Calcular o ROI de um Alojamento Local

Dezembro 2025

O crescimento do mercado turístico e o papel cada vez mais ativo de portais como a Holidu têm um impacto direto nos investidores. Sendo mais fácil anunciar casa de férias e chegar a um público amplo e internacional, o investimento em imóveis para alojamento local também aumentou. A vontade de entrar no setor, comprar uma propriedade e anunciá-la num portal de alojamento de férias é vista como forma de obtenção de um rendimento extra ou, para alguns investidores, representa mesmo a fonte principal de rendimento. No entanto, antes de se avançar para este tipo de compra – e tendo em consideração que um imóvel representa um investimento significativo – é importante, primeiro, calcular a rentabilidade do alojamento local, para garantir que o negócio é rentável.

O ROI, sigla que nasce do inglês “Return On Investment”, representa o retorno sobre investimento imobiliário, sendo um conceito importante a ter em mente no momento de decidir se é (ou não) uma boa ideia adquirir um imóvel para AL.

Para o ajudarmos, criámos este artigo, onde pretendemos deixar uma metodologia clara e aplicável que possa orientá-lo, passo a passo, na tomada de decisão sobre a compra de um imóvel, com uma visão clara e realista do seu potencial de rentabilidade. Neste guia prático poderá saber o que é este indicador, como calcular ROI para alojamento local e quais os fatores a considerar no processo. Assim, poderá decidir onde e como investir em AL e qual a rentabilidade expectável deste investimento.

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O que é o ROI e por que deve considerá-lo

O ROI (Return On Investment) é um indicador financeiro que lhe permite conhecer a rentabilidade do investimento no alojamento local, comparando o valor real do investimento com o lucro efetivo expectável do negócio. De uma maneira simplista, poderíamos dizer que este parâmetro responde à pergunta “Considerando o valor investido, quanto vou realmente ganhar ao alugar a minha casa de férias?”. Esta métrica pode, assim, ajudar a perceber se o alojamento local é um bom investimento, pesando na decisão sobre o local da compra, o tipo de alojamento e até o momento em que o investimento é feito.

Ao fazer o cálculo do ROI evita decisões emocionais, podendo apoiar-se numa análise criteriosa e baseada em dados claros e concretos. Além disso, este cálculo permitirá também que faça uma análise comparativa mais eficaz quando estiver a comparar dois ou mais imóveis. Estas são as principais razões pelas quais – tanto em Portugal como no estrangeiro – se utiliza o ROI como medidor para a tomada de decisões sobre aquisições imobiliárias para fins turísticos.

Como calcular o ROI de um AL

Calcular o ROI é, como vimos, importante para conhecer o potencial de rentabilidade do investimento imobiliário. Assim, é muito importante entender como poderá fazê-lo.

A fórmula do ROI é a seguinte:

ROI = (Rendimento Anual Líquido / Custo Total do Investimento) x 100

Ou seja: o ROI será a divisão do Rendimento Anual Líquido do AL (correspondente ao Rendimento Anual Bruto, depois de excluídos os custos operacionais anuais envolvidos no negócio) pelo custo total do investimento (incluindo o valor da propriedade e custos iniciais anexos), com este valor multiplicado por cem.

Exemplo prático de cálculo

Considere um imóvel para AL com o custo de 150 mil euros. A este valor, acrescente ainda custos anexos, incluindo IMT, Imposto de Selo e outros impostos (estimemos 7 mil euros), gastos com a escritura e notariado (1 mil euros) e artigos para o AL, como mobiliário, equipamentos e outros (8 mil euros). Com os dados estimados, o investimento total seria de 166 mil euros.

Numa segunda fase, faça o cálculo estimado do rendimento anual do AL, tendo em mente o preço praticado por noite (imaginemos 100 euros) e o número de noites reservadas no ano (imaginemos 200), o que originaria um rendimento bruto de 20 mil euros. A este valor é necessário, ainda, subtrair o valor dos gastos para obter o rendimento líquido. Considerando os custos adicionais com manutenção, limpeza, serviços, comissões ou outros encargos, imaginemos que gaste 7 mil euros. O rendimento líquido anual seria, portanto, 13 mil euros.

Ao aplicar a fórmula, neste contexto fictício, ela seria assim:

ROI = (13.000 / 166.000) x 100 = 7,83%

Assim, saberá que, para este imóvel específico, o seu potencial de retorno sobre o investimento imobiliário corresponde a 7,83% por ano, o que lhe permitirá compará-lo com outros imóveis ou outros tipos de investimento.

Estimativa do rendimento anual de um AL

O cálculo do retorno sobre investimento da casa de férias é importante para lhe dar uma ideia clara do quanto ele pode efetivamente render. Para que tenha uma estimativa sólida e ancorada em critérios concretos, é importante que considere as seguintes estratégias para estimar o rendimento anual do AL:

1.   Considerar os valores por noite praticados;
2.   Consultar dados oficiais e usar ferramentas específicas;
3.   Ter em conta a sazonalidade;
4.   Ver anúncios com oferta semelhante;
5.   Conhecer os programas festivos locais.

