamento Turístico: o que é?

Por outro lado, um apartamento turístico em Espanha é um espaço de alojamento que se assemelha mais a um hotel e está sujeito, por isso, a requisitos mais exigentes e a maiores restrições. Este tipo de alojamento é um espaço independente, de uso exclusivamente turístico, que oferece serviços adicionais aos seus hóspedes durante a estadia. A inclusão de serviços de receção, pequeno-almoço, limpeza diária ou lavandaria é comum nos AT. Este tipo de empreendimento necessita de garantir o bom estado das infraestruturas, cumprir rigorosos padrões de qualidade e segurança e estar devidamente registado. Além disso, em algumas Comunidades Autónomas espanholas, existem limitações sobre o número de AT’s que podem existir em determinadas zonas, medida que visa a proteção ambiental e da habitação para os residentes locais.

Estas são 6 das principais caraterísticas das AT:

1. Espaço de alojamento exclusivamente turístico;

2. Obrigatoriedade de localização em áreas permitidas e em edifícios destinados ao turismo;

3. Exclusivo para estadias breves, não superiores a 3 meses;

4. Oferta de serviços adicionais e obrigatoriedade de classificação (por chaves ou estrelas);

5. Obrigatoriedade de cumprimento de requisitos específicos, de realização de inspeções e manutenção regulares, e de manutenção da conformidade com a regulamentação em vigor, neste caso mais rigorosa do que para os VAT;

6. Obrigatoriedade de obtenção de uma licença legal e do registo do negócio.

Requisitos de licenciamento

Seja para arrendar casas de férias ou uma vivienda de uso turístico, deverá manter-se atento aos requisitos de licenciamento para o setor, sendo que terá:

• Requisitos comuns a ambos os tipos de alojamento;
• Requisitos específicos para viviendas de uso turístico;
• Requisitos específicos para apartamentos turísticos.

Requisitos comuns a VAT e AT

Alguns dos requisitos são comuns à gestão de uma VAT ou um AT, incluindo as seguintes:

• Precisará de obter uma licença turística para explorar a atividade;

• Deve registar o imóvel no Registo de Turismo da Região Autónoma onde se encontra o imóvel;

• Tem a obrigação de comunicar às autoridades responsáveis (polícia local ou guarda civil) os dados dos seus hóspedes;

• Precisará de obter a aprovação de três quintos do condomínio (comunidad de vecinos);

• É obrigatório o registo online na Ventanilla Única Digital e a apresentação do número de registo oficial emitido por esta via.

Requisitos para as viviendas de Uso Turístico

As VAT contam também com alguns requisitos exclusivos, essenciais para o seu funcionamento, incluindo:

• Obtenção de um Certificado de Habitabilidade, comprovando o cumprimento dos requisitos estipulados;

• Apresentação do Certificado de Eficiência Energética;

• Ser predominantemente residencial, sem uso exclusivo para arrendamento turístico;

• Não precisa de incluir serviços extra típicos do setor hoteleiro.

Requisitos para Apartamentos Turísticos

Por sua vez, no caso particular dos AT, alguns dos requisitos fundamentais são:

• Classificação de qualidade com base em chaves (semelhante às estrelas hoteleiras, mas neste caso numa classificação de 1 a 3);

• Fornecimento obrigatório de serviços aos hóspedes, incluindo limpeza, manutenção, refeições ou receção;

• Conformidade com as normas relativas às instalações, nomeadamente no que diz respeito à acessibilidade, segurança e salubridade;

• Ter uso exclusivo para alojamento turístico.

Regulamentos aplicáveis

No caso das VUT, os decretos vigentes nas Comunidades Autónomas são os mais predominantes e, por isso, é necessário considerar os requisitos regionais para aspetos como o registo, a obtenção da licença, as normas de funcionamento e as regras de segurança. Estes são alguns exemplos de documentos que pode consultar em Espanha:

• Andaluzia: Decreto 28/2016
• Catalunha: Decreto 75/2020
• Comunidade Valenciana: Decreto 92/2009
• Comunidade de Madrid: Decreto 28/2016
• Ilhas Baleares: Decreto-lei 3/2022

Já os AT contam com a regulação nacional do Real Decreto 75/1997, estando ainda sujeitos às normas específicas da Comunidade Autónoma em que se integram. Destaca-se, neste caso, a exigência para a obtenção da licença, a apresentação de serviços e equipamentos específicos, a estipulação e cumprimento dos limites de ocupação e a atenção a outros requisitos técnicos. Por norma, este tipo de atividade está sujeita a inspeções oficiais iniciais e regulares.

Ainda importante será considerar que tanto as VUT como os AT contam com regras de comunicação, que obrigam os anfitriões a aplicar estratégias de marketing transparentes e verdadeiras ao anunciar alojamento de férias num portal de aluguer de férias com a Holidu, ou em qualquer outra plataforma. Estes devem indicar sempre o número de licença ou registo e manter uma comunicação honesta com os hóspedes. Podem ser aplicadas coimas em situações de publicidade falsa, enganosa ou ilegal.

Em suma

Agora que já conhece as diferenças entre um apartamento turístico e um apartamento turístico em Espanha, terá a possibilidade de avaliar qual a opção que mais de adequa às suas necessidades e às particularidades do seu imóvel. Garantir a conformidade com os termos legais nacionais e regionais é essencial para manter as boas práticas, construindo um negócio sólido e através do qual possa obter a confiança dos visitantes e, assim, uma taxa de ocupação rentável.

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