1. Considerar os valores por noite praticados

Se pretende alugar apartamento de férias é importante que esteja a par da realidade do setor. Para isto, poderá recorrer a plataformas online (como a Holidu) e consultar os valores por noite praticados por outros com caraterísticas similares ao que pretende adquirir. Considere os ALs que se assemelham ao imóvel que está a considerar, tendo em mente critérios como a sua localização, tipologia, área, proximidade de pontos de interesse (praias ou centro da cidade) e comodidades oferecidas (jardins, terraços, piscina, estacionamento ou outros). Tendo em consideração estes valores poderá ter uma noção aproximada do valor que irá cobrar por noite caso adquira o imóvel e o transforme em AL.

2. Consultar dados oficiais e usar ferramentas específicas

Igualmente importante será que considere dados de mercado oficiais para saber qual a percentagem de ocupação média na região, qual o preço médio por noite dependendo da época do ano, como é a evolução da procura com base na sazonalidade e qual a estimativa de receita anual com base na tipologia do imóvel. Algumas ferramentas pagas, como a AirDNA, são valiosas neste contexto, já que permitem o acesso a este tipo de informação. As versões gratuitas das plataformas deste tipo, ainda que mais limitadas, poderão permitir também uma análise básica do mercado, oferecendo os principais dados relevantes.

3. Considerar a sazonalidade

Para poder fazer um cálculo eficiente do ROI da casa de férias também é importante que considere a sazonalidade. As particularidades relacionadas com a época do ano variam com base na zona do país em que pretende adquirir o seu imóvel. Considere as seguintes regiões:

• Algarve: a maior taxa de ocupação acontece no verão, para turismo balnear, havendo uma significativa procura na primavera e outono, principalmente para a prática de golfe;
• Lisboa: região muito procurada ao longo de todo o ano devido ao turismo cultural e empresarial;
• Porto: região com grande procura em viagens de lazer, negócios e imersão cultural;
• Açores e Madeira: grande procura turística ao longo de todo o ano, ligeiramente mais intensa nos meses de verão.

Mesmo para as localidades com maior estabilidade, recomenda-se que tenha em mente, ao fazer o seu cálculo, a taxa de ocupação turística na época alta e baixa, para garantir resultados mais fidedignos.

4. Ver anúncios com oferta semelhante

Procurar os verdadeiros concorrentes significa olhar para os imóveis comparáveis e com melhor desempenho. Ou seja: para aqueles que apresentam uma taxa de ocupação elevada, com boas avaliações, bons comentários e bons conteúdos (como fotografias ou vídeos profissionais). Tendo por base estes imóveis de elevado desempenho – e assumindo que serão os seus maiores competidores –, será prudente considerar uma taxa de ocupação 5% a 10% mais baixa. Esta é uma visão conservadora, mas que poderá beneficiar o investidor.

5. Conhecer os programas festivos locais

Tenha em mente que não é apenas a sazonalidade que cria uma “época alta”. Em algumas cidades a ocupação pode ser afetada pela oferta cultural (como festivais ou celebrações típicas, sazonais e religiosas), desportiva (como maratonas ou competições de golfe, surf e outros desportos) ou a realização de conferências nacionais e internacionais em destaque. Se for o caso, isto deverá ser considerado, já que, em algumas localidades, poderá impactar positivamente na rentabilidade anual.

Custos do AL a considerar

Enquanto (futuro) anfitrião de AL, é importante que perceba qual o valor real do investimento inicial e que tenha uma estimativa realista dos custos comuns e regulares do negócio, visto que apenas assim poderá calcular adequadamente o rendimento líquido anual e a percentagem de ROI do alojamento local.

Custos de investimento inicial

Os principais custos iniciais a ter em consideração são os seguintes:

• Preço de aquisição do imóvel;
• Imposto de Selo;
• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT);
• Custos relacionados com processos notariais;
• Escritura;
• Eventuais obras (e, neste caso, o custo do projeto, licenças e remodelação);
• Mobiliário, equipamentos, utensílios, decoração e enxoval;
• Equipamentos de climatização, de segurança ou outros.

Custos operacionais do AL

Contrariamente aos custos iniciais, os custos operacionais de um AL são recorrentes, sendo que muitos dos pagamentos são regulares (semanais, mensais ou anuais). Os principais são:

• Seguro multirriscos e de responsabilidade civil;
• Impostos (IMI, IRS ou IRC e eventualmente IVA);
• Taxas municipais (dependendo do município);
• Comissões de plataformas de anúncios;
• Serviços públicos (eletricidade, água, gás, internet);
• Serviços de lavandaria e limpeza;
• Custos de manutenção/reparação;
• Substituição de eventuais equipamentos ou utilitários danificados;
• Serviços de gestão profissional (se contratados).

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